I frontalini dei terrazzini al I piano di uno stabile in condominio: manutenzione straordinaria

[martino954]

Sono proprietario di un appartamento al I piano di uno stabile in condominio formato da tre piani oltre al piano terra dove ci sono i garage e l'ingresso allo stabile.
Bene, l'amministratore ci ha comunicato che rimettere in ordine i frontalini dei 6 appartamenti costa da 20.000 euro in su, a seconda del tipo di lavoro, di preventivo etc.
Io pensavo: siccome i frontalini sono di proprietà esclusiva dei singoli proprietari degli appartamenti, posso io, proprietario dell'appartamento al Primo piano (altezza dal suolo dei terrazzini, circa 2.50 m) far eseguire eseguire la mia manutenzione, in linea con l'estetica che avrà deciso il condominio, ma da una mia ditta, che pagherò io, senza ponteggi speciali, piani di sicurezza e direttori responsabili etc) in modo di contenere la spesa (senza ponteggi spenderò meno: al I piano si può lavorare con una trabattello a norma, in condizioni di massima sicurezza): non mi sembra di essere obbligato a dividere tutte le spese dette per ridurre il costo ai condomini dei piani II e III. Che dite? Posso proporre questa cosa all'amministratore? oppure siccome questa mia scelta lo danneggerebbe (perderebbe la direzione di una parte del lavoro ) troverò da parte sua degli ostacoli non superabili?
Grazie
Martino

 

[Andrea Sini]

Beh, seguento il tuo concetto se domani dovete fare delle riparazioni al tetto essendo tu al piano primo vorresti pagare le spese ad esclusione dei ponteggi ?!?!
Tieni presente che nelle tabelle millesimali si tiene conto anche del piano, pertanto il valore millesimale del tuo appartamento che serivrà per calcolare la tua quota di partecipazione alla spesa contempla il fatto che l'unità esclusiva in questione è al piano primo.

 

[martino954]

Non voglio insistere, ma avevo detto una cosa diversa e cioè se c'è l'obbligatorietà da parte mia ad aderire ad un lavoro organizzato dal condominio, tenendo conto che i frontalini sono proprietà individuale (la stessa cosa non è il tetto) o se posso, "avevo detto rispettando l'estetica .... e le norme di sicurezza (queste sono evidenetemente diverse se si lavora a 2,5 m. di quota o a 10 m. di quota)" fare un lavoro a mie spese eseguito da una mia ditta di fiducia.
Non mi sembra la stessa cosa. Comunque ringrazio per la sollecita e cortese risposta.
Martino

 

[luca lattanzio]

La tematica della ripartizione delle spese relative ai balconi è quanto mai complessa e suscita notevoli problemi.
I balconi, infatti, non solo si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, ecc. ecc...) ma assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell'appartamento cui accedono e dall'altro parte integrante e strutturale della facciata, ponendosi come elemento decorativo ed estetico dello stabile.
Dev'essere innanzitutto sottolineato come l'evoluzione giurisprudenziale abbia determinato, nel corso degli anni, il progressivo sgretolamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso (espresso da C. Cass. Sent. n. 1181 del 06/05/1950 sulla scorta della considerazione che il balcone è indubbiamente una pertinenza della proprietà esclusiva cui serve e a cui accede) a favore del principio di funzionalità.
Ne deriva che dottrina e giurisprudenza oggi prevalenti, considerano i balconi di proprietà esclusiva come proiezione della proprietà individuale; per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva, mentre tendono a considerarli come parti comuni (rectius di proprietà comune) in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.
A questa duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto un particolare regime in ordine al riparto delle relative spese di manutenzione.
Si afferma, in generale, che competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece, gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l'armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio.
Sulla base di quest'impostazione è decisiva la funzione del bene e, nell'ambito dello stesso bene, quella dei singoli elementi per determinare il regime giuridico, che può essere quello della proprietà esclusiva o quello della proprietà comune con le relative conseguenze in tema di spese.
In concreto, tuttavia, non mancano oscillazioni ed incertezze da parte di dottrina e giurisprudenza circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone.

Aggiunto dopo 2 minuti :

In ossequio al principio di funzionalità si deve, ritenere che le spese per il ripristino dei frontalini (parte bassa esterna dei balconi) debbano essere poste a carico di tutti i condomini poiché tali lavori servono a conservare l'aspetto della facciata: i frontalini costituiscono, infatti, parte integrante della facciata, la quale rappresenta un bene comune a tutti i partecipanti al condominio e forma oggetto di un godimento da parte di questi insuscettibile di frazionamento o di distinzione sotto il profilo dell'utilità che è in grado di offrire (si confrontino in questo senso Trib. Torino, 22 ottobre 1986 in Giust. Civ., 1987, I, 962, Trib. Milano 14 ottobre 1991, Trib. Napoli, 27 ottobre 1993 in Arch. Locazioni 1990, 102 e C. Cass. 3 agosto 1990 n. 7831. Quest'ultima, proprio con riferimento ad una fattispecie in cui si controverteva sulla ripartizione delle spese di rifacimento di "frontalini" di marmo dei balconi, ha confermato la decisione del Giudice di merito che aveva posto l'onere a carico dell'intera collettività dei condomini).
Conseguentemente, la ripartizione delle relative spese deve avvenire, salvo diversa pattuizione contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

[Marco Costa]

salve,
Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Con tale sentenza, la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende

ossia, se gli interventi riguardano la picconatura dell'intonaco o del getto sino ai ferri ammalorati la spesa e' del proprietario dell'alloggio, se invece si tratta di stuccatura intonaco e tinteggiatura riguarda il Condominio e quindi occorre assoggettarsi alle decisioni dell'Assemblea e pagare in base ai millesimi (che cmq tengono conto come ha riferito Andrea anche dell'altezza dal suolo dei singoli alloggi)

saluti Marco

 

[Andrea Sini]

Riassumo Luca e Pallino.
Caro Martino957 in pratica ti stiamo tutti dicendo che devi soccombere e partecipare alla spesa pei i lavori dei frontalini anche se il tuo appartamento è situato ad un piano basso.

 

[luca lattanzio]

qdsini ha evidenziato perfettamente il nocciolo della questione

 

[FRANCOPAU66]

Ciao
considerando che i frontalini sono parti comuni di un fabbricato, come mai scrivi che è di proprietà esclusiva dei singoli proprietari????? Avete qualche accordo interno per considerarlo in questo modo
Ciao
Francopau66

 

[Andrea Sini]

Anche i bancali delle finestre sono privati ma essendo elementi importanti della facciata, la consuetudine vuole che vengano gestiti come i frontalini insieme alle facciate in quanto elementi architettonici ricompresi nei prospetti dell'edificio e fortemente incisivi per il decoro del palazzo.In sostanza necessitano di interventi di manutenzione univoci per evitare situazioni sgradevoli per il decoro.

 

[luca lattanzio]

L'aggetto di soletta comunemente chiamato balcone è parte privata perche lo compri e lo paghi, il frontale del balcone si considera parte comune in quanto concorre a derminare l'aspetto estetico del condominio (decoro urbano) e quindi a carico di tutti per quanto riguarda il mantenimento, spero ti sia stato utile
Ciao