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  1. pauman

    pauman Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buonasera,
    vi illustro la mia situazione.
    Sono proprietario di un appartamento in un palazzo.

    questa mia proprietà deriva dalla divisione di un insieme di appartamenti e negozi,tutti dello stesso palazzo relativa alla successione di un antenato.

    Un soggetto terzo ed esterno ora, sostiene che il mio appartamento non sia mai stato legalmente diviso da quello complanare,visto che PARE non sia stata richiesta l'autorizzazione comunale prima di procedere alla divisione catastale.

    l'ultimo aggiornamento catastale li vede come divisi,la natura dell'aggiornamento,risalente ad un anno prima della divisione della successione ha riguardato il passaggio di una camera da uno all'altro per compensare il valore delle future quote.
    De facto questi appartamenti erano divisi da moltissimi anni,con già la camera inclusa nell'altro.
    All'epoca della fondazione,un secolo fa, l'appartamento era unico e in una carta di mezzo secolo fa esso appare diviso negli attuali (pre cessione camera) appartamenti su due fogli distinti aventi però stesso numero di scheda (non è strana come cosa?),non ci sono indicazioni se non a matita (di cui non posso sapere l'origine) riguardo al numero di sub,le quali annotazioni a matita riportano lo stesso numero.

    20 anni fa i due appartamenti risultavano divisi con numeri di sub distinti (ma con incongruenza su una camera,da qui l'aggiornamento),il terzo sostiene che anche questa divisione sia non valida,per lo stesso motivo della prima.
    Inoltre,sostiene che per aggiornare abbiamo riunito gli appartamenti e li abbiamo ridivisi (?),facendo quindi reato penale per abuso edilizio.

    la divisione della successione è stata fatta dal notaio pagato profumatamente, lì vengono indicati come distinti e viene allegata l'attuale situazione catastale. Entrambi sono affittati con regolare contratto.

    è possibile che il proprietario dell'appartamento ''gemello'',che è del settore abbia,avendo curato lui le pratiche insieme ai necessari tecnici , depositato al catasto la variazione catastale SENZA richiedere l'autorizzazione al comune per il frazionamento (la divisione è avvenuta senza lavori),e in caso,era davvero necessaria questa autorizzazione come sostiene il soggetto terzo? esiste una prescrizione dopo la quale la mancanza di questa autorizzazione decade o almeno non è reato? il notaio non ha commesso anche lui un illecito facendoci dividere i due appartamenti se effettivamente la divisione non fosse valida?

    questo invaliderebbe tutta la divisione della successione e sarebbe abuso edilizio presumo...perchè il catasto avrebbe permesso una variazione così sostanziale (riunione e ridivisione pochi anni fa e 20 anni fa divisione) senza le necessarie autorizzazioni? o meglio, può il catasto averlo fatto o essendo il catasto conforme allo stato attuale posso assumere che il divisore abbia fatto le cose in regola? io all'epoca firmai la variazione catastale sotto la guida dell'altro proprietario e dei tecnici e mai avrei immaginato di star commettendo un illecito.pagammo profumatamente notaio e compagnia per la cosa.

    il divisiore si rifiuta di parlarmi per altre questioni, il terzo minaccia una causa nei suoi (e quindi miei e persino degli altri divisori) confronti per ALTRE questioni loro a mò di ricatto,e io vorrei sapere quanto questa storia sia possibile e cosa rischierei prima di spendere chissà quali capitali in avvocati. Non credo l'aggiornamento, se illegale,sia caduto in prescrizione,essendo la divisione relativamente recente.

    Grazie in anticipo per il vostro parere.
     
  2. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Innanzitutto non esiste in questo caso abuso edilizio. ed un problema e' risolto. Per quanto riguarda la stanza, io posso annettermi tre metri quadri di una stanza, venti metri o i 3/4 di un altro appartamento. Starà al tecnico riprecisare al catasto la consistenza. A questo punto non e' importante sapere cosa c'è al catasto, ma cosa e' stato iscritt ai pubblici registri immobiliari. Questo fa si che la stanza ti appartenga o meno. Puoi consultare i registri solo tu, vai a vedere. Se la stanza non e' registrata col tuo appartamento, puoi aggiornare il tutto prendendola per usucapione. Se non hai persone contrarie che asseriscono che la stanza non e' tua, non avrai neanche bisogno di avvocati ne' di ricorrere in giudizio. L'usucapione non ha bisogno di sentenze se non vi sono parti contrarie. Non capisco assolutamente il terzo. Cosa vuole?
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il problema va affrontato su due fronti: quello amministrativo e quello fiscale. Tutte le variazione che interessano l'immobile devono essere autorizzate o sanate, prima dal Sindaco, ora dal Dirigente dell'ufficio tecnico comunale. Fiscalmente ogni intervento che alteri la ripartizione degli ambienti, la consistenza o l'estensione dell'unità immobiliare deve essere registrata entro un mese dalla fine dei lavori all'AdE. Penalmente, il reato si prescrive in dieci anni, resta però la sanzione amministrativa che sarà corrisposta nel momento in cui si chiederà l'accertamento di conformità, posto che l'abuso sia condonabile. In caso contrario occorrerà eliminarlo definitivamente. Le planimetrie delle quali parli, se non firmate da un professionista, dovrebbero essere redatte dall'ufficio in sede di sopralluogo al momento della formazione del catasto fabbricati.
    Non capisco a quale titolo intervenga il terzo nelle vostre questioni. Comunque, ha ragione quando sostiene che il passaggio di una stanza da un appartamento all'altro sarebbe dovuto essere preventivamente autorizzato dal comune. Per inciso, il catasto deve ricevere qualsiasi denuncia di unità immobiliare urbana anche se dovesse riportare o fosse totalmente abusiva.
    L'Ufficio tecnico comunale e l'Agenzia del Territorio operano indipendentemente, ognuno per le sue competenze. Solo recentemente l'AdE comunica ai Comuni le variazione che le vengono, sia nel catasto terreni che fabbricati.
    Certamente il notaio avrebbe dovuto accertarsi che l'oggetto del rogito fosse regolare. Probabilmente qualcuno dei partecipanti lo dovrebbe avere dichiarato. Altrimenti, ci dovrebbero essere dei problemi nell'atto. Sappi che se l'atto ha per oggetto un immobile irregolare l'atto è nullo. Evidentemente lo è su richiesta di una parte, quindi annullabile.
    Infine, ti consiglierei di rivolgerti ad un tecnico esperto perché possa esaminare direttamente tutta la documentazione della quale hai fatto un accenno.
     
    A Daniele 78 e arciera piace questo messaggio.
  4. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come sempre esaustivo. Vorrei aggiungere che come stanno le cose la situazione non è grave. Un tecnico presenterà la conformità e tutto andrà a posto con una leggera spesa. Rimane tutto il bailamme da rendere chiaro. Notaio e situazione reale nelle proprietà. Altrimenti rimane l'usucapione, ma credo che il notaio possa risalire al nòcciolo della questione e risolverlo. Anche se l'intervento di un geometra sarà indispensabile.
     
  5. pauman

    pauman Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    intanto grazie a tutti.
    il terzo maledetto è esterno alla cosa,e vuole denunciare supposti abusi per motivi loro e perchè sostiene che alcuni suoi diritti su ipotetiche parti comuni siano stati lesi (abita in una proprietà esterna ma nel palazzo).

    Allora,sulla transizione di stanza ci sta la firma di un architetto con tutti i recapiti,a breve mi rivolgerò a lui.

    Da quanto ho capito se all'epoca non vennero fatte dal tecnico per bene (passando per l'AdE?) quei 4 anni fa quando è stato fatto l'ultimo aggiornamento (transizione stanza) effettivamente l'atto sarebbe nullo.

    il notaio nell'atto sancisce la mia proprietà molto chiaramente,presumo quindi le carte sulla proprietà,in quanto nuove e recenti, siano a posto,andrò a vedere,ma sarebbe una grave mancanza del notaio se non fosse cosi.

    l'abuso comunque (presunto) se anche ci fosse,essendo la prima divisione accertata nel 90 è andato in prescrizione dal punto di vista penale? cambia poco la transizione di pochi anni fa.
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    credo proprio che sia una tempesta in un bicchier d'acqua. Se ci fai sapere come si evolve la cosa...
     
  7. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Occorrerebbe sapere in quale anno è avvenuta tale situazione, per poter dare ulteriori indicazioni, e che tipo di risultanze si avevano prima delle variazioni.
     

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