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  1. giansal

    giansal Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Nel 1998 nel condominio in cui risiedo è stato deliberato di chiudere il piano pilotis realizzando 14 cantine(una per ogni appartamento). Con assemblea condominiale si è proceduto all'assegnazione ai singoli proprietari con il metodo del sorteggio. E' stato effettuato l'accatastamento delle stesse considerandole pertinenza dell'appartamento ( in sostanza è stato accatastato nuovamente l'appartamento con la relativa cantina).
    Due condomini hanno venduto il loro appartamento provvedendo al frazionamento, con atto notarile, della cantina.
    Per quanto esposto domando:
    1. i condomini che non hanno effettuato il frazionamento con atto notarile possono mantenere l'attuale situazione?
    2. è necessario procedere al frazionamento delle altre cantine?
    3. in ultima analisi possono essere riportate alla situazione precedente le due cantine frazionate?
    Ringrazio per la risposta e l'interessamento. Un caro saluto agli amici del forum
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1) E perché no?

    2) A mio avviso no. I due condòmini che hanno venduto, hanno iscritto in catasto - con autonoma rendita - la cantina in modo da alienare il solo appartamento (tu ci dici infatti che hanno venduto il loro appartamento ma non dici che hanno venduto anche la cantina, desumo che la cantina l'hanno conservata gli originari proprietari);

    3) Se sono frazionate, sono iscritte in catasto con autonoma rendita e - cosa più importante - hanno un proprietario. Quindi è solo il proprietario che può disporne, Voi come Assemblea Condominiale nulla potete.
     
  3. giansal

    giansal Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Infiniti ringraziamenti a possessore per la risposta molto accurata. Credo proprio di essere entrato in una bella comunità.
     
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  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    1) se fai un frazionamento cambiando la destinazione da pilotis (quindi parte comune) in privato devi allegare questa trasformazione in atti, meglio se alleghi il verbale del l'assemblea che ha autorizzato la trasformazione. Senza, avresti dei problemi poi a vendere o a donare o a cedere in eredità il tuo bene in quanto l'atto prevale su catasto. 2) ogni cantina deve avere il suo frazionamento (poi riportato in atto) altrimenti come fai a dimostrare che quella che in origine era una parte comune ora è diventato un bene esclusivo??? 3) Certo che è possibile tecnicamente, ma non capisco perché si voglia farlo, perdendo di fatto una parte ad uso esclusivo a favore di altri.
     
  5. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Queste cantine sono diventate proprietà privata, ognuno può farci quel che vuole senza rendere conto a nessuno, nè qualcuno più può metterci bocca. Come possono essere riportate alla situazione precedente? questo ancora nel forum non si è capito. Ovvero? le due cantine tornano ad essere proprietà comune? ma se non si fa una delibera condominiale in cui si accetta la donazione non è possibile! queste due cantine sono state frazionate per essere vendute -o utilizzate - a parte, così come puoi frazionare parte della tua casa e venderti una camera, ad esempio.
     
  6. giansal

    giansal Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ricapitolo per chiarezza essendo forse stato un po superficiale:
    La situazione attuale vede due cantine frazionate con atto notarile (che cosa ne abbiano fatto i precedenti proprietari non è chiaro sembra che ci siano divergenze tra acquirente e venditore, ma questo non è importante ai fini della mia richiesta).
    I restanti 12 condomini assegnatari delle cantine con verbale di assemblea possono mantenere la situazione di fatto? Da quello che afferma possessore capisco che ciò è possibile.
    Da alcune sentenze della Corte di Cassazione, che per facoltà alla discussione allego, evinco che non è necessario alcun titolo per stabilire il diritto di proprietà del singolo su una parte comune, essendo sufficiente la presenza di elementi inequivocabili che il bene sia di proprietà del singolo soggetto.
    Voi che dite?
    SENTENZE
    Corte di Cassazione sentenza n. 3965 del 24.6.1980
    - Tuttavia, ‘‘per stabilire se una determinata parte dell’edificio condominiale sia esclusa dal novero di quelle comuni, non e` necessario che nel titolo vi sia una espressa dichiarazione di volontà` in tal senso, ma e`sufficiente che esso offra elementi di significato inequivoco che facciano ritenere che la parte di cui si tratta, diversamente da quanto sarebbe desumibile dalla sua destinazione di fatto, sia di proprietà` esclusiva di un determinato soggetto’’.

    Cass., n. 9644 del 29.12.1987.
    ‘‘In mancanza di una specifica contraria previsione del titolo, la destinazione all'uso e al godimento comune, nella quale si sostanzia la presunzione legale di proprietà comune di talune parti dell’edificio in condominio, deve risultare da elementi obiettivi, e cioè dalla attitudine funzionale del bene al servizio dell’edificio ed al godimento collettivo, prescindendosi dal fatto che il medesimo sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini. Per contro quando il bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, serva in modo esclusivo al godimento di una parte dell’edificio in condominio, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà , viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini, giacche´ la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione, alla stessa stregua di un titolo contrario’’.
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusami giansal leggevo questo:

    nella prima parte della sentenza della Suprema corte la destinazione all'uso in questo caso non risulta per niente ne privata ne comune in quanto se da una parte ,sulla proposta dell'assemblea condominiale vi è la richiesta di chiudere i pilotis e di trasformare il tutto in cantine private, dall'altra, nel catasto sia delle singole unità immobiliari ma anche del condominio la parte ex pilotis non è privata ma pubblica, e per variare l'atto devi variare PRIMA il catasto,( fai un frazionamento), altrimenti in effetti la parte pilotis e CONDOMINIALE.

    Il fatto che l'assemblea abbia deciso in un certo modo cambia poco se poi non trasformi anche gli atti catastali dell'immobile (che prima definivano i pilotis del condominio) ed ora dopo la trasformazione e chiusura in cantine diventano privati.

    Questa trasformazione utile ad identificare quale sia la proprietà privata da quella condominiale ha effetto sulle quote millesimali ripartite...(infatti manca in un momento successivo la parte chiamiamola "ex pilotis").

    Alla fine della trasformazione ci saranno più millesimi di proprietà individuale.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se io successivamente vendo l'appartamento, la vendita anche se non specificato sull'atto riguarda anche le sue pertinenze a meno di un diverso accordo fra le parti cioe' a meno che sull'atto non ci sia scritto " escluso pertinenze".
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    continuo a non capire dove sta il problema. L'assemblea condominiale ha suddiviso lo spazio expilotis in cantine, aggiudicandole ad ogni condomino come deliberato. E' sovrana. Avete avuto un nuovo accatastamento, quindi presumo che siete ricorsi ad un notaio. Il caso è chiuso. Quello che scrive la cassazione è riferito ad altri contesti. A parti condominiali, a parti comuni. Queste cantine, addirittura divenute pertinenze dei rispettivi appartamenti, Sono state rese private. Non sono più oggetto di proprietà comune. Come dire? se ci fosse un'altra entrata il condomini potrebbe vendersi anche l'androne.
     
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  10. giansal

    giansal Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il problema sta nel fatto che l'accatastamento è stato effettuato solo tramite architetto e regolarmente registrato in catasto. Solo due condomini hanno effettuato il frazionamento con atto notarile.
    Domando: è necessario frazionare tutte le cantine con atto notarile o può restare tutto invariato?
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    certo che è necessario farlo, scusa se ti rispondo io , altrimenti sugli atti di proprietà quelle cantine non risultano private ma condominiali.
     
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Senti, capisci a me, ognuno con i suoi beni ci fa quel che vuole. se tu vuoi frazionare puoi se non vuoi non lo fai. Oramai ogni cantina è un oggetto privato. Il mondo di prima non esiste più. (perchè scrivi che è stato tutto accatastato SOLO tramite architetto? chi meglio di lui può fare le cose fatte bene? sono divenute proprietà private con l'accatastamento? e allora, che problemi hai?)[DOUBLEPOST=1374586640,1374586531][/DOUBLEPOST]
    daniele78 perchè devono frazionare? se stiamo a quel che ci dice, un architetto ha accatastato ogni cantina con un appartamento! sono divenute di già pertinenze. Hanno già fatto tutto. Ora invece c'è qualcheduno che vuole rifrazionarle perchè pare che voglia vendere.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Rispondo sia ad arciera sia a Giancarlo, siccome solo 2 condomini hanno fatto la variazione, attualmente solo loro ora sono effettivamente proprietari delle cantine gli altri no. Non basta aver deciso con assemblea, bisogna attuarla, ossia tutti devono fare il frazionamento che ripeto , le cantine finché non vari il Docfa (causale frazionamento con cambio destinazione d'uso) ne ho presentato uno simile tempo fa. Se non vari nulla da una parte hai un verbale d'assemblea ( che 2 hanno attuato con il nuovo Docfa), gli altri semplicemente non hanno attuato il verbale per cui abbiamo documenti discordanti che in caso di compravendita futura impongono la Correzzione degli atti.Ecco perché spesso troviamo nel forum casi di persone che hanno proprietà private e parti comuni che non corrispondono ai millesimi oppure il cui uso è dubbio, nel senso che il Verbale mi dice una cosa ma il Docfa (che poi va a modificare l'atto del singolo) ed il regolamento del condominio parlano in modo diverso. Tutti gli atti devono o in un modo o in un altro dire tutti la MEDESIMA COSA.[DOUBLEPOST=1374589736,1374589612][/DOUBLEPOST]Ovviamente ciò influirà sulla rendita catastale e quindi sull'IMU
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dimenticavo non se ne è parlato ma fondamentale e non scontato, siccome si vanno a realizzare delle cantine condominiali PRIMA ancora del frazionamento andrebbe presentato una variante in Comune della costruzione delle stesse a nome del Amministratore e per conoscenza di tutti i Condomini e fare un unica variante i cui costi dovrebbero essere equamente condivisi. Il non far nulla in Comune è un abuso edilizio bello e buono.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Giansal scrive che nel 1998 è stato effettuato l'accatastamento. Addirittura che è stato accatastato nuovamente l'appartamento con relativa cantina divenuta pertinenza dello stesso. Che un architetto ha fatto il tutto. Ergo che ha frazionato l'expilotis, ha provveduto a congiungere le pertinenze con gli appartamenti, A questo Punto presumo io, con l'intervento di un notaio altrimenti come poteva addirittura riconsiderare anche gli appartamenti con diversi subalterni? Ora mi pare di aver capito che vendendo, due condomini, si sono tenute le cantine, appunto frazionandole dall'appartamento. Oppure pensi che non vi è stato addirittura il frazionamento delle stesse fin dapprincipio? E come si è potuto procedere ad un nuovo accatastamento degli appartamenti?
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si ma non parla poi di variazione in Comune... Tralasciamo per un attimo la seppur importante variante in comune e soffermiamo ci sul l'accatastamento. Il notaio non può variare nessun atto e attribuire subalterni, il notaio si limita a trascrivere in atto i subalterni che sono venuti fuori dall'accatastamento non è compito del notaio proporre subalterni (lo fa il professionista che fa il catasto). Raccontata come è stata raccontata dall inizio, si parla di 2 frazionamenti gli altri si sono limitati a tener la situazione come precedente. Chiedo io per rompere indugi, sono state accatastate separatamente tutte le cantine. Chiedo perché non è scontato nulla, sai quanti fabbricati sono a posto parzialmente (magari concessionati e poi non accatastati oppure presenti a catasto ma non in Comune ho trovato anche casi in cui su regolamento vi era una situazione e sul catasto del fabbricato una situazione differente completamente.... ecco dove nascono tutte le incongruenze. Parlo per esperienze fatte sul campo. Una cosa quello che dovrebbe essere un' altra quello che si trova.
     
  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intendevo con l'intervento di un notaio dal momento che queste pertinenze sono state cedute dal condominio e fatte divenire proprietà privata. A questo punto hai ragione. Sono divenute private o no queste cantine? ti appartiene o no Giansal? I subalterni non li mette certamente il notaio, ma il catasto può variarli senza che all'ufficio del registro immobiliare siano iscritti come proprietà privata? Insomma queste cantine come è possibile che non risultino già frazionate dall'architetto (ovvero estrapolate dall'expilotis) e ricongiunte ad ogni appartamento? ed ora di nuovo da questi due condomini rifrazionate?
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Guarda arciera non vuol dire che la presenza di un architetto o altro sia per forza garanzia di qualità. In famiglia con alcuni architetti per nostre proprietà abbiamo avuto dei problemi talmente grandi che non abbiamo potuto vendere. Su un cantiere per un privato l'arc Direttore dei lavori non si e presentato in cantiere per 3 mesi. Ovviamente non tutti lavorano male ma molti lo fanno e si fanno pagare molto molto bene. Io dal lato mio cerco di essere sempre preciso quanto più possibile poiché basta poco in edilizia per fare un disastro; se poi non curi personalmente le cose in un certo modo allora....
     
  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    sai che penso? che ha ricevuto le risposte che si attendeva e mai sapremo la verità.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ma spero che ci riferisca come è andata giusto per capire cosa è stato risolto. Alla prossima ciao arciera.
     

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