Il bluff delle aste giudiziarie nelle mani di boss e affaristi

Vi segnalo il seguente illuminante articolo apparso su La Repubblica di oggi.
Ciao

Il bluff delle aste giudiziarie nelle mani di boss e affaristi - Repubblica.it

 

Personalmente ho assistito e partecipato a numerose aste e devo dire che problemi non ne ho mai visti. Dove abito io le aste si fanno solo in tribunale in una ampia aula con tanto di guardi all'ingresso. Se si fa l'offerta piu' alta ci si aggiudica il bene, punto e basta. Attenzione, questo non vuol dire che il mondo delle aste sia sempre pulito ne soprattutto non vi siano movimenti strani ma credo dipenda molto dal luogo dove si effettuano. Spesso i problemi giungono dopo l'aggiudicazione da parte del proprietario che magari non se ne va cosi' facilmente e non senza creare danni. In genere pero' adesso comperare all' asta non comporta particolari problemi ( purtroppo per me che sono un operatore) che infatti sono frequentatissime da privati che acquistano quasi a prezzo di mercato.

 

salve,
ecco il mio personale parere

come titolo ad effetto "giornalistico" e' perfetto ! ! ... complimenti ai giornalisti della Repubblica.it
dato che dal titolo si generalizza alla totalita' delle aste per poi scrivere che si parla del 20% delle aste

Per l'effettiva aderenza alla realta' di tutte le aste e tutti i tribunali italiani, lascio a voi il giudizio sull'attendibilita' di tali affermazioni

" L'ultimo caso è di appena qualche giorno fa: a Roma, indagando per una storia di festini e riciclaggio sugli affari del consigliere Pdl Francesco Maria Orsi, i magistrati hanno aperto un capitolo tutto dedicato al monopolio delle vendite di immobili pubblici. Ha raccontato l'immobiliarista Vincenzo La Musta, ex socio di Orsi: "Dopo la pubblicazione dei bandi, chi era interessato all'acquisto di immobili li prenotava presso le cooperative Arca che partecipavano all'asta. Orsi partecipava prenotando più appartamenti con Arca. E a quel punto intervenivo io. Orsi infatti mi propose di partecipare con una delle mie società ai bandi pubblicati da Scip (società per la cartolarizzazione degli immobili pubblici), per quegli stessi immobili che lui aveva prenotato con Arca. I soldi per le offerte me li dava lui con assegni circolari. E il nostro successo era assicurato. Perché al momento delle offerte Orsi era in grado di dirmi per tempo quanto aveva offerto Arca. Una volta aggiudicata l'asta Orsi mi metteva a disposizione la provvista necessaria al pagamento attraverso sue società, tra cui la Loyd Teamho patecipato ad aste "
Ho capito male io oppure questa ricostruzione rende solamente ridicolo chi per accappararsi un'immobile gareggia contro se stesso ? ? ? sicuro che non ci siano altri offerenti ? ? ? ?

"Prima di farsi avanti, nella prassi, si seguono delle regole. "C'è da sapere intanto - spiega la fonte che opera nel mondo delle aste - a chi appartiene l'immobile. Il nome del proprietario, soprattutto in certi ambienti, può dire molto e un passaparola sotterraneo consente di sapere se non ci sono ostacoli o se ci sono interessi precisi su quella casa, su quel terreno o su quel capannone industriale. La regola, in questi casi, è starsene alla larga il più possibile. Tutto deve svolgersi nella massima segretezza sino al momento dell'asta. Nei fatti però, basta conoscere in anticipo se ci sono altri potenziali acquirenti e avvicinarli, o contattarli appena dopo l'aggiudicazione per costringerli a ritirarsi o a pagare una tangente per ottenere il via libera all'affare e il gioco cambia".
Chi opera in quel mercato sa che le informazioni equivalgono a moneta sonante. Accaparrarsele è il primo obiettivo. I fascicoli delle procedure stanno nei tribunali. Hanno accesso a quelle carte giudici e cancellieri. Conoscere per tempo lo stato della pratica garantisce un indubbio vantaggio. Ma l'idea che solo attraverso un'interessata fuga di notizie sia possibile garantirsi il primato è riduttiva. L'avvento dei professionisti nel gioco delle vendite ha moltiplicato, senza risolverli, i conflitti di interesse. Capita che a occuparsi dell'incanto sia lo studio di riferimento di un legale che ha seguito la procedura in passato come avvocato della banca intenzionata a rientrare del mutuo erogato e non pagato. Capita che la stima dell'immobile che deve andare all'asta sia affidata a un tecnico che ha rapporti di parentela diretti o indiretti con chi fatalmente concorre all'acquisto. L'esperienza e l'affidabilità richiesti come requisito per l'affidamento degli incarichi, mostrano come rovescio, la concentrazione in poche mani delle procedure delegate
nelle Cancellerie Civili dei tribunali sono disponibili alla libera visione di tutti le perizie dei CTU nominati dal giudice in cui si possono trovare foto, nomi dei proprietari esecutati, i riferimenti degli atti di provenienza, motivo della esecuzione, copie delle licenze edilizie, delle planimetrie, dei condoni passati la presenza di titoli di usufrutto di contratti di locazione, di assegnazione come casa coniugale ecc ecc e tutte le info, le risposte ai dubbi, le criticita' (ostacoli, difformita' edilizie, condoni, servitu' ecc) degli immobili messi all'asta

per quanto riguarda poi i dati elencati dubito che chi ha scritto l'articolo abbia mai partecipato ad un'asta immobiliare ...
due appunti .. l'importo per partecipare non e' solo il 10% bensi' il 10% + il 20% del prezzo base o del prezzo offerto (nelle aste senza incanto) il saldo va versato non nel tempo massimo di 60gg ma in quello di 150gg

Chi interviene in forum come questo premette sempre "il mio pensiero e' " "io se fossi in te agirei cosi' ..oppure..cosa' " " il mio parere e' questo o quell'altro"
mentre alcuni giornalisti saccenti stampano le loro verita' tronfi del seguito di pecoroni senza opinioni critiche che li supportano.

Ho partecipato (come dipendente di un'immobiliare) negli ultimi 15 anni a numerosissime aste , di tribunale, della SCIP oppure presso notai e avvocati e non ho mai avuto nemmeno la sensazione che ce ne fossero di pilotate
Semplicemente chi vi partecipa occasionalmente si innamora dell'immobile e fa' balzare i prezzi in alto per un fatto affettivo , mentre gli investitori sovente partecipano dopo diverse aste andate deserte dopo le quali i giudici ribassano i prezzi di base d'asta

Ho l'impressione che dietro a tali articoli ci siano degli interessi affinche' i semplici cittadini non si avvicinino direttamente a tale possibilita' semplice di acquistare immobili a prezzi competitivi (notevolmente aumentati di numero e varieta' negli ultimi tempi di crisi) , ma che una volta spaventati, per la loro "tranquillita' " con tali articoli li si consigli opportunisticamente di affidarsi ad onerosi esperti o agenzie che altrimenti vedrebbero sfuggire dalle loro grinfie sempre maggiori casi di acquisto immobili in cui non e' necessaria la loro "preziosa" intermediazione

saluti Marco

 

Grazie del tuo parere, Marco.
Ho postato l'articolo proprio per avere commenti di persone con esperienza come, mi sembra, siate tu e moronxyz.
L'unica cosa su cui mi sento di dissentire, però, è sulla competitività dei prezzi d'asta.
Premetto che non sono un operatore, però ogni tanto uno sguardo agli immobili messi all'asta sui vari portali dedicati alle aste tributarie glielo do (anche solo per seguire il mercato) e, sinceramente, almeno sugli immobili di taglio medio piccolo (50-70mq), tenuto conto dello stato degli immobili riportato nelle perizie, non ho mai riscontrato una sensibile convenienza, o almeno questa è stata la mia impressione.
Ciao.

 

ciao,
come scritto ho solo l'esperienza di 15anni passati come dipendente in una ditta immobiliare (non sono un libero professionista e neppure un'immobiliarista)
mi autocito

Se ci si innamora di un'immobile per un'utilizzo personale , allora il prezzo non conta se si vuol avere la tal location che raramente ha immobili in vendita
Se si vuole fare l'affare si sviscera ogni difetto e ostacolo al successivo possesso si attribuisce all'immobile un valore obbietivo in base ai propri "obbiettivi" e si aspetta con pazienza le aste successive ai ribassi del giudice , consapevoli e disillusi che altri possano partecipare ed aggiudicarsi tale immobile

Se si vuole acquistare un'immobile per utilizzo diretto NON BISOGNA INNAMORARSENE non bisogna avere FRETTA e cominciare leggendo piu' perizie, informandosi su procedure ed ostacoli, partecipando come sempiìlice spettatore ad alcune aste ed essere coscenti che a volte il "vero" affare e' non lasciarsi trascinare in una competizione masochista con altri offerenti


PS attalmente ci sono ancora immobili che vengono messi all'asta con le perizie pre-crisi (fine 2009 inizio 210) quindi con valori non attuali , se verifichi le aste con perizie fine 2010 sono piu' convenienti, inoltre alcuni CTU incaricati dal Tribunale a volte non anno il polso del mercato immobiliare di una determinata zona o quartiere (perche' residenti in comuni distanti dal luogo della perizia)

cordiali saluti Marco

 

Aggiungo solo che le procedure variano da tribunale a tribunale. Marco dice che per le vendite senza incanto si deve versare il 10% +20% ma per esempio quà da me è sufficiente il 10%. Il saldo pero' va fatto in massimo 90 giorni e non 150. Questo è importante perchè puo' succedere che si debba saldare il prezzo prima che sia stato emesso il decreto di trasferimento e questo è importante da sapere perchè rende difficilissimo l'accesso ad un mutuo per esempio. Sui prezzi dipende molto. In genere al primo incanto non c'è mai un "superprezzo" anche se cio' dipende da chi ha redatto la perizia. Ti posso dire da investitore che quando sul mercato vengono posti oggetti di taglio medio, in buone condizioni e in buona posizione magari pure libero nemmeno mi iscrivo. Puo' sembrare assurdo ma in questi casi succede che partecipano in tantissime persone e a quel punto scatta una vera e propria gara competitiva tra i partecipanti ( specie i meno abituati) per cui alla fine il prezzo schizza facilmente alle stelle.

 

ciao,
quoto la seconda parte del post di moronxyz
ed apprendo di questa diversita' tra tribunali .... non in Piemonte
mentre per il G1 - SCIP il deposito era del 10% all'offerta, il 10% entro 7gg dall'aggiudicazione ed il saldo all'Atto

Cmq e' mia sensazione che nell'articolo vengano dipinti come mafiosi gli investitori che hanno la disponibilita' di denaro per far fronte a tali depositi cauzionali ! ! ! (assurdo, in quanto anche i semplici cittadini devono versare una caparra al compromesso per gli acquisti effettuati sul mercato libero)
e cmq se interessa un'asta il terreno per ottenere un mutuo si prepara gia' prima, favoriti dal fatto che per ottenere un mutuo pari al 70-80% del valore dell'immobile e' molto utile ad accorciare i tempi (e risparmiare i costi della perizia di un geometra di fiducia della Banca) la perizia redatta da un CTU magari riportante un valore base superiore a quello di aggiudicazione (se si e' partecipato ad aste successive alla prima )

anche per questa procedura avevo la convinzione che fosse sempre cosi' in qualunque asta di qualsiasi tribunale , invece a quanto pare "puo' succedere" ? ?
In Piemonte le banche sono a conoscenza di tale procedura quindi vengono aperti dei pre-finanziamenti di breve durata sino a quando l'acquirente entrato in possesso della titolarita' del bene tramite il decreto di trasferimneto (la cui stipula e registrazione avviene entro i 30-60gg dopo il saldo) potra' stipulare un atto di ipoteca a favore della Banca erogante

Cordiali saluti Marco

 

Assolutamente d'accordo, altrimenti si comprerebbero solo prime case

Questo è un fatto che leggendo normalmente le perizie avevo effettivamente notato. È normale, ritengo, che ci sia uno sfasamento rispetto al reale andamento di mercato, in quanto possono passare mesi, ove non anni, prima che il bene periziato venga messo all'asta. E questo è un fattore che andrà misurato nei prossimi mesi: quando il mercato riprenderà a crescere o, quanto meno, si interromperà il trend ribassista, allora le aste torneranno ad essere più convenienti.

Grazie per il consiglio di partecipare a qualche asta da spettatore. In effetti sono eventi pubblici.

In alcuni casi ho visto bandi in cui si chiedeva effettivamente il saldo entro 60 giorni... Comunque è vero, la situazione è piuttosto varia da tribunale a tribunale. E la carenza di regole omogenee non aiuta questo tipo di acquisto.

Grazie ancora per i vostri contributi!

 

Io ho la sensazione che le aste non siano un lago di trasparenza;
tempo fa per lavoro conobbi un cliente che frequentava spesso le aste immobiliari e lui stesso (in confidenza) mi disse che, anche se impercettibili, c'erano dei meccanismi e delle "regole tacite" a cui sottostare per potersi aggiudicare un immobile;
quali fossero questi meccanismi non l'ho mai saputo e forse mai lo saprò.

 

salve,
a chi partecipa come investitore conviene mantenere per i comuni mortali questa aura di mistero di poca trasparenza di meccanismi e regole tacite incomprensibili, cosi' a tale mercato si avvicinano meno acquirenti potenziali disturbatori dei propri affari

Comunque ... ripensandoci effettivamente avete ragione quello delle Aste e' un mondo difficile , meglio affidarsi ad una buona agenzia e concordargli ampia fiducia e lauta provvigione, pagare un buon Notaio che verifichi ogni documento dell'immobile per un'acquisto senza problemi come traspare dagli interventi postati su questo forum
PS (il decreto di trasferimento costa circa 90euro di bolli .. un'atto da un notaio circa 2000)

stasera mi va' di scherzare ....saluti cordiali a tutti Marco

PS personalmente poi... la casetta ristrutturata e trasformata in affittacamere (vedi link casetta sotto il mio avatar) e' stata da me acquistata ad un'asta della fine 2009 --- mio padre il 7/2/2011 in pensione ha acquistato ad un'asta, per mettere al sicuro dall'inflazione un piccolo gruzzoletto, un minuscolo negozietto (27mq) in un centro storico

 

Non conosco il modus operandi delle aste e quindi non entro nel merito.
Voglio semplicemente dire che tra la pratica e la realtà ci sono sempre differenze importanti e nell'articolo di Repubblica si parla di mafiosi, non di persone normali che vogliono normalmente acquistare una casa ad una asta in una regione dove l'influenza mafiosa è o superficiale o non esiste ancora.
E tutti sappiamo che, purtroppo, le pratiche denunciate su Repubblica esistono in certe parti del nostro paese e negarle non aiuta a combattere il fenomeno la dove esso esiste sia esso in forma marginale o principale.
E altri scandali immobiliari, con o senza asta, che sono scoppiati in questi mesi (l'ultimo, proprio in questi giorni a Roma) dovrebbero invitarci alla prudenza prima di dire che tali pratiche non esistono perché la fantasia degli italiani non ha limiti nell'inventarsi diversi modi per eludere le leggi a proprio esclusivo vantaggio.
Cio' detto, i consigli di Pallino Alba per l'acquisto di una casa all'asta sono ottimi e anch'io dico che colui che vuole acquistare una casa in questo modo non deve mai tirarsi indietro pensando che ...

 

Scusa ma mi pare che anche tu abbia detto un po' di sciocchezze....

... gli interessati a partecipare ad un'asta immobiliare hanno (o dovrebbero avere) un accesso molto limitato alle carte processuali... in particolare non possono prendere tra le mani l'intero fascicolo dell'esecuzione e non possono sapere direttamente e con precisione in che stato si trova la procedura e quali possono essere gli sviluppi futuri... e se rileggi bene l'articolo vedrai che si sostiene che il punto nodale a volte è proprio quello, almeno nell'ottica dello speculatore.

E poi (ma solo per la precisione) sono errate sia le percentuali del deposito cauzionale che hai riportato sia il termine per il saldo che è di massimo 60 giorni, come correttamente riferito nell'articolo (non sei proprio esperto esperto di aste immobiliari, dai... )

Al di là di questo, la mia esperienza (da avvocato) in questo settore mi consente di dire che nelle grandi città e in mezza Italia le cose si svolgono in maniera non lontana da come descritto nell'articolo, o in forme anche peggiori.

Gli affari, in moltissime zone d'Italia, si possono fare solo su immobili siti in piccoli centri... se vuoi acquistare in città devi esser pronto ad arrivare a valutazioni vicinissime a quelle di mercato o ad imbatterti in concorrenti molto "particolari"...

...purtroppo questa è l'amara realtà

 

Non entro nel merito delle esperienze personali, che peraltro costituiscono un arricchimento del dibattito, ma una precisazione va fatta in merito a quanto di seguito affermato.

Questa affermazione è parzialmente inesatta. Il sottoscritto proprio oggi è andato a vedere le ordinanze di alcune aste su Roma. In genere, il termine per il saldo viene fissato in 90 giorni per le aste senza incanto ed in 60 giorni per le aste con incanto. Quanto alla possibilità che vi siano termini ancora più lunghi, basta leggere i post iniziali di questa discussione.

Saluti

 

Scusami Vinnie ma insisto nel dire che le cose variano e di molto a seconda delle zone dove si partecipa. Cominciamo dai temi del saldo. Ti assicuro che ci sono casi dove si deve saldare entro 30 giorni e altri dove si arriva sino a 150. Anche per i depositi si va da un 10% a un 30%. Quanto al fatto che non si possa accedere al fascicolo sono d'accordo con te anche se è facile immaginare che per chi "bazzica" spesso in tribunale non sia impossibile dare un occhio anche dove non dovrebbe. Un normale concorrente di solito prende visione della perizia e basta ma anche quà bisogna fare delle distinzioni. Ci sono perizie fatte benissimo e altre fatte con i piedi per cui molto " a rischio". Quanto ai concorrenti particolari bisogna capire bene a cosa ti riferisci. Qualsiasi persona in tutta italia puo' partecipare ad un asta e presentarsi in tribunale o dal notaio e se fa l'offerta piu' alta si aggiudica l'immobile. Che poi ci possano essere casi in cui al momento dell' asta ci sia tizio o caio che faccia pressioni puo' essere specie in certe parti di italia ma questo puo' succedere anche nelle compravendite classiche se guardiamo bene. Un ruolo importantissimo è esercitato dal custode. Dove opero io tutte le vendite sono gestite dall Istituto vendite giudiziarie che è efficientissimo. Da sempre una documentazione completa e si occupa di liberare l'immobile in tempi anche molto rapidi se il GE ha emesso l'ordinanza. In altre realtà la custodia è affidata a tecnici e la liberazione è a cura dell'aggiudicatario per cui in effetti in quei casi le cose possono essere piu' complicate.

 

ok mi adeguo

non sono un'espero e non conviene partecipare alle aste

ma per chi ha qualche dubbio
visitate qualche sito di tribunale e visionate qualche perizia on line
per non avere che l'imbarazzo della scelta
Asta Giudiziaria, il sito ufficiale delle aste dell'Associazione Nazionale Istituti Vendite Giudiziarie
oppure ditrettamente sul sito di qualche tribunale in particolare
http://www.entietribunali.kataweb.it/tribunali.jsp?trb=$%7b1%7d
Ricerca vendite immobiliari Pesaro - Tribunale di Pesaro
nel riquadro grande cliccare "cerca" senza inserire dati apparira' l'elenco degli immobili delle future aste
oppure qualche dettaglio di immobile in asta
SITO DEL TRIBUNALE DI ALBA - Scheda dettagliata della procedura 107/2009
aprire ordinanza al punto 5 depositi 10%+ 20% e al punto 3 termine massimo pagamento 150gg
aprire perizia e leggere sotto "INCARICO" l'elenco dei documenti e dati che il CTU deve fornire ed allegare alla perizia
la PERIZIA se visionata presso la cencelleria contiene i dati degli esecutati e conviventi , non e' oscurata con XX o colori come nella perizia on-line

saluti Marco

 

Confermo,
io sto seguendo le aste sia di qua che di là dall'acqua, come diciamo da queste parti.
Effettivamente Reggio Emilia è un modello di chiarezza e aderenza alle regole, mi piacerebbe tanto che a Modena seguissero il loro esempio. Ma proprio in così pochi kilometri che ci separano ci sono già tante differenze.
MilenaT

 

Sto cercando di reperire piu' info possibili.. e leggendo sul forum ho trovato interessante postare su questo thread due domande.

Mi chiedevo.. se ci si aggiudica per esempio una cantina di 6mq battuta all'asta per 3.000 euro... oppure ci si aggiudica un locale commerciale di 40mq (fine asta a 40.000 euro) oppure ancora una mega villa di 200mq (a 200.000)... il costo del trasferimento di proprieta' varia ?
Cioe'... stiamo parlando dell'atto di proprieta' che firmai davanti al notaio durante l'acquisto della mia casa, quello per cui pagai il notaio ben piu' dei 2.000 euro indicati... a fine asta... quello stesso atto verrebbe a costare 90 euro ? Chiaritemi le idee per favore...

Altra domanda che emerge leggendo l'articolo di Repubblica.it:
"Le aste sono pubbliche, chiunque può assistervi"
Cioe'.. domani c'e' un asta dal notaio, oggi non deposito alcuna cauzione (dunque non partecipo), pero' domani posso andare dal notaio e dire che voglio solo assistere ?
E' cosi' ?
Grazie

 

ciao marcoqb,
Le ricerche dati sono a carico del Tribunale che le espleta tramite la perizia del CTU, le cancellazioni delle ipoteche sono a carico del Tribunale, mentre il costo vivo del decreto di trasferimento e' di pochi euro di marche da bollo rispetto al costo di un'atto dal notaio , simile invece e' la tassazione sul valore di acquisto all'asta o su quello dichiarato ! ! ! ! ! in atto notarile pari al 10% per locali commerciali e abitativi non prime case e mi pare il 3% sulle prime case
Ricordati che comunque per attingere ad un eventuale mutuo ipotecario devi stipulare un'atto dal notaio in favore della banca al costo medio di circa 1500euro

Si le aste sono pubbliche ... va da se' che per esperienza personale ti posso informare che alle aste nelle aule dei tribunali ho sovente incontrato semplici visitatori e curiosi, mentre nelle aste presso i notai mai, oltre forse a qualche creditore direttamente interessato (nel caso di esecuzioni in seguito a fallimenti), inoltre nelle aule di tribunale dove si svolgono aste si accede senza controlli , in uno studio di notai viene richiesto di identificarsi con carta d'identita'
Cordiali saluti Marco

 

apprendo ora da questo stesso forum
Asta immobiliare ma non ci sono chiavi - Pagina 5

che a roma ci sono delle consuetudini diverse ... e i tribunali fanno pagare a parte i costi per le cancellazioni delle ipoteche (comunque comunicandole gia' nel testo dell'ordinanza di vendita prima dell'asta beata italia

 

Avevo inviato una "risposta veloce" ma non me la trovo... cerco di riscriverla...

Non sono sicuro di seguire il discorso. Esempio: mi aggiudico un casa all'asta per 60.000 euro, la intesto a me (e nel mio caso dunque non sara' una "prima" casa), dovro' versare 6.000 euro.
Questi 6.000 euro come, quando e a chi dovranno essere versati ? Perche' parli di atto notarile... spiegami per favore.

Certo.. nel caso si dovesse prendere un mutuo sara' necessario rivolgersi al notaio per stipularlo con la banca. Chiaro.