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  1. annita

    annita Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti! Ho provato consultando altre discussioni nel forum e non sono molto fiduciosa, ma prima di desistere vorrei sottoporre il mio quesito :
    - io e il mio compagno siamo entrambi proprietari di prima casa, io nel comune di Roma e lui in quello di Ciampino;
    - per esigenze familiari vorremmo acquistare una casa più grande di quella in cui viviamo e per fare ciò da circa due mesi abbiamo messo in vendita gli appartamenti di nostra proprietà, io privatamente e il mio compagno dando mandato ad un'agenzia della zona, senza ricevere proposte di acquisto per il momento;
    - avremmo individuato un immobile che ci piace molto nel comune di Roma, venduto dal proprietario senza mediatori, al quale ho spiegato la situazione in cui ci troviamo;
    ora mi chiedo se per non perdere l'occasione di acquistare questo appartamento che ci piace molto ci sia un modo per formulare la proposta di acquisto in maniera che il venditore sia tutelato ma con un margine sufficiente per noi in modo da non perdere i benefici acquisto prima casa.
    Ringrazio per gli eventuali suggerimenti che gli esperti del Forum sapranno darmi!
     
  2. Lunadiluglio

    Lunadiluglio Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Annita, anche io sono più o meno nella tua stessa situazione, ho fatto una proposta di acquisto per un appartamento che mi piace, e questa proposta mi è stata accettata.
    Ho già messo il mio appartamento in vendita, so che per avere i benefici acquisto/mutuo prima casa devo vendere la vecchia almeno un giorno prima! Se non sarà così a marzo procederò all'acquisto senza agevolazioni.
    Inoltre, nel frattempo, dovendo fare il compromesso entro Natale, con conseguente pagamento dell'anticipo al proprietario + tutta una serie di birbonate tipo l'agenzia e non so cos'altro, ho richiesto alla mia banca un "mutuo liquidità" di rapida erogazione dove ho posto a garanzia un'altro appartamento del quale io possiedo la nuda proprietà (usufruttuaria la mia mamma). Conto di estinguere questo finanziamento con i proventi della vendita della prima casa e/o l'erogazione del mutuo sull'appartamento che sto acquistando.
    Tutta questa operazione chiaramente ha dei costi che io ho valutato alla luce del fatto che la casa che sto acquistando ha un buon prezzo (è subito abitabile ma da ristrutturare, si tratta di un'appartamento degli anni '50), la faccenda mi mette un po' d'ansia, spero comunque di riuscire a vendere l'altro appartamento, del resto non vedo altre soluzioni, puoi capire!, quando ti incapponisci che ti piace una casa... :fiore:
     
  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    tu vuoi fare proposta di acquisto per la nuova casa senza vendere prima casa tua???
    Te lo sconsiglio vivamente soprattutto se con la vendita di casa tua devi pagare casa nuova.
    pensa solo se non riesci a vendere casa tua e nel frattempo si avvicina la data del rogito della casa nuova.
    nascerebbero un mare di guai per te.
    ciao

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    eh gia'............ incapponirsi quando piace una casa.. e fare le cose sperando di vendere casa.
    stipulare proposte di acquisto che impegnano da matti
    senza essere sicuri che si riesca a vendere e' una follia se non abbiamo il denaro liquido necessario sul c/c.
    nel caso non si riesca a vendere in tempo.
    certo tanti A.I. lo propongono, anzi ti spingono a farlo, tanto casa tua si vendera' senz'altro, secondo loro.
    non e' cosi'....................passa il tempo e magari non vendi e poi arrivati vicino al rogito della casa nuova, puo' capitare che devi svendere casa tua..................se ti va bene.
     
  4. castro

    castro Nuovo Iscritto

    per non avere problemi bisogna prima vendere e poi comprare sapendo di quanto e di quando si dispone ed eventualmente accontentarsi sulla casa che si acquista ( con i soldi disponibili di solito si fanno anche affari migliori), se si fa in altro modo tipo dare anticipo prima di vendere si deve prendere un tempo sufficientemente lungo per vendere (di norma sei mesi bastano) e soprattutto avere le idee chiare di quanto vale la casa che si vuole vendere (valutazione)... sono un AI e non spingo per fare perdere casa tempo e soldi alla gente (infatti il consiglio che ti sto dando è gratis!), se poi in una situazione del genere la "birbonata" dell'agenzia è farsi pagare il lavoro! mah! comunque in bocca al lupo
     
  5. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    sulla prima frase ti do' ragione. assolutamente no sul seguito.................ed eventualmente accontentarsi sulla casa che si acquista.
    sulla seconda assolutamente no, "di norma sei mesi bastano " per vendere
    non e' vero................nessuno ha la garanzia che la casa si venda in quel lasso di tempo.
    ci sono case in vendita da anni e non si riescono a vendere.
    infatti sei un A.I. e gli A.I. lo dicono che tanto casa si vende.
    Anch'io il consiglio che sto dando e' gratis ma sicuramente e' nel loro interesse, io non ho bisogno di incarichi.
     
    A annita e arianna26 piace questo messaggio.
  6. Lunadiluglio

    Lunadiluglio Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    scusa Castro, per "birbonata" intendevo dire "spese accessorie" all'acquisto, non soldi estorti! L'agenzia fa il suo lavoro ed è giusto che venga pagata, ci mancherebbe...
    senti, se non riuscirò a vendere la casa che possiedo, vorrà dire che la affitterò ed i proventi contriburanno al pagamento dei mutui, o magari riuscirò a venderla dopo e le agevolazioni prima casa le riprenderò più avanti, magari per comprarmi una casina al mare!!!!
    Una casa deve piacerti, entrarti nel cuore, non trovi? E non è facile trovare l'oggetto giusto, che ti piaccia e risponda alle tue necessità! Certamente la situazione deve essere valutata secondo le proprie possibilità. Io attualmente vivo a Firenze per motivi di lavoro e spendo 900 euro di affitto al mese, credimi che sono di più del cumulo delle rate dei due mutui che sto per sottoscrivere!
    Il consiglio di vendere prima di impegnarsi in un nuovo acquisto è comprensibilmente ottimo, però, poichè mi trovo in una situazione simile a quella di Annita, speravo che dal brain storming uscisse fuori - se esiste - una soluzione tampone, qualche consiglio pratico, un qualche escamotage... :idea:
    Non vorrei che si pensasse che le donne sono ingenue in queste faccende... Annita sapeva già quello che avete scritto, per questo chiede aiuto... almeno così avevo capito io... :fiore:
     
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  7. castro

    castro Nuovo Iscritto

    acquirente l'unica cosa certa nella vita è che si muore! per quanto riguarda il resto non c'è niente di certo, figurati i tempi di vendita di un immobile, i sei mesi sono tempi di vendita a prezzo giusto anche fin troppo generosi!
    certo se si vuole di più del valore allora tutto cambia non bastano anni, basterebbe non prendere gli incarichi.
    non ho capito che c'entra poi il fatto che non hai bisogni di incarichi? boh! mi rileggo il post!
    le ultime due righe del mio post precedente erano comunque riferite a lunadiluglio che dice : devo fare il versamento del compromesso e altre birbonate( leggi agenzia!)
    per il fatto che tutti gli AI dicono che le case si vendono a prescindere..... infatti si vendono ma a che cifra? spesso non a quella che chiedo i privati e in quel momento che gli Ai sbagliano spesso a non dire chiaramente la propria valutazione assumendosi almeno moralmente l'impegno a venderla nei tempi previsti

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    lunadiluglio forse non sono stato chiaro nel mio post iniziale : per non avere brutte sorprese è meglio vendere prima di comprare sul fatto di accontentarsi era un eventualmente non prenderlo alla lettera infatti ho scritto dopo che di solito con i soldi in tasca e specie in questi periodi si compra oltre le proprie aspettative spesso, per quanto riguarda le birbonate : perdonata!scherzo!!!!
    la casa deve entrare nel cuore io per trovarne una al mare ci ho messo 5 anni!!!! capirai se son d'accordo con te
     
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  8. annita

    annita Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti! Lunadiluglio ha colto perfettamente lo stato emotivo che mi ha spinto a lanciare questa discussione, alla luce delle valutazioni fatte però penso proprio che saranno la prudenza e la parte razionale a prevalere nella scelta... del resto se la casa che mi piace sarà venduta prima che io possa formalizzare una proposta vuol dire che il destino ci riserva altro!:fiore:
     
  9. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    infatti..............su questo ti do' ragione, mi fa anche piacere che ti sia spiegato meglio dopo.....................
    prima vendere e poi comprare, questo e' l'iter piu' sensato anche perche' troppe sono le incognite se non si riuscisse a vendere, troppo pericoloso..................
    poi naturalmente se uno ha i soldi o una rendita alta e sicura...............non si pone nemmeno il problema.
    ciao
     
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  10. castro

    castro Nuovo Iscritto

    come non detto è proprio vero che nessuno è profeta in patria ..... ieri sera una coppia è venuta a darmi due incarichi dei loro rispettivi appartamenti perchè hanno trovato da un costruttore l'appartamento della loro vita entro maggio devono saldare!!!! era u n mese che consigliavo loro prima di vendere poi di comprare e hanno fatto l'esatto contrario!!! mah!!!
     
  11. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Se posso dare un consiglio ad Annita, sottoscrivo pienamente quanto detto da acquirente e riassumo per punti la mia posizione:

    1. La casa è spesso un acquisto "emotivo" (è evidente che lo è anche nel tuo caso, Annita) ma è importante che l'emotività non prevalga sulla razionalità. Affrontare l'acquisto comunque e "a qualunque costo/rischio" poiché ci si è innamorati di una casa è spesso l'inizio di tanti guai

    2. Meglio sempre acquistare, o meglio, fare una proposta, avendo delle certezze in mano rispetto agli obblighi finanziari che si assumono. Il mio consiglio qui, non è necessariamente quello di avere prima venduto la casa che finanzierà l'acquisto, bensì, almeno, di avere ottenuto dalla banca un ok ad un eventuale mutuo. In pratica, crearsi sempre un "paracadute", un piano B concreto ed efficace, da attuare se la vendita non dovesse andare a buon fine

    3. Come detto da acquirente, sei mesi possono essere tanti o molto pochi, dipende...dal mercato, da come la casa da vendere è prezzata, da come l'agenzia lavora per venderla. Ci sono appartamenti, soprattutto a causa della recessione in atto, che sono rimasti invenduti per anni. Ricorda: Non c'è nessuna agenzia che ti garantirà per iscritto di riuscire a vendere la tua casa ad un prezzo X impegnandosi a pagare penali nel caso di mancata vendita poiché...l'agenzia sa benissimo quello che ho scritto sopra.
     
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  12. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Il problema, se veramente è interessata a comprare con il suo compagno la casa a Roma, teoricamente è risolvibile con una scrittura privata ben congegnata che regola i rapporti tra le parti in modo tale che solo se prima si perfeziona la vendita di una delle due case, ad esempio entro sei mesi, poi si concluderà il preliminare per l'acquisto della casa che piace alla lettrice.
    Ma la difficoltà sta nel far accettare al venditore di attendere un lasso di tempo, comunque non eccessivo, magari invogliandolo con un buon prezzo da corrispondere.
    Ovviamente va avviata una trattativa con la dovuta professionalità e capacità di mediazione degli opposti interessi.
    Avv. Luigi De Valeri :daccordo:
     
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  13. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Per Lunadiluglio,
    la "soluzione tampone" di cui parli è quella che ho scritto sopra. Si affronta l'acquisto avendo già condotto con una banca (o più banche, se possibile) un'istruttoria per un ipotetico mutuo che finanzierebbe l'acquisto nel caso in cui non si riuscisse a vendere la propria casa.
    Questo è un modo saggio e razionale di affrontare una situazione come questa, azzerandone i rischi.
    Se riusciamo a vendere, acquistiamo tranquillamente in contanti. Se non riusciamo a vendere stipuliamo il mutuo che eventualmente estingueremo quando venderemo la prima casa. Fare un'istruttoria per un mutuo ci da anche un'idea della nostra capacità finanziaria di affrontare l'acquisto per la casa che abbiamo deciso di comprare.

    La regola dei sei mesi per vendere non è una regola, è semplicemente una scommessa, un azzardo.
     
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  14. castro

    castro Nuovo Iscritto

    certo avv.devaleri la soluzione ottimale e una proposta/preliminare subordinata alla vendita del proprio immobile vincolante per il venditore per un lasso di tempo che permette in via del tutto ipotetica la vendita( annita è già da due mesi che ha in vendita il proprio), il problema è far accettare il venditore che dovrebbe vincolarsi a fronte di un subordine.
    a proposito annita ma la gente viene a vedere i vostri immobili? se si, che reazione hanno? esaminando queste reazioni se sei in casa quando ci sono le visite ti rendi anche conto quale problema puoi avere nella vendita, di solito l'ai te lo riferisce ogni tot appuntamenti, almeno dovrebbe!
     
  15. gloriagatti

    gloriagatti Nuovo Iscritto

    Concorco con la soluzione proposta dal collega Devaleri, in casi analoghi, e abbastanza comuni mi è capitato di consigliare di sottoscrivere un preliminare o una proposta d'acquisto cndizionata all'erogazione di un mutuo per l'acquisto.
    Tale clausola è abbastanza diffusa e non dovrebbe "insospettire" il venditore, come ad esempio la clausola che condizionerebbe l'acquisto del nuovo immobile alla vendita della vecchia abitazione.
    Gloria
     
  16. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Chiedo scusa: perché inserire clausule che non farebbero "insospettire" il venditore? Non ha forse diritto anche lui di conoscere come stanno realmente le cose e a decidere se accettare o meno le condizioni che hanno giustamente suggerito l'avvocato Devaleri e Castro?
    Marco Rossi
     
  17. annita

    annita Nuovo Iscritto

    Salve, ho valutato con il mio avvocato la soluzione proposta da De Valeri, ma lui mi ha sconsigliato perchè un po' azzardata per me e comunque difficile da far accettare al venditore. Così come razionalmente non mi sento di affrontare il rischio di chiedere un "mutuo-liquidità", su entrambi gli appartamenti infatti c'è una parte di mutuo residuo che estingueremmo con la vendita.
    In linea teorica la cifra che dovremmo ricavare con la vendita di tutti e due gli appartamenti, sottratta dei mutui da estinguere, andrebbe a coprire quasi totalmente il costo dell'appartamento da comprare.
    Per quanto riguarda i tempi di vendita preciso che il mio appartamento, che per ora vendo privatamente, è in una zona ad edilizia agevolata. Da quando sono passati i cinque anni di vincolo, giugno 2009, sono stati venduti 3 appartamenti nella mia palazzina ad un prezzo vicino, se non lievemente superiore a quello che io richiedo in tempi che mi lascerebbero ben sperare. L'appartamento è stato visitato da molte persone, ho ricevuto una proposta, naufragata poichè l'acquirente non riusciva, a suo dire ad ottenere la cifra da lui richiesta alle condizioni volute; un'altra coppia che aveva visto l'appartamento tra i primi si è detta quasi offesa dal fatto che fossi in trattativa con qualcun altro per il forte interesse che aveva ma alla notizia che la trattativa non c'era più è scomparsa.:disappunto:
    Per questo non mi sento di fare azzardi,sto verificando che l'affidabilità è una merce rara ma non credo di dovermi preoccupare, ancora, sui tempi; sono stata contattata da molti AI, soprattutto quelli che operano in zona sembravano già avere le proposte pronte, ma a parte che questa faciloneria non mi sembra professionale, mi domando anche "perchè vuoi tanto acquisire un nuovo immobile se tra quelli che proponi ce n'è più di uno di tipologia simile offerto da mesi (4-6)":domanda:
    L'appartamento del mio compagno, un taglio piccolo con giardino, a detta di molti di quelli che si vendono in un giorno, è stato visitato da alcuni clienti dell'ag. che lo propone ma non ci hanno dato particolari riscontri.
    Accetto con piacere tutti i suggerimenti che avrete da darmi in merito! Grazie
     
  18. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Annita,
    leggendo quello che scrivi mi sembra che tu stia affrontando la questione con la dovuta calma e razionalità. Mi trovo a condividere la maggior parte delle tue affermazioni, sia quella di non voler commettere azzardi, sia sull'affidabilità delle persone, sia sul comportamento di talune agenzie immobiliari, che fanno a volte affermazioni troppo ottimistiche sulle probabilità di vendita (va detto che non sono tutte così, alcuni A.I. sono seri e professionali).
    Sinceramente non vedo altre soluzioni per minimizzare o azzerare i rischi oltre a quelle che ti sono state prospettate da tutti.
    Quando non si dispone di liquidità immediata bisogna aspettare a vendere oppure, come proponevo io, ottenere da una banca almeno una pre-approvazione per un mutuo. Al limite, prova a farti una chiaccherata (non impegnativa) con il direttore della tua banca per verificare la possibilità. Non c'è alcun rischio (come tu invece sembri dire) nel verificare se, in caso di necessità, la banca potrebbe concederti il finanziamento ed è sempre tua facoltà rinunciare all'erogazione, fino al momento in cui non viene effettivamente stipulato l'atto di rogito/mutuo.
    Considera infine che, oggi più di ieri, un mutuo è uno strumento più flessibile e che, per legge, deve poter essere estinto senza penali da chi lo ha stipulato (nel caso in cui questi disponga finalmente della liquidità derivante dalla vendita...).
     
    A annita e acquirente piace questo messaggio.

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