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  1. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    buonasera,volevo sapere se posso vendere un immobile commerciale a terzi pur avendo dentro un affittuario che non mi paga da anni,siamo arrivati a più di 100mila€.
    Io ho trovato da vendere ma lui ha il diritto di prelazione,può esercitarlo pur essendo moroso e in fase di sfratto?
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Premesso che il diritto di prelazione ex art. 38 della legge n. 392/1978, e del conseguente diritto di riscatto ex art. 39 della stessa legge spettano nel caso che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
    Anche ammesso che nella fattispecie tali diritti spettino, la sentenza che pronuncia la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione (quindi un contratto a esecuzione continuata e periodica), sebbene abbia carattere costitutivo, ha efficacia retroattiva ex art. 1458 c.c., dal momento dell'inadempimento.
    Tale sentenza priverebbe il conduttore della sua qualità soggettiva, e perciò non sarebbe (più) legittimato al riscatto di cui all'art. 39 della stessa legge.
     
    Ultima modifica: 18 Giugno 2016
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  3. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    Grazie per la sua risposta.
    Il locale è un bar/esercizio pubblico con somministrazione di bevande e cibo.
    All'epoca della stipola del contratto d'affitto si era stipulato il diritto di prelazione per l'affittuario.
    Costui è da anni che non paga o paga piccolo acconti,sta di fatto che è moroso per più di 100mila€.
    Sinceramente a me non interesserebbe nemmeno averci a che fare se lui dovesse arrivare con la stessa identica proposta dei nuovo acquirente,perché oramai noi non ci fidiamo più e anche se dovessero darmi gli stessi identici acconti poi ci sarebbe comunque una parte rateizzata e io non mi posso fidare di un moroso nulla tenente.
    Posso quindi bypassare il suo diritto di prelazione,va a decadere per l'inadempimento degli affitti?
    Posso sfrattarlo e vendere a terzi ignorando qualsiasi tipo di proposta anche se fosse identica?
    Grazie per farmi sapere.Saluti
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il diritto di prelazione spetta al conduttore in forza di legge. Non poteva costituire oggetto di contrattazione.
    L'eventuale previsione pattizia di esclusione o di rinuncia del conduttore al suo diritto di prelazione e di riscatto dell'immobile locato a uso non abitativo sarebbe stata nulla (non avrebbe comportato la nullità del contratto, ma la clausola nulla sarebbe stata sostituita di diritto da norma imperativa, ex art. 79 della legge n. 392/1978).
    La rinuncia al diritto di prelazione non può avvenire in astratto, ma soltanto dopo che il fatto costitutivo della prelazione si sia realizzato, cioè dopo che la denuntiatio (la notifica al conduttore dell'intenzione del locatore di trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, con l’indicazione del prezzo di vendita e delle altre modalità contrattuali, e con l'invito a esercitare o meno il suo diritto di prelazione) sia avvenuta nel rispetto delle forme previste.
    Se c'è una sentenza che dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento, non è più "conduttore", e quindi non può far valere i diritti che la legge riserva al conduttore.
     
    Ultima modifica: 18 Giugno 2016
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  5. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    Grazie mille è stato molto esplicativo.
     
  6. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aggiungo, tanto per allargarci...: una raccomandata alla francese o anche a mano dove lo si invita ad accettare l'acquisto per euro "XYZ" sottoscrivendo
    a calce della stessa un SI' o un NO...potrebbe essere d'utilità per meglio affrontare
    la successiva causa di sfratto...dopo il suo No??? Dando per scontato che lui non possa
    optare per il SI'. Complicazio alla quiproquo.
     
  7. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    Grazie per l'intervento ma non è così semplice,l'affittuario moroso che è dentro alle mura adesso non vuole andarsene e nonostante faccia molta fatica a dare degli acconti sugli affitti,continua ad inventarsi storie assurde dicendomi che comprerà lui è che ha risolto tutto che ha trovato delle persone che lo finanziano etc.... Ma la verità è che a me non arrivano ne soldi ne soldi di affitti.
    Di sicuro non mi firmerà mai nulla ma resterà dentro finché i termini di legge dello sfratto gle lo consentono.
    Mi sembra che siano dai 3 ai 4 mesi dalla lettera.
     
  8. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Dio mio
    Ma l'art.5 della legge 392/78 è chiaro.
    Non paghi un mese,ti dò diffida,non paghi ,ti risolvo il contratto all'AdE e in sede giudiziale.
    L'art.1456 c.c. è un obbligo nei contratti comm.
    Poi se ti continua a pagare,paga l'indennità d'occupazione,che NON è soggetta a IRPEF ,in quanto lucro cessante.

    Con il contratto risolto,che prelazione ha?
     
  9. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    ma come è possibile aver accumulato 100.000 € di morosità e il conduttore è ancora dentro il locale.....i tempi dello sfratto commerciale non sono molto lunghi(a milano ci vogliono 3/4 mesi per ottenere sentenza di sfratto e altri circa 9 mesi per avere la forza pubblica)
     
  10. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    Si lo so,... so tutto e avete ragione è assurdo ma siamo 4 soci e abbiamo le nostre attività che ci riempiono la vita abbastanza ,questo soggetto è stato molto bravo ad insinuarsi e a raccontare un sacco si frottole.
    Poi puntualmente arrivava con un po di soldi ma non ha mai mai saldato il debito e non è stato mai preciso nei pagamenti.
    Ora finalmente abbiamo trovato chi vuole comprare e così che io mi possa togliere questa grana ma lui non vuole uscire,quindi abbiamo iniziato lo sfratto.
    Volevo solo capire se lui può arrivare chiedendo la prelazione,se sana il debito ovviamente.
    Perché io di questi imprenditori che sono solidi mi fido ma che lui possa aquaistano con diritto di prelazione allo stesso modo pattuito con quadri terzi io non mi fido ovviamente.
    Lui potrebbe comprare X quanto mi riguarda,potrei dare il locale a lui solo se mi da tutti i soldi in un unica soluzione.
    Altrimenti no
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    E così pagate le tasse pure sul non percepito,pur di non chiudere sto contratto......
    Che cose strane....
     
  12. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    Ma va il contratto è risolto per morosità,ovvio è stata mandata pec e RR.
     
  13. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Chiuso all'Ade con i 67 E ? Chiesta al giudice la sentenza dichiarativa di ris.contratto e quindi mandato agli u.g. per lo sgombero...
    Se avete fatto tutto.
    Di che vi preoccupate
    Della prelazione su un conduttore che paga ogni tanto un pò d'indennità d'occupazione......(non soggetta a IRPEF/IRES)
    Vendete tranquilli
    Il nuovo proprietario assisterà gli u.g. per lo sgombero,e subentra pure per l'indennità d'occupazione.
     
  14. AugustaDM

    AugustaDM Membro Junior

    Professionista
    Premesso che il diritto di prelazione esiste obbligatoriamente per gli immobili urbani non residenziali , quindi commerciali e non studi professionali, la legge 392/78 ha definito che non può essere esercitato tale diritto, tralaltro, dai conduttori i quali risultano morosi , come sancito anche secondo una sentenza della Suprema Cassazione la n° 12291 del 5/7/2004, per i conduttori di immobili residenziali se non previsto espressamente nel contratto
     
  15. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    La mia preoccupazione è soltanto una,che l'affittuario moroso possa trovare qualcuno che gli faccia da garante e i soldi del debito e si presenti con il diritto di prelazione,avendo saldato.
    Io ho stipulato con i nuovi acquirenti una formula di compravendita con un acconto iniziale e poi degli step di pagamenti a saldo tra due anni.
    Se il moroso dovesse trovarsi nella situazione di saldare il debito e avere l'acconto esattamente come i nuovi acquirenti io non voglio comunque vendere a lui ammeno che lui non abbia tutti i soldi in un unica soluzione,(IMPOSSIBILE).
    Di lui non mi fido è nulla tenente e non ha nessuna struttura alle spalle i nuovi acquirenti sono solidi,imprenditori con proprietà e altre attività.
    La mia perplessità è solo questa,ed è per questo che ho scritto qui sul forum.
     
  16. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Allora non ci siamo
    Se il contratto è chiuso all'AdE,è chiuso.
    Va rifatto un altro.
    NON può saldare nessun debito
    Solo pagare l'indennità d'occupazione.
    Certo se non avete chiuso il contratto all'AdE.....ma allora pagate sul non percepito...
     
  17. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    Il contratto è stato risolto anche se lui non se ne va.
    Comunque ho capito.
    Grazie mille
     
  18. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Per esercitare il diritto alla prelazione il locatario (ex) deve avere in mano copia del preliminare di vendita che hai stipulatore con i nuovi pretendenti acquirenti, e se rispetta tutte le condizioni preposte, può esercitare tale diritto
     
  19. Andy80About

    Andy80About Nuovo Iscritto

    Impresa
    Anche se moroso di 100 e più mila euro con risoluzione del contratto?
     
  20. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    se non rispetta il preliminare non può esercitare il suo diritto,
     

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