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mastrodaniel

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Proprietario Casa
buongiorno chiedo aiai p esperti un parere .devo vendere una casa che di fatto e unità ma al catasto figurano due appartamenti intestati uno a me uno a mio fratello ..il compratore deve fare un mutuo e per farlo mi ha detto che i due appartamenti devono essere fusi in un unica struttura si può fare ? Se si come grazie infinite
 

Gianco

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Professionista
Il mutuo lo puoi stipulare acquistando i due immobili. L'alternativa è che precedentemente i due fratelli facciano un atto di permuta del 50% della proprietà del loro appartamento con quello dell'altro fratello, diventando comproprietari di entrambi gli immobili. Ovviamente questa operazione avrà un costo ulteriore che potrebbe essere evitato se la banca concedesse o due mutui o uno ai due proprietari che si spartiranno la cifra.
 

basty

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Proprietario Casa
o uno ai due proprietari che si spartiranno la cifra.
Presumo che il mutuo lo stia chiedendo l'acquirente (uno..).

Ma al di la di questo forse c'è una altra possibilità: se i due appartamenti sono contigui e di fatto uniti in una unica abitazione, esiste una pratica catastale che permette la unione di fatto di due u.i. distinte appartenenti a soggetti diversi.

Ai fini fiscali ciò comporterebbe ad esempio di essere trattata come unica residenza (anche principale): verificherei se la banca intendeva questa operazione, per poter considerare l'acquisto complessivo come unica "prima casa".
 

Gianco

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Professionista
La pratica catastale può essere attivata nel momento in cui le due porzioni di differente intestazione, costituiscono un unico immobile. Non so come si possa comportare la banca che deve trattare un immobile composto da due porzioni. Ovviamente la banca dovrà fare due differenti verifiche, che poi confluiscono nella concessione di un unico mutuo.
 

Gianco

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Professionista
E' semplice: si stipulano due atti, uno per ciascun proprietario, venditore e la banca attiverà un mutuo a favore del richiedente che salderà il debito.
 

Gianco

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Professionista
La banca se ne farà una ragione, se vuole investire i soldi. La fusione si ha solo con la comproprietà: non c'è alternativa.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La banca se ne farà una ragione, se vuole investire i soldi. La fusione si ha solo con la comproprietà: non c'è alternativa.
Temo non ci siamo capiti: è del tutto evidente che se l'acquirente compra i due appartamenti, realizza la piena proprietà dei due. Quindi su quel fronte non sussiste il problema della singola proprietà.
Ecco perchè ritengo che la domanda vertesse sulle due distinte coordinate catastali: certo potrebbe l'acquirente fonderli a tutti gli effetti una volta acquisiti: credo che se specificato in atto, potrà pure godere per entrambi dellla agevolazione prima casa (a condizione che poi regolarizzi la fusione, mi pare entro un anno): ora se (e stando alla dichiarazione del postante) la banca desidera la fusione prima del rogito, l'unica via è la "fusione di fatto ai fini catastali"
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Temo non ci siamo capiti: è del tutto evidente che se l'acquirente compra i due appartamenti, realizza la piena proprietà dei due. Quindi su quel fronte non sussiste il problema della singola proprietà.
Ci siamo capiti, ci siamo capiti!
La fusione può essere effettuata con la dichiarazione di porzione di fabbricato di fatto unita che comunque resteranno intestati ai rispettivi proprietari e saranno necessari due distinti atti. Quindi la banca si dovrà adeguare, se vuole rifilare il mutuo.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Sarà necessario UN atto, con una pluralità di negozi ... e di attori.
Mentre prima in un unico rogito venivano inseriti diversi atti, da tempo, mi risulta che ogni atti debba essere indipendente, per giunta coinvolgendo diversi venditori con altrettanti beni immobili.
 

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