Il diritto di prelazione in caso di permuta in una proprietà indivisa esiste ?

[ManuMutti]

Proprietari al 50% di una proprietà indivisa. Una proprietaria vuole vendere con permuta , puo' vendere liberamente senza chiedere all'altra proprietaria ? Inoltre se le carte catastali non sono regolari puo' vendere senza che queste siano a posto ?

 

[Franci63]

Non c'è diritto di prelazione nel caso in cui la comproprietaria ceda la sua quota mediante permuta, anche se si trattasse di comunione ereditaria ( cosa non specificata).

Per vendere è necessario che ci sia conformità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale ( se non si vuole dichiarare il falso), ma la questione non riguarda i comproprietari.
Mi pare ipotesi davvero remota trovare qualcuno interessato ad acquisire il 50 % di una proprietà, dando in permuta altro di equivalente.

Se spieghi la situazione concreta, sarà più semplice rispondere in modo pertinente.

 

[basty]

Non c'è diritto di prelazione nel caso in cui la comproprietaria ceda la sua quota mediante permuta, anche se si trattasse di comunione ereditaria ( cosa non specificata).

In attesa di ulteriori dettagli, puoi spiegare in quali casi esiste la prelazione tra comproprietari?

 

[ManuMutti]

Buongiorno, si ha ragione ma la situazione è piuttosto complicata. Cerchero' di spiegarla il più chiaramente possibile.
La proprietà eredita indivisa al 50% trattasi di una villa in legno del 1947 con un terrenodi 3290 mq e una depandance, attualmente non utilizzabile perchè lasciata andare completamente causa della cugina che non ha mai voluto sistemarla. (Tutto da rifare (solai, infissi, muratura, finiture …) forse il tetto è salvabile ,non è utilizzabile pur pagando le tasse) .
Per quanto riguarda la villa principale è speculare (2 appartamenti identici + alcune stanze utilizzate ad uso esclusivo da 50 anni! , sempre nell'ordine del 50%). Mi sorge spontanea la prima domanda e se chiedessi l'usocapione ( tra l'altro il contatore dell'elettricità è uno collegato ad un appartamento e l'altro all'altro con i rispettivi nominativi ) ? Anche perchè ci sono voluti ben 5 anni per riuscire a rifare il tetto in eternit, quando ormai pioveva dentro a dirotto e dalla "nostra" parte abbiamo dovuto sostenere spese di verniciatura, rifacimento pavimento ... Altro punto dolente sono le spese ordinarie a cui ogni anno la cugina si sottrae parzialmente (spese di mantenimento giardino, paga meno dela metà, prodotti piscina non li paga, verniciatura parti comune , dove si è scrostato tutto a causa delle infiltrazioni non le vuole pagare, sostenendo il fatto che non utilizza la proprietà. Quando abbiamo rifatto il tetto l'anno scorso tra l'altro sono stati fatti 2 contratti differenti, noi abbiamo pagato la ns parte regolarmente e la cugina invece ha pagato, per quel che sappiamo noi anche una parte cash . Nell'occasione è stato scoperto al catasto che ci sono tutte le carte catastali fuori regola. Non ci sono addirittura le planimetrie ! Ovviamente anche qui ho chiesto alla cugina di procedere nella sistemazione delle carte catastali e regolarizzare il tutto ma non ne vuole sapere, anzi vuole appunto vendere con permuta il suo 50 % indiviso. Si puo' costringerla a sistemarle ? Tra l'altro a me sorge il dubbio che voglia fare permuta per pagare dei debiti che ha . Sec lei è possibile ? Come posso cercare di far valere i miei diritti senza complicare le cose ? Le ho anche offerto di acquistare il 50% della depandance dicendo che ovviamente bisogna procedere al frazionamento del terreno e sistemare tutte le carte catastali del resto ma anche qui non vuole sentire. Per finire dato che è 10 anni che lei non utilizza la proprietà i lavori ordinari e straordinari sono diventati ormai necessari (Da sistemare:
Infissi (apertura chiusura serrature, vetri, verniciatura …. Dalla parte di mia cugina )
Impianto idricosanitario (rifacimento tubi bucati, cisterna da entrambe le parti – abbiamo problemi con l’acqua che non arriva)
Pittura (da rifare dalla parte di mia cugina)
Pavimenti (da rilaminare dalla parte di mia cugina)
Riscaldamento (non c’è dalla parte di mia cugina, noi inceve abbiamo caloriferi ma abbiamo tolto la caldaia)
Cartongesso (soffitto muffa umidità dalla parte di mia cugina)
Pavimenti bagno cucina (piastrelle rotte da smaltire e rimettere nuove)
Legno infiltrazioni in casa dalla parte di mia cugina e in garage – parti comuni
Prese, quadro elettrico, tubi, cavi, gas, antiincendio da mettere a norma
Isolamento non c’è
Spese antenne tv abbiamo pagato noi perché la cugina dice che non ne usufruisce
Non c’è certificazione energetica
Ma lei puo' fare permuta anche non regolarizzando gli impianti .. ?! Tra l'altro è una casa in legno quindi occorre anche cambiare assicurazione da vedere una specifica per l’incendio mettendo ovviamente tutti gli impianti a norma (C’è un assicurazione incendio di 40 anni fa che rinnoviamo ogni anno ma credo sia inutile )
DANNI PROVOCATI DA INFILTRAZIONI ACQUA IN GARAGE da verificare (dovuti al fatto che la cugina non ha voluto sistemare il tetto per 5 anni)
TAGLIO PIANTE , TERRA , LIGUSTRO, PULIZIA CANALE CASETTA COSTI MANTENIMENTO GIARDINO (la cugina non partecipa alle spese di mantenimento del giardino in maniera adeguata di da 800 euro l’anno)
COSTI APERTURA MANTENIMENTO CHIUSURA PISCINA le cui spese di apertura/ chiusura e prodotti sono sempre a nostro carico perché la cugina dice che non ne usufruisce
SISTEMAZIONE PISCINA (RIVESTIMENTO/ABBASSAMENTO)
MURETTI PERICOLANTI RECINZIONI da rifare in giardino (mando foto)
COSTI MANTENIMENTO PULIZIA PARTI COMUNI (E PULIZIA FOGNA) la cugina non se ne occupa
GHIAIETTO (ormai dopo anni non ce n’è quasi più)

Abbiamo tentato anche la strada di acquistare il tutto facendo fare una perizia sul valore dell'immobile. Ovviamente con una stima delle spese che ammonta a c.a 200,000 euro che vorremmo detrarre dal valore. Lei sostiene che tale importa non debba essere detratto.

Consigli ?!Possibilmente anche legali . Grz mille

 

[griz]

da come descrivi le cose trovo improbabile che qualcuno possa fare una permuta di una parte di casa rovinata, in cambio di che? Ha già trovato un interessato?

 

[Franci63]

La proprietà eredita indivisa al 50%

Dalla parte di mia cugina

Da come hai descritto la situazione, non esiste una "parte di tua cugina", e una tua, essendo tutto di entrambe; più che pensare ad improbabili permute di quote, o sperare che la tua comproprietaria cominci ad interessarsi della casa, suggerirei di procedere alla divisione dell'immobile, ufficialmente, in modo che ciascuno diventi proprietario di una parte ben definita di casa, giardino e dependance, in modo che poi ne possa fare quello che desidera.
Naturalmente ci vuole un tecnico e un notaio, ma penso proprio che l'investimento valga la pena.
Altrimenti dovresti acquistare tu la sua parte, come hai detto; ma ha ragione lei, se avete fatto fare una stima del valore dell'immobile, le spese necessarie sono gia conteggiate nella stima stessa , ovvero l'immobile è stato valutato per quello che vale attualmente, nelle condizioni pessime di manutenzione in cui è.

Anche a me pare improbabile pensare ad una permuta di quota, mentre , a divisione avvenuta sarà più facile per la cugina pensare di cedere la sua parte.

 

[Franci63]

In attesa di ulteriori dettagli, puoi spiegare in quali casi esiste la prelazione tra comproprietari?

Art. 732 codice civile - Diritto di prelazione

Il coerede, che vuol alienare [ 1542 - 1547 c.c.] a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione...

www.brocardi.it

 

[ManuMutti]

Il problema è che non vuole nemmeno dividere ! E nel caso vuole prendere una parte in comune cedendoci una camera ! Procedere alla mediazione civile per fare valere il diritto di usucapione ?!

 

[basty]

Non c'è diritto di prelazione nel caso in cui la comproprietaria ceda la sua quota mediante permuta, anche se si trattasse di comunione ereditaria ( cosa non specificata).

Cosa mi incuriosisce è quell'anche se si trattasse di comunione ereditaria

L'articolo che hai citato tratta proprio la prelazione dei coeredi: quindi perchè ne escludi l'esistenza in caso di permuta? Nelle note è esclusa solo in caso di donazione, dato che non è corrisposto un prezzo: ma una permuta è pur sempre un pagamento dietro corrispettivo in natura o a saldo di qualcosa.

 

[basty]

Il problema è che non vuole nemmeno dividere ! E nel caso vuole prendere una parte in comune cedendoci una camera ! Procedere alla mediazione civile per fare valere il diritto di usucapione ?!

Una strada è chiedere la divisione giudiziaria: se la casa si può diividere il giudice impone una soluzione. Se non è fattibile la mette all'asta con un bagno di sangue per tutte e due. Può essere uno strumento di deterrenza nei confronti della cugina riottosa.

Il problema però è che una casa in legno bifamiliare, la si divide anche, formalmente: ma se la viicina non fa manutenzione finisce che ne risente o si deprezza anche la parte vostra.

 

[ManuMutti]

Io ho letto della possibilità di chiedere la mediazione civile usucapione. Nel caso si andasse dal giudice non vorrei mai che tirasse la monetina e noi rischiamo di prendere la parte sfatta !

 

[ManuMutti]

Mah sec me è un bluff. Ma potrebbe anche essere che presa dai debiti la ceda. Ma in tal caso non vorrei mai che pretendere la "mia " parte è per questo che parlavo di usucapione per evitare che possa avere diritti su una parte che ho sempre mantenuto io

 

[basty]

.

 

[ManuMutti]

La mia paura è che voglia fare questa operazione per saldare dei debiti. E il creditore a questo punto piuttosto che nulla agisce così. Ma la mia domanda è se non ci sono nemmeno le planimetrie regolari come fa a venderla o scambiarla? Poi è assurdo che il comproprio rimanga estraneo alla cosa senza avere alcuna voce in capitolo.

 

[ManuMutti]

Esatto ! Prima di procedere alla divisione bisognerebbe obbligarla a fare le spese ordinarie e necessarie che debbono essere di competenza di entrambi. Mi sorge però un'altra domanda spontanea dato che la quota è sempre al 50 % quali lavori possono essere fatti ? Bisognerebbe anche nominare un perito in modo che netta nero su bianco che ci sono dei lavori necessari da sostenere a cui non si puo' sottrarre.

 

[Franci63]

quindi perchè ne escludi l'esistenza in caso di permuta? Nelle note è esclusa solo in caso di donazione, dato che non è corrisposto un prezzo: ma una permuta è pur sempre un pagamento dietro corrispettivo in natura o a saldo di qualcosa.

Perche la dottrina prevalente esclude la prelazione anche in caso di permuta; ed è abbastanza logico, secondo me.
Se voglio fare una permuta cedendo un bene per averne un altro, avere soldi invece del bene che volevo mi pare molto diverso, e decisamente penalizzante.

 

[Franci63]

Io ho letto della possibilità di chiedere la mediazione civile usucapione.

Ma in tal caso non vorrei mai che pretendere la "mia " parte è per questo che parlavo di usucapione per evitare che possa avere diritti su una parte che ho sempre mantenuto io

Non c'è una parte tua e una sua; avete gestito malissimo la cosa dall'inizio.
In un eventuale giudizio di divisione il giudice, fatte le due parti equivalenti con l'aiuto di un tecnico e di un perito per le necessarie valutazioni , potrebbe anche decidere di tirare a sorte tra di voi, se non vi mettete d'accordo.

Prima di procedere alla divisione bisognerebbe obbligarla a fare le spese ordinarie e necessarie che debbono essere di competenza di entrambi.

La divisione, previa valutazione, dovrà tenere conto dello stato di manutenzione, e delle spese sostenute in passato.
Mi pare che tu non abbia chiaro che non puoi obbligare nessuno a fare qualcosa, se non prendi un avvocato e cominci una causa.

 

[basty]

In un eventuale giudizio di divisione il giudice, fatte le due parti equivalenti con l'aiuto di un tecnico e di un perito per le necessarie valutazioni , potrebbe anche decidere di tirare a sorte tra di voi,

A pensar male... spesso si indovina.

Ma voglio sperare che un giudice tenga conto ad es. del fatto che un alloggio è ben tenuto, le spese effettuate sono documentate, e gli allacciamenti luce ecc sono distinti ed intestati rispettivamente alle due parti.

Mi sembrerebbe strano non tenesse in conto questi fattori e queste indicazioni, nella assegnazione delle due proprietà.
Certamente la gestione pregressa è stat piuttosto rischiosa, e formalmente , senza documentazione comprovante gli interventi, non si può essere certi di quale parte verrà attribuita.

 

[ManuMutti]

Certo è per questo che voglio uno bravo. Nella zona conoscete qualcuno che mi potete consigliare ?

 

[ManuMutti]

Non c'è diritto di prelazione nel caso in cui la comproprietaria ceda la sua quota mediante permuta, anche se si trattasse di comunione ereditaria ( cosa non specificata).

Per vendere è necessario che ci sia conformità tra lo stato di fatto e la planimetria

Infatti innanzitutto non c'è conformità e chiedendo all'avv. mi ha detto che in comune e in catasto occorrono le firme di entrambe le comproprietarie. Quindi non riesco sinceramente a capire come possa fare permuta senza chiedere le firme di mia mamma