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  1. euge74

    euge74 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    vi chiedo gentilmente un parere sulla convenienza o meno a unire due appartamenti adiacenti, uno di mia proprietà e l'altro che lo sarà tra poco. Per l'appartamento di cui sono già proprietario sto percependo da 4 anni (e percepirò per altri 6) i contributi regionali del Friuli Venezia Giulia per l'acquisto della prima casa. L'appartamento adiacente (che comprerò) raddoppierebbe la superficie del mio dopo l'apertura di una porta per metterli in comunicazione. Il mio dubbio è: mi conviene fare il riaccatastamento, cioè la fusione catastale, nel caso avessi in futuro l'esigenza di rivendere o di affittare il nuovo appartamento? Mi conviene o posso fare solo la fusione fiscale, quindi gli immobili restano separati al catasto ma di fatto risultano come unica proprietà? Il contributo regionale per il mio appartamento potrebbe essere in conflitto con questo accorpamento? E se li lascio separati, pagherei più tasse (IMU e TARSU) risultando il nuovo appartamento come seconda casa?
    Vi ringrazio fin da ora per i consigli!
     
  2. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Posso trasmettere l'esperienza "di Roma":
    > non importa se "stesso intestatario"
    > puoi procedere a effettuare senza problemi alla FUSIONE CATASTALE (quindi diventerebbe UNICO. APPARTAMENTO ai fini fiscali) "se":
    a) risulterà 1 sola cucina
    b) meglio se risulterà ANCHE 1 sola sala da pranzo

    Potrai comunque affittare "parte" del tuo unico appartamento… se specifichi tutti i dettagli del caso (senza diventare B&B… o similare)

    Unico punto a sfavore: se vorrai rivendere 1 parte (come abitazione) dovrai prima rifare 2 cucine e 2 sale (anche lasciando il passaggio comunicante)… altrimenti NON potrai vendrrlo "come unità abitativa".
     
  3. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    I vantaggi sono: quello fiscale (niente IMU) e quello d'uso (maggiori comodità). Per il resto ci sono solo svantaggi.
     
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  4. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ancora dovrei scoprirli....mi anticiperesti "tutto il resto" ?
     
  5. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Gli svantaggi esistono in sede di vendita ed in sede di locazione.
     
  6. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    sono d'accordo (in parte) per la vendita : ma a Roma....troverei maggiori acquirenti (per esempio da chi vuole fare CASA + ufficio/studio-lavorativo )

    per l'affitto...è un'altro "modalità di affittare" ....che non è normalmente contemplata (in via legislativa) ...quindi con OPPORTUNITA' speciali da pearecchi punti di vista
     
  7. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Caro FM, fai tu, la proprietà è tua.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Alla fusione catastale deve precedere l'autorizzazione edilizia, senza la quale commetti un abuso edilizio, perseguibile penalmente.
     
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  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    la fusione potrebbe aiutarti a livello fiscale in quanto avresti una sola casa e non due, infatti nel momento in cui acquisti una sarà la seconda, il problema della cucina non esiste in quanto dichiari tu la nuova destinazione dei locali, l'affitto si può fare, non mi risulta sia vietato affittare una parte di un singolo appartamento.
    Un problema potresti incontrarlo in caso decidessi di frazionare di nuovo: le due unità potrebbero non soddisfare le norme urbanistiche sui parcheggi pertinenziali o altri parametri locali
     
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  10. euge74

    euge74 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie a tutti delle risposte. dalla risposta di effemme8 mi sembra di capire che la fusione catastale è comunque necessaria anche a fini fiscali, o sbaglio? Pensavo che l'aggiornamento del catasto non fosse indispensabile (anche perché l'accorpamento mi risulta gratuito, mentre un successivo rifrazionamento per una vendita o locazione comporta dei costi). nessun problema per la cucina, trattasi di 2 bilocali e la cucina sarà unica, anche se pensavo di lasciare gli attacchi e le prese nel nuovo appartamento (non si sa mai). l'unione fiscale sarà indispensabile per non pagare più tasse, devo informarmi se per averla serve già un collegamento fisico tra i due appartamenti
     
  11. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    davo per scontato che fosse TUTTO ben documentato (quindi pratiche/autorizzazioni regolari) : il solo accorpamento è solo una "tua definizione" (al fisco...e al catasto....non risulterebbe nulla ?)

    comunque per una pratica (poco costosa e veloce) devi trovare il tecnico che...la abbia già realizzata : altrimenti ti ritrovi una pratica avviata - che non si può concludere - da sanare perchè "non regolare"
     
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  12. euge74

    euge74 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    quando sarà il momento, farò la DIA e sarà tutto in regola anche perché la porta è in un muro portante e non voglio responsabilità in caso di danni strutturali. I problemi sono le tempistiche, nel senso che prima di aprire la porta volevo ristrutturare il nuovo appartamento, ma eviterei se possibile di pagarci le tasse come seconda casa. Posso fare la fusione fiscale anche senza questa porta? poi mi preoccupava il contributo regionale per il primo immobile, su cui nessuno è intervenuto, potrei continuare a percepirlo per una proprietà allargata?
     
  13. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    > senza porta di comunicazione "che fusione vuoi fare" ??? ...qua è permesso solamente se fosse UNA CANTINA o qualcosa di simile...
    > non so che dire sul "contributo regionale" (noi non lo abbiamo)...quindi ci saranno altre leggi/vincoli

    ma da voi, solo per un parere di fattibilità (i tecnici) pretendono di essere pagati ?
    io una serie di domandine, "durante" il sopralluogo... gliele farei...
     
  14. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se dalla fusione dei due appartamenti ne ottieni uno che supera i 240mq ti ritroverai con una casa di lusso e pagherai comunque l'IMU (anche se con aliquota ridotta e detrazioni..). Saluti.
     
  15. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ...ma qui si parla di appartamenti NORMALI...non di REGGE (ma qualcuno abita in appartamento, non ville, di oltre 120mq ...e la vuole fondere con una del piano superiore di uguali domensioni ?)
     
  16. euge74

    euge74 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    gli appartamenti sono entrambi di circa 50 mq
     
  17. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @euge74. A costo di essere insultato nel tuo caso con due 50+50 farei quello che hanno fatto una gran parte di connazionali fino al 1980-90: Chiama il muratore di fiducia e l'imbianchino e fai quello che devi fare senza chiedere permessi a nessuno...non fosse altro che per il piacere ormai desueto di fare una cosa illecita dove però non sia prevista la sanzione penale...Quando sarà, in assenza di condoni, potrai regolarizzare col geometra di fiducia...( a Biella ne abbiamo uno alla grande...) se costretto alla visibilità registrata..., se invece fossi costretto al ripristino, richiamerai il muratore e tutto rientra come prima...Ora l'amico FradJACOno non mancherà di inviarti quella famosa canzone dei Platters (???): Come prima, più di prima...murerò...!!! Al prossimo illecito...QPQ P.S. Potremmo aprire un forum di ipotesi...ve ne anticipo uno che è indigesto a milioni di automobilisti: sparare di notte sui velox installati su tratti di strada del tutto superflui ma solo per rimpinguire le casse dei comuni...(maledetti un milione di volte...) si accettono adesioni anche criptate...
     
  18. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ma così facendo...pagherai TUTTE le tasse MAGGIORATE sulla "2° abitazione", anche se utilizzerai (di nascosto) l'accesso che permette la comunicazione tra i 2 immobili "divisi"
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La fusione comportando la presentazione di una planimetria dell'immobile complessivo comporta il pagamento di € 50,00 di diritti, oltre ai costi del professionista, che non credo che faccia del suo lavoro opere di beneficenza. Se poi vorrai scindere le due unità immobiliari dovrai ripresentare le due planimetrie singole al costo di € 100,00, oltre gli onorari e tassazioni varie. Per ogni unità immobiliare occorre che ci sia almeno una cucina ed un bagno. Gli altri ambienti saranno da considerare camere se superano i mq 9,0, al di sotto saranno ripostigli o locali di sgombero.
     
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  20. euge74

    euge74 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    anche se filosoficamente appoggio quiproquo :D credo che non mi convenga aprire la porta abusivamente, un po' per il discorso del muro portante e della sicurezza e poi per il fatto che l'appartamento da unire non è già mio, ma lo devo ancora acquistare, quindi senza fusioni risulterà seconda casa. grazie Gianco per le informazioni dettagliate sui costi delle variazioni catastali, purtroppo dovrò affrontarli, ma credo che siano il male minore rispetto a molti anni di tasse (credo eh!)
     

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