Carola Cracchi

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno, ho scoperto casualmente di essere ancora intestataria di una portineria, o di una quota di essa, facente parte di un condominio in cui vi era un appartamento di famiglia venduto da me nel 2003. La scoperta è avvenuta casualmente, in quanto mi ha chiamata un'agenzia immobiliare per chiedermi se fossi interessata a venderla. Ho fatto la visura storica ed in effetti risulto ancora intestataria, ed in effeti nell'atto, in cui ero rappresentata da un procuratore, la quota di oortineria non viene citata espressamente ma si fa riferimento solo alle parti comuni. A questo punto che cosa posso fare? Secondo l'agente gli altri avevano rinunciato ed ora sono proprietaria io. Possibile? E le varie tasse o spese non pagate negli ultimi 18 anni? Qualcuno mi può dare consiglio su come comportarmi per non dover pagare soldi e liberarmi di questa inaspettata proprietà? Come è possibile che sia accaduta una cosa del genere? Grazieper i consigli!
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Partiamo dal catasto, che comunque NON E' PROBATORIO.
Risulti proprietaria per 1/1 (oppure 1000/1000) di questa portineria?
Possibile che tutti gli altri abbiano rinunciato alla quota di comproprietà, lasciando quindi che la tua quota si espandesse fino a diventare la proprietà intera?
La rinuncia alla proprietà esiste ma solo di recente se ne comincia a parlare, pur essendo prevista dalla legge: in caso di comproprietà, se uno dei comproprietari fa un regolare atto notarile di rinuncia, i restanti comproprietari vedono accrescere la loro quota. Ad esempio nel caso di 8 comproprietari, se 1 di essi rinuncia, i restanti 7 si ritrovano proprietari ognuno per 1/7.

Hai due opzioni, o trovare un notaio che ti fa redigere un atto notarile, da registrare e trascrivere regolarmente, di rinuncia alla proprietà, oppure riconosci la proprietà, con costi annessi e connessi, e vendi regolarmente.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
E le varie tasse o spese non pagate negli ultimi 18 anni?

Bisogna capire quanti erano i comproprietari superstiti dal 2003 in avanti. Non è detto che debba pagare tutto tu, degli ultimi 18 anni. E comunque le spese condominiali più di un paio d'anni indietro non si può andare. Per l'IMU, massimo 5 anni indietro. Per la TARI, credo idem 5 anni.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
ho scoperto casualmente di essere ancora intestataria di una portineria, o di una quota di essa

Da chiarire se sei UNICA intestataria della portineria, o DI UNA QUOTA della portineria. Basta che fai una visura catastale sul tuo codice fiscale, e vedi quale quota di proprietà esce, relativamente a questa portineria.
Andranno visionati i titoli di trasferimento proprietà dei vari comproprietari, e non solo il tuo (lo farà il notaio che incaricherai a pagamento).
Se sei comproprietaria di una quota, la cosa più facile da fare è liberarti della quota di comproprietà con un atto di rinuncia alla proprietà, anche perché se siete più comproprietari, poi va a finire che uno vuole vendere, un altro non vuole vendere, un altro ancora è indeciso, un altro è all'estero, e "quando sono troppi i galli a cantare, non si fa mai giorno". In caso tu sia comproprietaria anche oggi (2021), ti conviene rinunciare alla proprietà della tua quota con regolare atto notarile.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
L' art. 1117 c.c. specifica che sono oggetto di proprietà comune i locali per i servizi in comune, tra i quali rientra (in quanto specificamente menzionato) l'alloggio del portiere connesso al così detto servizio di portierato.
La casa del portiere può anche non essere in proprietà condominiale: è raro, ma non impossibile, che essa sia di proprietà di una o più persone, ma che su di essa sia impresso un vincolo di destinazione.
Può anche accadere che esistano i locali di svolgimento del servizio di portierato e non l'alloggio del portiere: in tal caso se non escluso dal titolo i primi saranno comunque di proprietà comune.
La condominialità dell'alloggio del portiere fa sì che questo sia soggetto alle regole specifiche dettate per le cose comuni e quindi per i diritti sulle stesse vantati dai condòmini.
Ciò vuol dire che:
1) il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118, secondo comma, c.c.);
2) le parti comuni non sono divisibili se non con il consenso di tutti i condòmini e sempre che ciò non renda più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. Qui il riferimento alla divisione è al materiale frazionamento fisico del bene, non all'oggetto del nostro approfondimento, cioè alla vendita dell'alloggio del portiere.

Queste cose l'amministratore le sa, ma le sa anche il notaio e l'impiegato del catasto.

Più che al catasto l'agente immobiliare dovrebbe fare una ricerca presso la ex Conservatoria dei registri immobiliari, ora Agenzia del Territorio, e presso l'Ufficio Edilizia Privata del Comune per vedere la licenza di costruzione e la relativa abitabilità.

Di solito i millesimi di proprietà delle varie unità che compongono il condominio sono già comprensive della parte riguardante la comproprietà dell'appartamento del portiere.
In alternativa si possono fare delle tabelle millesimali che calcolano separatamente anche il valore millesimale dell'appartamento condominiale, perché magari è stato affittato, ma in questo caso le votazioni si calcolano su 1000- i millesimi dell'appartamento condominiale.
L'amministratore sa come si gestisce l'appartamento condominiale e rilascia alla fine dell'anno la certificazione delle quote degli affitti riscossi unità immobiliare per unità immobiliare.

In ogni casa dvi consultare un geometra/architetto/ingegnere che praticano l'ambiente.
 

Carola Cracchi

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ringrazio tutti per le risposte che sono molto chiare. Ho contattato il notaio presso il quale avevamo fatto il rogito ed ho fatto le visure catastali, anche lo storico. Adesso sto cercando di rintracciare l'amministrator3e condominiale, dopodiché fisserò un incontro con notaio, amministratore ed eventualmente agenzia immobiliare per risolvere la questione. Grazie ancora per la vostra attenzione.
 

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