Formazione tabella millesimale.

[Aldo Grippa]

Salve. Ancora una volta sono a chiedervi consigli ed opinioni circa il migliore criterio per determinare la formazione di una adeguata tabella millesimale. Abito in un complesso edilizio formato da ville unifamiliari e bifamiliari di proprietà esclusiva (n. 151 proprietari-condomini) costruiti su lotti di terreno che, facendo parte di un'unico grande lotto, sono collegati con cose comuni. Le parti comuni sono: l'ingresso principale di accesso alle strade interne al complesso, le diverse strade di accesso alle singole proprietà individuali, gli impianti tecnologici (rete acque bianche, rete idrica, impianto illuminazione viali, manutenzione ordinaria e straordinaria viali, ecc.. Il complesso immobiliare sopra descritto sembrerebbe costituire un c.d. "condominio orizzontale", quindi fattispecie atipica alla quale spesso la giurisprudenza estende analogicamente l'operatività delle norme sul Condominio degli edifici di cui agli artt. 1117 e ss. c.c.. Ciò premesso, data per pacificamente assunta tra i partecipanti la normativa sul Condominio, in assenza di una specifica disciplina contenuta nell'ambito del Regolamento Condominiale (peraltro non ancora redatto), principio generale sarebbe che tutti i condomini contribuiscano alle spese di manutenzione e gestione dei beni comuni in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo che si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, allorchè le spese sarebbero suddivise in proporzione all'uso che ciascuno ne può fare (art. 1123 c.c. commi 1 e 2.
Si chiede di conoscere: 1) esiste un'adeguato e semplice criterio per determinare i millesimi da attribuire a ciascun condomino ? 2) in caso di contestazione, è possibile ripartire tutte le spese in parti uguali senza tener conto delle diverse distanze dall'ingresso principale alle singole proprietà esclusive? 3) qualora dovesse essere contestata l'individuazione del complesso immobiliare come Condominio munito di adeguate tabelle millesimali, potrebbe trovare piena applicazione la norma di cui all'art. 1101 c.c. dettata in materia di comunione che stabilisce espressamente una presunzione di uguaglianza delle quote di compartecipazione alla comunione stessa? Ringrazio anticipatamente quanti vorranno fornire le proprie opinioni.

 

[arciera]

È un quesito assai complesso. Innanzitutto come sai e' sufficiente la maggioranza qualificata dei consensi. Il problema quindi sono la conquista dei consensi. Potrebbe già questo essere motivo di opposizione su quanti e quali sono i numeri per procedere alla formazione delle tabelle millesimali. Io credo però che tutti si rendano conto del problema. Vi sono delle spese che andranno affrontate tra tutti. Con il consenso generale, o quantomeno qualificato abbastanza, voi potreste decidere come già hai prospettato, altrimenti non rimane altro da fare che ricorrere ad un giudice perché voi siete un condominio. Avete molte cose in comune che pesano in quanto spese. Inoltre avete l'obbligo di nominare un amministratore. Un obbligo di legge essendo un condominio di questa rilevante importanza ci sarà la fila per accaparrarvisi. Ci penserà lui se voi nel frattempo non ci riuscite a darvi dei millesimi per poi decidere la nomina. È obbligatorio per legge: lo deciderà il giudice.

 

[Aldo Grippa]

Gentile Arciera: Credo che possano servire ulteriori informazioni. Il condominio esiste fin dagli anni '80. Nel corso degli anni, ed ancora oggi, è stato amministrato da diversi amministratori. Il primo amministratore, in accordo con l'assemblea dei condomini, adottò delle provvisorie tabelle millesimali. Oggi, queste tabelle, per il passato utilizzate sempre senza contestazioni, sono state contestate sia, in forma che in sostanza, da un nuovo condomino-proprietario che tali tabelle non corrispondano a criteri legali per cui, più volte, ha sollevato la questione in assemblea chiedendo la revisione delle stesse riservandosi di adire le vie legali. L'assemblea ultima ha dato mandato all'amministratore di provvedere alla nomina di un tecnico per la redazione delle nuove tabelle previa però indicandosi prima il miglior criterio della loro formazione preventivamente espresso dalla apposita commissione interna a tal fine incaricata. Alla prossima assemblea si dovrebbe discutere la realzione della Commissione per la decisione circa la soluzione più idonea per tutti.

 

[arciera]

1) esiste un'adeguato e semplice criterio per determinare i millesimi da attribuire a ciascun condomino ? 2) in caso di contestazione, è possibile ripartire tutte le spese in parti uguali senza tener conto delle diverse distanze dall'ingresso principale alle singole proprietà esclusive? 3) qualora dovesse essere contestata l'individuazione del complesso immobiliare come Condominio munito di adeguate tabelle millesimali, potrebbe trovare piena applicazione la norma di cui all'art. 1101 c.c. dettata in materia di comunione che stabilisce espressamente una presunzione di uguaglianza delle quote di compartecipazione alla comunione stessa?

1)Non esiste un semplice criterio: la villetta che sta vicino all'entrata del condominio può essere equiparata ad un piano terra contro un attico: la spazzatura delle scale, in questo caso delle strade, l'illuminazione che serve cinque piani come cinquecento metri di strada hanno costi diversi.
2) se la contestazione riguarda la distanza la vedo difficile.
3) contestare la possibilità che esista il condominio è impossibile. Sarebbe solo possibile se la strada non fosse in comune, se non ci fosse nulla in comune, ma che ogni cosa sia privata. Potete sciogliere il condominio solo in questa prospettiva.
art. 1101:Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali (1). Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi (2) della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
(1) Trattasi di presunzione iuris tantum ovvero di presunzione che ammette prova contraria [v. 2727]; le quote sono infatti diseguali in tutte le ipotesi in cui sono diversamente ripartite tra i partecipanti alla comunione dal titolo o dalla legge.

(2) Il secondo comma proporziona i vantaggi ed i pesi del compartecipe alle quote dominicali. I vantaggi comprendono le modificazioni ed innovazioni che comportano aumento di valore della cosa comune. Il concetto di peso ricomprende qualsiasi obbligo di natura patrimoniale che incombe sul comproprietario del bene.
Infine, potete decidere di ripartire in parti uguali, ma se il proprietario della villetta che è vicino all'entrata contesta la ripartizione, credo che vinca la causa. Conviene a questo punto dotarsi di una ripartizione redatta da un tecnico

 

[Aldo Grippa]

Condivido quanto espresso da Arciera. Io, nella qualità di componente della Commissione ho così concluso: "
Premesso e considerato quanto precede, riteniamo che gli unici criteri che potrebbero essere adottati per la formazione delle nuove tabelle millesimali nel nostro Condominio, in aderenza a leggi e norme regolanti la materia, possano essere i seguenti :
1) Il criterio per la formazione di una prima tabella (Tabella A) che potrebbe essere considerato è quello di suddividere le spese che seguono in parti uguali tra tutte le unità immobiliari costituenti il condominio. Tali spese sono riconducibili agli impianti accessori di uso omogeneo, ossia relative ad impianti comuni installati all’interno dell’area condominiale, che forniscono un servizio utilizzato potenzialmente in uguale misura da tutti i condomini, indipendentemente dal valore millesimale di ogni singola unità immobiliare (ad esempio : impianto citofonico, impianto apertura cancello d’ingresso automatizzato, spese amministrative, guardiania, ecc. ).

2) Il criterio per la formazione di una seconda tabella (Tabella B), c.d. di proprietà generale, che potrebbe essere considerato è quello di ripartire le spese che seguono in base ai millesimi attribuiti alle singole unità immobiliari individuali che tengano conto contemporaneamente in proporzione :
a) della distanza tra le singole unità immobiliari ed il punto di connessione con la strada pubblica;
b) della superficie del singolo lotto edificato;
c) della consistenza catastale della singola unità immobiliare.
Tali spese sono riconducibili alla manutenzione delle reti tecnologiche (rete idrica, rete fognaria acque bianche, rete illuminazione stradale, ecc.), nonché rete stradale interna di accesso ai singoli lotti, eventuali aree verdi, ecc..

In definitiva, la scrivente Commissione ritiene possibile l’adozione dei suddetti criteri per la formazione delle relative tabelle, come anche la formazione di una unica tabella che comprenda sia le spese della citata Tab. A che quelle della citata Tab.B con l’adozione però solo del criterio indicato per la Tab.B.

Pertanto si rimette alle decisioni dell’assemblea condominiale la presente relazione.

 

[arciera]

Perfetto! meglio di me! un voto? dieci e lode. Non fa una grinza. Ora mi devi dire se qualcuno osa andare contro questa relazione.

 

[Aldo Grippa]

Grazie Arciera. L'assemblea è stata convocata per il 6.7.14 con all'O.d.G. anche la questione di cui trattasi. Vi terrò aggiornati dopo tale riunione. Saluti a tutti.

 

[arciera]

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