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  1. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Buonasera,
    se un fabbricato e un terreno costituiscono un'unica particella e il terreno è graffato al fabbricato è possibile alienare solo il fabbricato mantenendo la proprietà del terreno? Grazie
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No perché fanno parte di un unica particella catastale. Tant'è vero che se su quel terreno fai la visura al catasto terreni prendendo i dati del estratto in tuo possesso ti salterà fuori come tipologia (ente urbano). Vuol dire che su quel terreno c'è un manufatto edilizio ( una casa, o un capannone o un garage ecc.). Questo se parli del classico fabbricato in mezzo al terreno.
     
  3. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Grazie per la celere risposta, anche se la stessa a questo punto apre problematiche un bel pò più ampie. Cercherò di essere sintetica: negli anni ottanta acquisto un fabbricato abitativo. I venditori anni addietro acquistarono un suolo e su metà di esso edificarono il fabbricato che noi abbiamo comprato tenendosi la proprietà del suolo, su cui poi anni addietro gli stessi hanno edificato un altro immobile, questa volta però senza nessuna concessione edilizia e quindi abusivo. Premetto che la vendita del fabbricato da me acquistato non è stata preceduta da nessun frazionamento, e nulla si dice nell'atto notarile, nel quale riporta semplicemente il trasferimento del fabbricato con la particella comprensiva anche del suolo. Dopo più di vent'anni a causa di lavori che abbiamo eseguito sul nostro immobile è venuto fuori che al catasto risulta alla nostra particella il nostro immobile e IN PIU' UN TERRENO CON GRAFFATURA ( terreno su cui per altro oggi insiste un fabbricato, che come ho detto prima è abusivo......). Insomma si mettono al corrente i proprietari affinchè si sistemi la faccenda ( gli stessi temono di essere depauperati del proprio bene, ma non è mai stata nostra intenzione). Dopo il loro silenzio prolungato, faccio delle ricerche e mi rendo conto che i signori hanno proceduto a frazionamento e a sanare l' abusivismo, noto che si è formata un'altra particella, prima c era scritto ente urbano e dopo un pò c era l'identificativo di un fabbricato nel cui titolo di provenienza c è scritto qualcosa di anomalo. Ora mi chiedo: ma avevano titolo questi signori di procedere a frazionamento senza neanche interpellarci dal momento che la particella era intestata a me e che probabilmente, anche se per un errore antico risalente al momento della vendita, oltre al fabbricato mi era stato trasmesso anche il suolo?[DOUBLEPOST=1405098850,1405098798][/DOUBLEPOST]Suolo che, ripeto, era graffato al fabbricato? Ringrazio per le risposte
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Aspetta cerco di capirci qualcosa anch'io... dunque

    Abbiamo un suolo originario (ad esempio fg 4. particella 100) su cui si erige un fabbricato per metà, (che vi verrà venduto) e sull'altra metà un fabbricato abusivo.
    Quindi si sarebbe dovuto procedere al frazionamento del Fg4 part.100 in 2 particelle: ad esempio fg.4 particella 101 da attribuire al vostro immobile e Fg4. particella 102 da attribuire all'altro terreno con fabbricato abusivo.


    Infatti non facendo il frazionamento dei terreni e non parlandone nell'atto notarile (spero almeno che è stato descritto l'immobile a norma con la sua concessione) altrimenti è come se voi vi foste comprati sia la metà con casa concessionata sia la metà con la casa abusiva.

    Infatti, come sostenevo io, se l'atto non specifica nulla dell'acquisto, ed il catasto non è stato variato voi avete preso anche la parte con l'immobile abusivo.

    Per forza quando fai il frazionamento come spiegavo già all'inizio la particella originaria viene eliminata e se ne formano 2 (una è la tua, e l'altra è dell'altro) guarda che anche la tua a seguito del frazionamento è cambiata.

    Siccome l'atto prevale sul catasto bisogna vedere cosa c'era scritto e non avendo fatto il frazionamento prima è stato fatto adesso.
    Avrebbero fatto comunque bene ad avvisarvi per la variazione, visto la mancanza ai tempi e visto che di fatto il terreno era già frazionato e venduto, ma sulla carta catastale non risultava.

    Risolto questa parte dovete aggiornare anche il catasto fabbricati (non so se l'avete già fatto negli anni dei rinnovi) dove ,oltre alla planimetria dell'immobile con la situazione attuale (che ricordo deve corrispondere a quella comunale) c'è da disegnare il terreno (intorno all'immobile) così come risulta ora dopo il frazionamento...anche perchè potrebbe esserci (quasi sicuramente una differenza di rendita catastale).

    Comunque hanno fatto un bel pasticcio non c'è che dire, ma non sei l'unica con questi problemi...è pieno di non corrispondenze tra stato di fatto e mappa catastale.
     
  5. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Eh, mi rendo conto di essere stata un pò pasticciona nella descrizione, cercherò di essere più chiara. I venditori negli anni 60 acquistano un suolo edificabile, su metà di questo ci costruiscono una casa ( quindi casa e suolo rimasto fanno parte sempre di un'unica particella). Dopo qualche anno decidono di vendere la casa a noi e di trattenersi il suolo ( però a ciò non è preceduto frazionamento). Si fa l'atto, nello stesso c'e' la definizione della casa, dei vani ecc..e quindi del foglio e particella che comunque è anche quella del suolo. I venditori dopo un pò sul suolo che hanno trattenuto hanno costruito un' altra casa, questa volta però abusiva, e tutto procede bene fino a quando noi non dobbiamo fare i lavori in quanto viene fuori dall estratto di mappa (?????, spero di dire bene) che la nostra casa comprende ancora il suolo graffato al nostro immobile ( sul quale invece c è una casa costruita dopo da loro) che i venditori all'epoca hanno voluto mantenere. Allertati, hanno fatto il famoso frazionameno sulla particella x che andava invece fatto nell'ottanta prima di vendere la nostra casa e hanno posto rimedio all'abusivismo. Quello che mi chiedo è come hanno fatto a fare il frazionamento se la particella non era più intestata a loro in quanto risultava intestata a noi? La graffatura indica forse che il terreno all'epoca seguiva il destino della casa anche se non era menzionato nell'atto notarile?
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    La graffatura indica che un terreno è di pertinenza dell'immobile a cui è asservito per cui se vendi un terreno grande vendi l'immobile che ci sta sopra. Se vuoi vendere solo una parte del terreno grande devi frazionarlo in 2 o più parti (quante ne vuoi), ovviamente il fabbricato che desideri vendere deve rimanere su quell'appezzamento di terreno. Non puoi vendere il fabbricato e tenerti il terreno su cui quel fabbricato insiste. Questo perché sarebbe come dover attraversare casa d'altri per entrare nella propria, ed è assurdo.
     
  7. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Grazie per le risposte...
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sarebbe interessante vedere la planimetria allegata all'atto. Probabilmente in essa il tecnico, stante che non fu fatto il frazionamento di cui parla Daniele, dovrebbe avere indicato l'intero terreno. A questo punto se l'intero immobile è stato oggetto d'atto, come hanno potuto richiedere la concessione a sanatoria? Probabilmente hanno fatto una dichiarazione mendace.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    A meno che la sanatoria non l'abbiano fatta dopo il frazionamento...
     
  10. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Signor Gianco, è esattamente quello che ho inteso io. Se anche per un errore ho venduto 100 volendo vendere 50 in quanto questo 50 non l'ho separato dal 100, volendo porre rimedio "consensualmente" all'errore procedendo ad un tardivo frazionamento questo come può essere stato proposto da chi, allo stato dei fatti , non ne aveva la titolarità? Io non conosco l'iter burocratico da seguire per fare un frazionamento, ma credo che qualcosa di mendace sia accaduto. Ripeto, se anche a causa di un errore io risulto titolare di una posizione giuridica, non è prevista la mia partecipazione attiva affinchè si possa ripristinare la situazione che all'epoca i venditori volevano ottenere?[DOUBLEPOST=1405344504,1405344393][/DOUBLEPOST]Si Daniele, la sanatoria dovrebbe essere stata fatta dopo il frazionamento. Ma ciò che mi chiedo è come loro hanno potuto fare un frazionamento su un bene che non era nella loro titolarità...forse io non capisco
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    no ti spieghi bene, in effetti è sempre difficile farlo, a meno che non ai della documentazione (atti notarili) che comprovano la vendita di una parte del mappale... in effetti è un pò contorta la cosa perchè il frazionamento sarebbe dovuto essere fatto PRIMA del tuo acquisto e non a distanza di anni.
    Nel momento in cui devi aggiornare un fabbricato per una ristrutturazione (sia sanatoria, condono o semplice richiesta) devi sempre fornire anche i dati catastali dello stesso. Ecco che essendosi trovati nella necessità di sanare l'abuso (e come spiegato) non potendolo fare per un mancato frazionamento del terreno, hanno dovuto farlo (quindi 2 nuovi mappali il suo ed il tuo)... .
    Pensa che se non fosse stato per quell'immobile abusivo non avrebbero mai messo mano al frazionamento di quella particella.
     
  12. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Oltre al problema catastale va verificata la congruità urbanistica dell'operazione; in tempi passati era abbastanza frequente, per certi furbi, costruire un edificio su un lotto e successivamente usare l'area libera per realizzare altra volumetria operando una lottizzazione abusiva. Ora indipendentemente dalle quantità di terreno pertinenziale ai due edifici va verificata la volumetria dei due edifici con i parametri attuali dello strumento urbanistico.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Oddio, se hai due immobili (di cui uno regolare) costruito negli anni 60/70, l''altro no (ma costruiti sullo stesso terreno) quasi sicuramente (con le normative attuali sulle volumetrie) neanche il fabbricato concessionato con le volumetrie di allora potresti realizzare oggi sul terreno dove ora ne sorgono due.
    A mio avviso dovresti verificare solo "il residuo",; sicuramente trovandosi in area "edificata" (era un unico mappale) hai dei paletti molto stretti.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sebbene abbiano errato nella stipula, di fatto hanno trasferito la porzione concordata e di fatto, continuato a possedere quella porzione che poi hanno utilizzato per realizzare il fabbricato abusivo. Insisto, cosa dice l'atto? Perché se è stato indicato l'intero immobile se ne potrebbe discutere analizzando i tempi e gli interventi.
     
  15. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Dunque Gianco, nell'atto così è scritto :" I coniugi xxxxxxx vendono alla signora yyyyy una casa ubicata in via......., composta da vani.........., dati catastali foglio .... particella.... piano terra, r.c......., cat. ....., e a decorrere da oggi vengono trasferiti alla parte acquirente le proprietà ed il possesso di ciò che ha acquistat, con tutti i diritti, azioni , ragioni, DIPENDENZE, PERTINENZE, accessioni, accessori, servitù; con la precisazione che trattasi di alienazione convenuta a corpo e non a misura."
    Chiaramente foglio e particella sono gli stessi della casa e del terreno adiacente, e così sono rimasti fino a qualche mese fa quando da una visura leggo, nella parte del terreno, ente urbano, e dopo qualche settimana c'e' una particella nuova.
     
  16. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    direi che anche all'Agenzia del Territorio ci siano state delle coperture
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dovresti vedere la planimetria catastale del tuo immobile per vedere se indica solo il fabbricato o se comprende anche l'ex cortile adiacente, ora edificato abusivamente. La puoi richiedere tu personalmente all'Agenzia del Territorio o puoi delegare un professionista abilitato che la può richiedere via internet.
     
  18. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    La planimetria catastale rilevata 3 anni fa comprendeva ancora immobile e terreno...
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Per planimetria intendo quella del fabbricato con le stanze, gli infissi e le murature. Se in essa è rappresentato anche il cortile che poi il vecchio proprietario ha utilizzato per costruire, ti è stato venduto tutto. Però in questo caso ci sarebbe dovuto essere un punto di collegamento fra le due parti, fabbricato e cortile. A questo punto si aprono diverse strade, tutte più o meno in salita. E certamente dovrai interpellare un tecnico ed un legale.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Riprendo anche quello che diceva @Gianco.
    Cosa intendi per planimetria?? Se quella in scala al 2000 (di solito) si chiama ESTRATTO DI MAPPA (ed è la rappresentazione grafica del terreno con il numero di mappale all'interno e solo la sagoma dell'edificio).

    estratto di mappa catastale =https://www.google.it/search?hl=it&...#hl=it&q=estratto+di+mappa+catastale&tbm=isch

    La planimetria è la rappresentazione grafica degli interni della casa, muri, finestre , balconi, giardino pertinenziale. ecc.; il tutto deve coincidere con le autorizzazioni comunali. Di solito le planimetrie catastali sono al 200, ma potresti trovare anche (in vecchi fabbricati) delle scale differenti. Per quelli nuovi la scala è 1/200.

    planimetria catastale
    https://www.google.it/search?hl=it&...JgOffU#hl=it&q=planimetria+catastale&tbm=isch
     

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