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  1. berni

    berni Membro Attivo

    Professionista
    Nel 1990 ricevo da mio padre “ in comodato d’uso gratuito” la possibilità di utilizzare un immobile che era totalmente al rustico (due appartamenti da completare) per andarci ad abitare, un appartamento viene da me rifinito con le opere di completamento e di finitura (impianti, intonaci, infissi, serramenti interni, pavimenti, tramezzature interne, opere in pietra, ecc.).
    Nel 2004 anche il secondo appartamento è in seguito completato per renderlo funzionale ad abitazione, in cui va ad alloggiare mio padre, che nel frattempo dal 2000 condivideva, con il sottoscritto, in coabitazione il primo appartamento già completato, essendo sfrattato da dove risiedeva.
    Nel 2006, alla morte del de cuius, i due appartamenti sono regolarizzati sia al catasto sia al comune, con la domanda di successione, pero manca l’agibilità.
    Per il completamento del primo appartamento e in parte del secondo, ho contribuito finanziariamente con parecchi soldi, che sono testimoniate, con miei assegni, fatture a me intestate, e principalmente da un documento che elenca gli esborsi da me effettuati, documento firmato in originale dal de cuius e reso pubblico agli altri fratelli per mezzo di lettera A/R, asserzioni non contestate dai fratelli, anche perché era in vita il de cuius.
    Dal 2008 dopo la morte di mio padre, vige una causa di successione, in cui i coeredi mi disconoscono qualsiasi contribuzione, adesso l’immobile va all’asta, nonostante reiterate proposte da parte mia per giungere a un accordo bonario.
    Vi chiedo il Curatore alla Vendita può opporsi alla rimozione, a mie spese, delle ADDIZIONI DI BENI di mia dote insiti nel VOLUME della proprietà del de cuius.
    Grazie
    bernardo di bernardo li, 25.05.2013
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Atto registrato oppure stato di fatto sulla parola?
    In ogni caso tu ti trovi nella condizione di colui che ha fatto dei lavori, anche migliorie per carità, su un bene di non sua proprietà.
    Se da un lato tu hai speso dei soldi per rendere abitabili i due appartamenti è altrettanto vero che uno dei due appartamenti lo hai utilizzato gratuitamente per 23 anni.
    Purtroppo per salvaguardare i soldi che tu hai speso tuo padre doveva agire diversamente adesso è troppo tardi.
    Purtroppo quando muoiono i genitori sovente i figli litigano per dividersi le proprietà cadute in successione.
    Ma c'é molta differenza tra quanto tu offri e quello che vogliono i tuoi fratelli?
    Di solito il curatore della vendita per prima cosa cerca di riavvicinare le parti.
    Comunque il curatore segue la vendita dell'immobile nello stato in cui si trova, tu non puoi rimuovere le rifiniture: per esempio non puoi togliere le finestre che hai messo tu con i tuoi soldi.
     
  3. Luky

    Luky Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Condivido con Criscuolo, potresti partecipare all'asta per l'acquisto degli immobili (puoi farlo anche tramite tua moglie - se sei sposato - ) , dal costo di acquisto detrai la tua percentuale ed il resto lo consegni ai tuoi coeredi, forse in questo modo potresti risparmiare molto e non saresti sottoposto alle arringhe dei fratelli e non dovresti sottostare alle loro offerte per evitare la vendita all'asta.
     
  4. berni

    berni Membro Attivo

    Professionista
    Il problema è di recuperare almeno in parte quanto speso. Se accettavo l’equi- ripartizione, non ci sarebbe neanche stata la causa i oggetto, ne la vendita all’asta.
    Ho proposto ai coeredi (per ottenere il 50% della proprietà) uno sconto di € 20.000 cadauno, che è il (40% complessivo) di quanto ho sborsato. Si tenga presente che ad horas ogni coerede ha speso cadauno € 2.300 per il CTU, € 2.000 per il CTP, ha cui verranno assommati circa € 2.500 per l’avvocato, oltre il curatore alla vendita, ecc., ecc.
    Infine con la vendita all’asta, sempre che si trovi un compratore, l’immobile, perlomeno verrà deprezzato del 15% , se non di più, circa - € 18.000 per coerede.
    I documenti probanti delle addizioni sono costituiti :
    1) da un elenco di opere realizzate e di forniture, originale firmato in calce dal de cuius; (documento portato a conoscenza dei coeredi).
    2) da fatture e da assegni a me intestati per le forniture apportate e le opere eseguite.

    Se è vero che ho utilizzato l’appartamento per 23 anni, è anche vero che l’ho fatto con i miei soldi, senza i quali , tuttora sarebbe un rudere da abbattere, il de cuius non aveva (da solo) le capacita economiche per portarlo a completamento, tali interventi sono stati presi di comune accordo con il de cuius.
    Ho provveduto pure alla manutenzione ordinaria e straordinaria, pagandoci anche i tributi). Per finire, non è stato possibile regolarizzare la situazione per la prematura morte del de cuius.
    Visto che i coeredi chiedono il mancato utile (in termini di affitti non percepiti, dalla morte del de cuius),
    Nella veste di conduttore dell’immobile, ricordo che secondo l’art. [1593 del c.c.], il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che i proprietari preferiscano ritenere le addizione stesse.
    In tal caso, [c.c. 1592]. questi devono pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
    Infine, [c.c. 1591], il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti.
    Inoltre, [c.c. 1609], il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
    In caso contrario, per i coeredi, sussiste l’indebito arricchimento art. [c.c. 2041].
    Vi ringrazio della Vostra cortese attenzione.
    bernardo di bernardo li, 01.06.2013
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Hai dimenticato l'ultimo capoverso: " Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.
    L' art. 1592 sostiene: "Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
    Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.
    Comunque tu non sei un conduttore perché non hai pagato alcun canone d'affitto.
    Come ho scritto precedentemente o il contratto di comodato d'uso è in forma scritta oppure può anche essere interpretato che le migliorie che tu hai apportato agli appartamenti (diciamo con l'avvallo del proprietario visto che ha firmato la lista delle migliorie), in modo particolare a quello nel quale ci hai abitato per 23 anni senza pagare affitto al proprietario, si possano compensare con i canoni non corrisposti.
     

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