1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Condomini in grave difficoltà economica , condomini che prendono la via dell’ Estero abbandonando casa e mutuo, condomini che hanno perso il lavoro , etc . sono patologiche cause di morosità in crescita esponenziale che coinvolgono attualmente i fabbricati condominiali : una vera bomba ad orologeria , possibile generatrice di aspri conflitti sociali determinati dall’ insofferenza dei condomini che pagano regolarmente le rate di loro competenza e che d’un tratto si trovano obbligati a pagare anche quelle di altri sia in forza della solidarietà passiva prevista dal codice , sia per non vedere sospesa la erogazione di servizi comuni indispensabili (es : acqua ,riscaldamento, ascensore, luce e pulizia scale, assicurazione etc.).
    Che può e deve fare l’ Amministratore se dopo numerosi solleciti, ravvisa la mancata volontà o possibilità di pagamento delle rate ?
    Prima di tutto dovrà agire per interrompere la erogazione di alcuni servizi comuni se la morosità si protrae da più di sei mesi (in tal senso l’ ex terzo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.: In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato ) tenendo conto che alcune sentenze hanno interferito sul divieto della sospensione di beni e servizi primari quali la erogazione dell’acqua e del riscaldamento. In secondo luogo dovrà procedere ex 1.mo comma dell’ art 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile come modificato dalla legge n. 220 del 2012 che recita : "per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi". Da tener conto anche del secondo comma (piu’ teorico che pratico) che dispone: “ i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini”, procedura che enti distributori di energia elettrica, idrica e gas sistematicamente ignorano. A parere di chi scrive questi i contratti di utenza elettrica e idrica o di distribuzione del gas sono inquadrabili nello schema del contratto di somministrazione laddove specifiche clausole contrattuali ammettono la facoltà del gestore somministrante di sospendere la fornitura nel caso di ritardato pagamento delle bollette. Pertanto A2A, Enel o simili avvisano del mancato pagamento, intimano, ma se in definitiva non incassano, interrompono la erogazione (occorre allora procedere al disperato ricorso ex art 700 c.p.c, ) .
    FONDO CASSA . Di regola nelle more dell’azione legale , per non far mancare i denari necessari ad evitare la sospensione o tagli del gas, luce, riscaldamento, assicurazione, pulizia scale etc. , si rende necessario costituire un fondo cassa ad hoc per far fronte allo "scoperto" determinato dal mancato introito delle quote dei condomini morosi . Le somme immesse nel fondo dai condomini paganti rappresentano formalmente una anticipazione ed un credito . Successivamente se (rimarcando il “se” ) venisse recuperato il dovuto dal condomino moroso, le anticipazioni dovrebbero essere restituite .
    PERSISTENDO LA MOROSITÀ anche nei confronti dei creditori istanti insoddisfatti (che dopo avere constatato la infruttuosità delle azioni individuali di recupero del loro credito sul condomino moroso , alla fin fine non potranno che rifarsi sui condomini pagatori) sarà facoltà del condominio iscrivere cautelativamente una ipoteca giudiziale sull'immobile di proprietà del debitore. Tuttavia, tale garanzia potrebbe collocarsi in coda a quelle già trascritte eventualmente da terzi, residuando in tal caso il vantaggio per il condominio di non restare “estraneo” alla procedura, stante l’ obbligo a carico di qualsiasi procedente di tenere costantemente informati gli altri .

    IL PIGNORAMENTO / L’ ESECUZIONE FORZATA-
    Se il debitore di fronte alle varie intimazioni persistesse nel non onorare il suo debito condominiale, sarà necessario passare alle “maniere forti “ ossia al recupero forzoso tramite procedure esecutive date dal pignoramento mobiliare o immobiliare, procedure tese a recuperare la a liquidità necessaria a soddisfare le ragioni del creditore -
    I pignoramenti eseguibili sono di tre tipi:
    1- Pignoramento presso terzi. Se non ci fossero impedimenti dati dalla privacy sarebbe l’espropriazione più rapida ed efficace ; infatti conoscendo dove indirizzare l’azione si potrebbe intercettare un credito, lo stipendio , un deposito in denaro presso una banca , o altre ricchezze nella disponibilità del debitore ; con le limitazioni accennate si rischia di muoversi alla ceca.
    2- Pignoramento mobiliare su beni del debitore . Ci si pone l’ obbiettivo di mettere all'asta i beni mobili di proprietà del debitore e con il ricavato estinguere il debito condominiale ; in fatto è una procedura incerta resa spesso vana dalla irreperibilità del debitore, dalla impignorabilità di alcuni beni , dalla difficoltà di vendere i beni al valore stimato , dalla difficoltà di reperire in loco i beni di pregio (gioielli , quadri antichi etc.) fatti sparire con largo anticipo .
    3- Pignoramento immobiliare . Lo scopo ultimo è la vendita all'asta dell'immobile e la distribuzione del ricavato fra i creditori . La procedura dà risultati concreti se l’immobile è libero da ipoteche e altri vincoli e se è nella piena disponibilità del debitore ; in queste condizioni è la procedura preferibile; seppure lunga (3-5 anni ) e costosa ( circa euro 8.000 ) consente a fine corsa di recuperare tutto il credito e tutte le spese . Se invece il bene è oggetto di pesanti gravami , è procedura farraginosa ed incerta . Nei casi in premessa addirittura disperata;

    La complicazione ; l’iscrizione ipotecaria di terzi
    Buona regola vuole che prima di agire l’amministratore condominiale proceda ad una ispezione ipotecaria e controlli presso la conservatoria RRII lo stato dell’immobile . Nei casi patologici si scoprirà che a monte il debitore ha da poco tempo contratto un mutuo ed a garanzia è stata iscritta una ipoteca volontaria di primo grado di elevato valore ; ciò significa che il debito verso il mutuante è ancora integro . Con il ricavato d’ asta (non più del 40% - 60% del valore periziato) prima bisognerà pagare la banca mutuante e le spese di procedura ed altri creditori privilegiati (es : Esatri) : quello che teoricamente dovesse residuare (???) verrebbe diviso fra tutti creditori “chirografari” che non godono di alcun privilegio , fra questi il condominio .
    In questo contesto, assai frequente , si pone il dilemma se convenga al condominio attivarsi per primo come “procedente” anticipando le spese di procedura nell’ordine di circa 8.000 euro (vedi sotto) . La ragione di tale scelta risiederebbe nell’interesse del condominio di dare impulso alla procedura esecutiva per arrivare prima possibile alla vendita in sede di asta tal che l’immobile venga assegnato ad un soggetto solvibile che ritorni quanto prima ad onorare le rate condominiali. Da osservare che qualora il condominio decida di procedere per primo attivando la procedura ha (in ogni caso) diritto in via prioritaria ( tecnicamente, in prededuzione ex art. 2770 c.c. ) al rimborso delle spese legali e delle altre spese anticipate per sostenere la procedura esecutiva anche nell’interesse di tutti coloro che, seppure inattivi, si troveranno “a fine corsa “ nel diritto di partecipare al ricavato . In alternativa il condominio dovrà scegliere se “stare alla finestra “ in attesa che altri (in genere la banca mutuante ) attivino la procedura esecutiva ( ma con tempi lunghi ) ed accodarsi ad essa evitando esborsi rilevanti .
    Consultato l’avvocato , la questione , su iniziativa dell’ Amministratore sarà posta all’ordine del giorno dell ‘ assemblea condominiale che deciderà , analizzata la peculiarità del caso , quale strada intraprendere
    Diversa la procedura (nella forma ma con uguale risultato nella sostanza ) se la proprietà condominiale in vece facesse capo ad un imprenditore assoggettato a fallimento . In tal caso sarà cura dell’Amministratore presentare istanza di insinuazione al passivo tal che il condominio possa vedersi quantomeno riconosciute le spese inerenti la gestione e manutenzione dell'immobile per tutto il periodo in cui lo stesso è stato acquisito nella disponibilità della massa fallimentare. La “ratio” di tale riconoscimento sta nel fatto che queste spese si considerano destinate a tenere in efficienza il bene immobile e mantenere invariato il suo valore la qual cosa coincide con l’interesse di tutti i creditori ; invece le spese relative ai periodi antecedenti la dichiarazione di fallimento saranno ammesse al passivo in via chirografaria il che in fatto comporterà una materiale riscossione pari a zero .
    Acquirente e Aggiudicatario In presenza di insolvenza e/o grave morosità, ad ogni buon conto, ai condomini solvibili conviene ( a prescindere da chi prenderà l’iniziativa ) che la procedura esecutiva sia la più rapida in modo da riscontrare alla fine un aggiudicatario solvibile che consenta il recupero almeno in parte delle spese in forza del quarto comma dell'art. 63 che dispone : " chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente" intendendo per “ anno” quello dell ‘esercizio condominiale e non quello solare.
    Ennio Alessandro Rossi
    Un esempio dei costi e delle procedure, dalla diffida al pignoramento immobiliare.
    Tenteremo di illustrare l’iter con un esempio indicando valori approssimativi (nel calcolo dei diritti ,bolli, marche e quant’altro le segretarie degli avvocati sono maestre di precisione; le parcelle sono invece variabili a seconda del professionista ) con il solo scopo di dare conto al lettore della complicazione della procedura e
    le ragioni della sua onerosità

    Esempio: Il condomino è in arretrato di 5.000,00 e malgrado numerosi solleciti il moroso non onora il suo debito . L’amministratore Condominiale passa la pratica al legale . Che succede d’ora in poi?
    L’ avvocato scriverà una lettera di diffida e messa in mora, anche per interrompere la prescrizione e far decorrere gli interessi moratori. Il compenso ammonta a 200 euro circa.
    Ma se la lettera di diffida non produce gli effetti sperati , il professionista avvierà un’azione legale volta a procurarsi un titolo ( decreto ingiuntivo) necessario per procedere quanto prima alla “ esecuzione forzata”. Fra marche da bollo spese di notifica del decreto, imposte fiscali di registrazione , si arriva a circa 300,00 euro di spese vive cui aggiungere l’onorario dell’avvocato che, secondo il vigente tariffario, è di Euro 700,00 circaFino a questa fase, si sono spesi 1.200,00 euro.

    A questo punto, con il titolo esecutivo , si può avviare il pignoramento, facendolo precedere dalla notifica di un atto di precetto. In questa fase fra spese di notifica del precetto e onorario occorre aggiungere altri 120,00 euro.
    Il tipo di pignoramento oggi più veloce è l’espropriazione presso terzi, cioè il pignoramento eseguito nei confronti del debitore del debitore (ad esempio presso la Banca ove il debitore detiene liquidità o titoli oppure presso il datore di lavoro debitore della retribuzione ). Causa la privacy si puo’ solo tentare . Tra costi di notifica e compensi di avvocato, si può arrivare a spendere altre 1.000,00 euro, per scoprire magari che qualcuno ha pignorato prima di noi- Questa procedura comunque puo’ ben precedere quella successiva del pignoramento immobiliare di seguito illustrata

    Se il debitore ha un immobile intestato e libero si può decide di aggredire subito questo bene evitando di spendere i 1000.00 euro per il pignoramento presso terzi . La procedura si presenterà lunga e costosa.
    Si parte con la notifica di un atto di pignoramento immobiliare (costo medio 50 euro), da trascrivere presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ( 250 euro circa di diritti). Il pignoramento, poi, deve essere” iscritto a ruolo” ossia rubricato nei registri del tribunale ( costo 380 euro ). Il compenso dell’avvocato compresa cassa ed IVA al 22% , ammonta a circa a circa 2 .000 euro.
    Dopo l’iscrizione a ruolo, entra in ballo il notaio che deve redigere e depositare “la a relazione ipocatastale “ ; costo compresa cassa ed IVA ammonta a circa 1.500 euro.
    Fino ad ora pur by-passando i costi del pignoramento presso terzi , sono stati spesi circa 5 .500 euro.

    Decorsi tre anni, nel corso della prima udienza di comparizione, dovrà essere nominato un consulente tecnico d’ufficio, cioè un perito nominato dal Tribunale che dovrà periziare l’immobile . Il suo onorario di circa 900 euro deve essere anticipato dal creditore procedente
    Dopo la presentazione della stima, il Tribunale nomina i “custodi giudiziari e i delegati alla vendita” ai quali il creditore procedente dovrà versare un anticipo per rimborso spese di circa 600 euro.
    A questo punto costi ammontano complessivamente a 7.000 euro.
    Procedendo con un paio di avvisi di vendita e con tre o quattro aste deserte, costi a carico del creditore procedente, si arriva facilmente agli 8.000,00 euro già richiamati nell’articolo.

    Ennio R.
    l'articolo è stato un lavoraccio di fatica .
    Accetto critiche costruttive se poste con garbo ed educazione
     
    Ultima modifica: 10 Dicembre 2014
    A smoker, sergio gattinara, fiorello64 e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  2. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Il problema si può risolvere a monte: si riducano al minimo le spese comuni, quelle ordinarie (le pulizie siano fatte con minore frequenza) e quelle straordinarie (ad esempio le riparazioni non urgenti siano rinviate). Non è giusto che un condòmino anticipi i soldi per un altro!
     
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
  4. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    In Italia i morosi di professione hanno la giustizia-lumaca dalla loro parte, a differenza di quanto accade, ad esempio, nel Regno Unito, ove non ti puoi permettere di campare sulle spalle degli altri.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    questo è il sociale e/o bonismo
     
  6. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Più che altro è il masochismo della maggioranza silenziosa. Quella maggioranza che tra l'altro resta indifferente all'esportazione dei capitali, sia quelli che rimangono ai proprietari (complice il segreto bancario), sia quelli che passano nelle mani estere.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :maligno:cosa se poffa e/o voffa, caro jac1.0
    forse spararmi
     
  8. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Niente di tutto ciò, bisogna essere ottimi-sti, non buoni-sti.
     
  9. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nessuna critica...al contrario un ringraziamento sentito e un bravo, bravissimo. Vorrei semplicemente chiederti quale passaggio il "legislatore" avrebbe potuto omettere senza particolari patemi per
    i contendenti??? Grazie. Quiproquo.
     
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    .....chiederti quale passaggio il "legislatore" avrebbe potuto omettere senza particolari patemi per i contendenti? Quiproquo.

    prevedere che in sede di asta l'assegnatario si accolli tutte le spese pregresse e non solo quelle dell'anno in corso e quelle precendenti.
    Il punto sta che le banche hanno fatto l' imbroglio (lasciando fare le perizie al perito del compratore che lievitavano e poi concedendo il mutuo a soggetti che già si sapeva non sarebbero stati capaci di pagare cioè dei sub-prime domestici )
    Ora scappo . devo fare una lezione. Ritornerò sull' argomento e spiegherò meglio il trucco dove un solo "somaro" porta il peso ; il condomino per bene
    a ri-scriversi ennioR
     
    Ultima modifica: 12 Dicembre 2014
    A sergio gattinara e quiproquo piace questo messaggio.
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    a E. A. R. non tutte le banche fanno fare le perizie al perito di parte del compratore, di solito tutte le banche, almeno dove opero, hanno il loro perito beneviso, da oltre 30 anni che opero il tale senso con più istituti bancari, scappo anchio per pausa caffe
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    vPrevedere che in sede di asta l'assegnatario si accolli tutte le spese pregresse e non solo quelle dell'anno in corso e quelle precedenti.
    Il punto sta che le banche hanno fatto l' imbroglio (lasciando fare le perizie al perito del compratore che lievitavano e poi concedendo il mutuo a soggetti che già si sapeva non sarebbero stati capaci di pagare cioè dei sub-prime domestici )


    ./. come promesso ; ecco come funzionava
    (fino al 2007 sicuro ; poi meno ma l'andazzo continua tramite l' "ammanicamento" che certi faccendieri hanno con certi funzionari compiacenti -chi è del mestiere sa a chi mi riferisco- ma non si puo' generalizzare ; è per questo che resto sul vago )

    Il trucchetto largamente praticato è stato questo:
    Tizio spiantato (sub-prime) contattava il venditore : si contrattava il prezzo reale supponiamo 100.000 euro; si redigeva un preliminare di 150.000 (taroccato) supportato da perizia fatta da tecnico compiacente (compagno di merende ).
    La Banca ( che avrebbe dovuto invece avvalersi del suo perito di fiducia) assentiva ed erogava l'80% alias 120.000 di cui 100 andavano al venditore , 10 al notaio per compenso e mutuo e imposte da lui versate e 10 se li teneva in tasca lo spiantato ;
    Se era onesto pagava un paio di anni di mutuo e poi stop alle rate del mutuo : lo Stop alle rate condominiale invece da subito ; dopo 5- 6 anni ( per il ns. tizio a sbaffo del condominio ) e siamo ai ns. giorni il bene va in asta a 50.000 somma che resta tutta alla banca: Al condominio zero .
    Ovviamente i Tizi spiantati si sono passati la voce e il fenomeno è dilagato e moltiplicato alla ennesima potenza. Spesso il Tizio (furfante un po' criminale ) partiva il gg dopo il rogito con i 10.000 euro ma non dopo aver affittato in nero i locali abbandonati a sogggetti che " devono " pagare in nero se no.........e che continuano a consumare a sbaffo i servizi condominiali

    Chi ha guadagnato ?:
    1-Gli amministratori della banca che a fine esercizio hanno redatto un bilancio florido e "meritato" lauti compensi ( nei costi 100 per il denaro comperato; ricavi 150 per competenze da crediti a lungo periodo = utile 50 ) ratificati dall'assemblea dei soci (i grandi soci che li avevano nominati ).
    2-il venditore che si è sbolognato di un immobile guadagnando sulla lievitazione del prezzo : l'euforia dell'epoca vedeva l'ascesa continua dei valori di vendita per cui l'anno scorso avevo comperato a 80 oggi vendevo a 100. Ecco perché si parla di bolla immobiliare ; proprio perché è un continuo rigonfiamento dei prezzi dato dalla situazione psicologico-euforica dell'epoca

    Chi ci ha perso ?:
    1-La banca ( o meglio i piccoli azionisti,; quelli grossi erano consapevoli del giochino e hanno mollato per tempo le azioni al "parco buoi " ) che alle prime insolvenze ha dovuto iscrivere ed appostare nel conto economico (nei costi) la perdita presunta come le norme civilistiche sui bilanci impongono fare
    2-I condomini vedi articolo ( in taluni condomini i non pagatori sono pari al 40% dei condomini) che per 5-6 anni si "pippano " le spese dei vari Tizi
    3- I condomini una seconda volta visto che hanno visto scomparire un debitore solvibile (venditore-speculatore ) per altro radicalmente insolvente

    E non si venga a raccontare che la colpa è dei vari tizi spiantati ( si sa che prestare il destro a chi è un morto di fame o furbastro è un'idiozia- è ovvio che questi ne approfitteranno )

    Ecco perché la colpa è delle Banche ed ecco perché esse dovrebbero sopportare un minore incasso detratte tutte le competenze condominiali pregresse : non è giusto che ci rimettano gli unici onesti della catena ; i vari consiglieri di amministrazione sapevano fin dall'origine come sarebbe andata a finire e nulla hanno fatto per evidenti ragioni di interesse personale
     
    Ultima modifica: 12 Dicembre 2014
    A sergio gattinara piace questo elemento.
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    ENNIO ULTIMAMENTE NEI TRE ANNI SCORSI, HO FATTO PIù SUPPLEMENTI DI PERIZIE, CHE DI PERIZIE, e questo grazie hai cosiddetti agenti creditizi
     
  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    buon lavoro
     
  15. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Ennio guarda che lavoro anche su Brescia e Mantova, se sei un agente creditizio ti trovo ciao
     
  16. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    no sono un "a gente"; dalla parte della gente
     
  17. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Mi sembrano opportune alcune precisazioni visto che chi scrive il post non è un avvocato, che si occupa come il sottoscritto anche del diritto condominiale, come pure i lettori di propit.it che potrebbero dare per certe alcune affermazioni su costi e tempi che non lo sono.
    L'avvio della procedura di recupero giudiziale dei crediti condominiali, se necessaria dopo la diffida stragiudiziale del legale incaricato, che ha costi nettamente inferiori a quelli indicati che possono riferirsi a crediti cospicui, nella maggior parte dei casi si risolve con la sola notifica del decreto ingiuntivo al condomino moroso che per esperienza diretta nella maggior parte dei casi comincia a pagare, se non riesce a saldare il tutto immediatamente comprese le spese legali.
    Devo farvi notare quale operatore del settore che la procedura esecutiva immobiliare viene attivata solo raramente nel caso in cui il pagamento non sia effettuato dal condomino moroso, d'altronde in questi casi, ovvero quando non si riesce ad ottenerlo dopo la notifica del d.i. non resta che procedere in questo modo per non accrescere il credito essendo certi di recuperare nel giro di un biennio tutte le somme tramite la vendita dell'immobile.
     
  18. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    :stretta_di_mano::ok:e nel frattempo i condomini devono essere solidali con il condomino
     
  19. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Avvocato, può fare una tabellina con i vari casi? Grazie.
     
  20. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quella di Pitagora o quella di Cicciolina??? I Numeri o i NOMI???
    O quella del contabile del puzzone di Arcore??? Dove si annotavano non solo i compensi ma anche le caratteristiche prestazionali di ciascuna rideflorata...insomma le varie rispondenze agli "insegnamenti" del Kamasutra...Tu mi capisci...è vero??? qpq.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina