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  1. andymaga

    andymaga Nuovo Iscritto

    Per pagare una minore imposta, l'acquirente mi chiede di consentirgli di realizzare il cambio di destinazione d'uso da A/10 a residenziale come prima casa. Considerato che lo studio è di mia proprietà da oltre 30 anni, e quindi nella vendita io non dovrei pagare nulla come tasse, cosa succede se verrà venduto come residenza subito dopo il cambio d'uso ad A/3: dovrò versare le imposte visto che lo vendo prima di 5 anni? Come posso garantirmi dei lavori che dovrebbe fare il promittente acquirente sulla mia proprietà? Grazie per i consigli che vorrete fornirmi.
     
  2. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    Non penso che tu debba pagare nulla (ma aspettiamo pareri più autorevoli non essendo propriamente il mio canpo).

    Puoi scrivere sul compromesso che autorizzi il promittente acquirente ad effettuare lavori consistenti in quel cambio di destinazione d'uso prima del rogito e questo vale come delega di legge. Ci metterei una clausula riguardante il fatto che se poi la vendita non va a buon fine non solo la caparra viene persa dal promittente acquirente, ma questi è tenuto al rimborso delle spese tecniche per far riportare la situazione in A / 10 (precedenti alle lavorazioni).

    Se c'è un cambio di destinazione d'uso con opere va richiesto il permesso di costruire, poi variazione catastale e la nuova agibilità.

    saluti
     
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  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Un cambio di categoria catastale non è un atto di compravendita, quindi sicuramente non ha senso la preoccupazione dei 5 anni di titolarità dell'immobile e quindi l'esenzione dal pagamento di eventuali plusvalenze. Ribadisco, anche operando una variazione di categoria catastale, la tua proprietà risale, sempre, a 30 anni come racconti.
    Il problema è che per operare un cambio di categoria da A/10 ad A/3.... ( ma poi risparmierà quanto in caso di acquisto????? Verifica con un Notaio!) ....serve richiedere un "permesso a costruire" perchè l'ufficio sarà senza cucina, perchè avrà necessità differenti, e solitamente i Comuni, con l'occasione, richiedono un posto auto. Ecco che io ti sconsiglierei di restare titolare dell'immobile, mentre il futuro acquirente esegue lavori, di cui, implicitamente saresti responsabile.
    Informati se puoi fare un cambio di categoria in assenza di opere, sempre che il tuo fabbricato si presti.
     
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  4. andymaga

    andymaga Nuovo Iscritto

    L'appartamento è senza cucina, frutto di un frazionamento con cambio di destinazione d'uso condonato nel '86, pertanto occorre fare i lavori per realizzare la cucina. Il cambio d'uso da ufficio a residenza in centro storico è sicuramente agevolato dal Comune di Roma, ma quello che mi preoccupa è la responsabilità che rimane su di me per i lavori che eventualmente dovrei autorizzare...
     
  5. wailer18

    wailer18 Membro Ordinario

    Professionista
    Tassazione sulla rendita anzichè sul valore di scambio e possibilità di fare mutuo prima casa
     
  6. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    guarda sinceramente io vedo soltanto agevolazioni nel cambio di destinazione d'uso ad abitazione. lo farei ad occhi chiusi

    saluti
     
  7. andymaga

    andymaga Nuovo Iscritto

    Non sono molto daccordo col farlo ad occhi chiusi. Prima di stipulare il passaggio di proprietà, la responsabilità anche dei lavori resta in capo al proprietario, o no? Inoltre, prima di consegnare le chiavi dell'appartamento per i lavori, l'acquirente dovrebbe aver pagato l'intero prezzo di vendita, o no?
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fai bene a preoccuparti. Metti che a causa dei lavori si verifica un'infiltrazione al piano di sotto, o cadono dei calcinacci e danneggiano qualcosa o qualcuno... Sai bene che finché il proprietario sei TU, TU sei il responsabile. Io prima del rogito non autorizzerei proprio niente. E nemmeno il cambio di categoria catastale mi convince, perché se poi la vendita va a pallino, ti tocca intanto rimettere le cose a posto ripristinando la categoria catastale che risulta da 30 anni a questa parte, e poi rivalerti in sede giudiziale chiedendo al mancato acquirente il rimborso delle spese (apriti cielo!). Secondo me prima del rogito non devi autorizzare lavori, né fare cambi di categoria catastale. L'immobile è così, se gli va bene se lo prende così com'è, altrimenti avanti il prossimo.
     
  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono stati dimostrati centinaia di casi di proprietari che si sono amaramente pentiti di aver dato le chiavi di casa prima del rogito o prima dell'inizio del contratto di locazione. Pensaci bene prima di fare ca22ate.
     
  10. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    Certo, la responsabilità resta in capo al venditore, ma se i lavori sono fatti a regola d'arte non c'è da preoccuparsi, per quanto riguarda infiltrazioni la vedo come un'eventualità remota, che potrebbe verificarsi soltanto in caso di lavori eseguiti male.
    Per quanto riguarda il fatto di dover ripristinare il tutto, chi lo dice? Tu chiedi un'autorizzazione per il cambio di destinazione d'uso, la pratica si conclude e da quel momento in poi sull'annuncio venderai un'abitazione invece che un ufficio! Non devi per forza tornare indietro nel passaggio urbanistico!

    Per quanto riguarda la consegna delle chiavi prima del rogito, la puoi fare soltanto se ti fidi totalmente degli acquirenti, altrimenti in linea di massima come consigliato da possessore evitalo sicuramente.

    saluti
     
  11. andymaga

    andymaga Nuovo Iscritto

    Come faccio a sapere che i lavori saranno eseguiti a regola d'arte? I lavori saranno esguiti dal promissario acquirente con tecnico e ditta di propria fiducia. Cosa dovrei scrivere nel preliminare, per tutelarmi? Per quanto riguarda il pagamento dell'intero prezzo, prima della consegna delle chiavi, vi sembra corretto? Grazie e saluti
     
  12. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    capito, allora puoi semplicemente scrivere che l'acquirente è responsabile di ogni modificazione anche contro terzi, dal momento che hanno inizio i lavori. Specifica magari che non al momento dell'inizio dei lavori l'immobile è in condizioni perfette e che non sono in corso contestazioni di vicini per danni provocati dall'usura degli impianti.

    questa potrebbe essere una soluzione

    saluti
     

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