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sid

Membro Attivo
Buongiorno a tutti, avrei un argomento già dibattuto, ma i particolari fanno la differenza.

Un ns vicino vuole usucapire una striscia di terreno agricolo di 250 mq a me e mia cugina, precedentemente erano proprietari i ns padri, in forma indivisa come noi. Egli per agire ha aspettato la morte anche dell’ultimo fratello, avvenuta 2 anni fa. Dice di coltivarla da molto tempo. Mio padre doveva vendergliela perché questo signore voleva fargli chiudere il capannone di galline, gli aveva anche firmato una promessa di vendita dove però mancava la sottoscrizione dell’altro fratello, poi cmq mio padre si è arrangiato con l’avvocato e la vendita non è stata perfezionata. Questa striscia, si vede da una vecchia mappa, era destinata a strada, ora però la parte nord della striscia è stata inglobata nei mappali e ne è sopravvissuta solo la parte a sud che da un lato confina con la proprietà di mio padre e da un lato con questo signore, inoltre aveva al suo interno un fosso privato su una superficie totale terreni di oltre 10.000 metri, quindi prima dell’arrivo del Consorzio Brentella il fosso serviva da irrigazione e scolo acque; poi è arrivato il Consorzio, i due fratelli hanno chiuso il fosso, hanno lasciato gratuitamente la coltivazione attorno ad un vicino (facendosi fare uno scritto cautelativo) e probabilmente a questo signore (senza scritto però) e si son dedicati alle galline. I mappali attorno appartengono a mio padre, solo la striscia è stata lasciata, come un'isola felice, intestata a entrambi, probabilmente perché avrebbe potuto servire come strada, se prolungata, con i mappali più a nord di proprietà del fratello. Abbiamo trovato ieri in Consorzio che la tassa irrigazione veniva pagata da mio zio, cointestatario, quindi un primo pensiero è che se tale signore coltivava, il grano nasceva per merito suo e dell’acqua pagata da un fratello, cosa che non è una caratteristica del proprietario univoco e inequivocabile. Altre tasse non credo venissero pagate in quanto comune montano, devo cercare se ho una vecchia dichiarazione redditi, ma non so se ho conservato. Inoltre ho trovato una carta con date precise di inizio e fine rapporto, sottoscritta da un signore-che aveva un paio di camion e tagliava e vendeva legna - e da mio padre. Mia mamma e io ci ricordiamo di tale signore che ha anche portato del materiale quando fu costruito il capannone nel 1970. La scrittura è stata fatta alla fine di un rapporto in cui tale signore dichiara di dare a mio padre 1.000 euro (su una base di 15 anni ) senza aver più nulla a pretendere, per aver sparso cenere derivante dalla sua attività su un paio di mappali, appartenenti a mio padre, e un mappale affianco al capannone in comproprietà col fratello, quindi questa striscia. Fra l’altro egli scrive che essendo stretta la striscia, egli spargendo cenere (attività prevalentemente invernale) invadeva probabilmente anche il terreno confinante ma i due fratelli si prendevano la responsabilità di un eventuale sconfinamento. Quindi usava tutta la striscia e probabilmente andava anche sul terreno affianco che è proprio del signore imputato. Il contratto non è stato depositato e l’importo è esiguo, quindi vale come comodato gratuito (causa importo esiguo) e orale (causa mancata registrazione). Questo scritto mi fa pensare che non vi era il declamato possesso esclusivo della striscia,altra condizione dell’usucapione.

Fra l’altro la striscia di terra va a confinare col terreno del capannone che è posto più alto, quindi il contadino che tagliava l’erba assieme ai due fratelli – e che dice che vi era effettivamente una coltivazione- per tagliare l’erba sul dislivello, aveva molta pena ma non metteva piede sulla striscia imputata, mentre il camionista dice che anche lui tagliava l’erba attorno al capannone in quanto il contadino iniziava col taglio solo a giugno ed egli si era preso il compito di effettuare già un primo taglio usando regolarmente la striscia per comodità, striscia che a volte era coltivata a volte no e comunque la coltivazione non copriva sempre tutta la striscia. Sono a vostro avviso requisiti sufficienti (tassa irrigazione, contratto comodato col proprietario, uso per tagliare l’erba su mappale confinante) per scongiurare l’usucapione per il quale siamo già stati chiamati in mediazione chiedendo una proroga causa mia malattia senza che ci sia stata concessa ? Grazie a tutti voi.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Un ns vicino vuole usucapire una striscia di terreno agricolo di 250 mq a me e mia cugina, precedentemente erano proprietari i ns padri, in forma indivisa come noi.
Erano intestati e possedevano nel senso che la lavoravano o l'avevano data in affitto?

Egli per agire ha aspettato la morte anche dell’ultimo fratello, avvenuta 2 anni fa.
Ovviamente ti riferisci a tuo padre e tuo zio.

Dice di coltivarla da molto tempo.
Per vantare diritti di usucapione deve possederla da almeno 20 anni, ogni anno senza saltarne uno. Altrimenti i 20 anni ricominciano da quando riprende il possesso.

Mio padre doveva vendergliela perché questo signore voleva fargli chiudere il capannone di galline, gli aveva anche firmato una promessa di vendita dove però mancava la sottoscrizione dell’altro fratello, poi cmq mio padre si è arrangiato con l’avvocato e la vendita non è stata perfezionata.
Esiste la prova che tuo padre volesse vendergliela e poi non se n'è fatto nulla? Questa è una prova che lui il periodo fino a quella vicenda non lo può conteggiare.

Questa striscia, si vede da una vecchia mappa, era destinata a strada, ora però la parte nord della striscia è stata inglobata nei mappali e ne è sopravvissuta solo la parte a sud che da un lato confina con la proprietà di mio padre e da un lato con questo signore,
Che strada era? Comunale, vicinale, interpoderale o semplicemente una servitù di passaggio?

inoltre aveva al suo interno un fosso privato su una superficie totale terreni di oltre 10.000 metri, quindi prima dell’arrivo del Consorzio Brentella il fosso serviva da irrigazione e scolo acque;
Non si capisce cosa c'entri il terreno di 250 mq.

poi è arrivato il Consorzio, i due fratelli hanno chiuso il fosso, hanno lasciato gratuitamente la coltivazione attorno ad un vicino (facendosi fare uno scritto cautelativo) e probabilmente a questo signore (senza scritto però) e si son dedicati alle galline. I mappali attorno appartengono a mio padre, solo la striscia è stata lasciata, come un'isola felice, intestata a entrambi, probabilmente perché avrebbe potuto servire come strada, se prolungata, con i mappali più a nord di proprietà del fratello.
Non riesco a seguirti.

Abbiamo trovato ieri in Consorzio che la tassa irrigazione veniva pagata da mio zio, cointestatario,
E' una prova a vostro favore.

quindi un primo pensiero è che se tale signore coltivava, il grano nasceva per merito suo e dell’acqua pagata da un fratello, cosa che non è una caratteristica del proprietario univoco e inequivocabile.
Potrebbe essere, ma va dimostrato.

Il resto, se provato, vi risolve il problema.
 

sid

Membro Attivo
Grazie,
i ns padri (di me e mia cugina) erano proprietari, come anche dei mappali attorno, e gli lasciavano coltivare del mais per le sue galline, ma senza nulla di scritto. Però la mia tesi è che il suo uso non era esclusivo in quanto su questa striscia vi era un canale, privato, che serviva a tutti i mappali attorno come irrigazione e scolo, chiuso dopo il 1970 (anno di costruzione del capannone) e dal 1985 parte il contratto non registrato con un signore che spargeva cenere anche in altre parti (che in pratica è un contratto di comodato orale essendo il corrispettivo molto basso), e questo signore che spargeva cenere segava un paio di volte l'anno l'erba sul confine scosceso (scosceso perchè era un ex fianco del canale e quindi ripido) posizionandosi visto che pesa anche oltre 100 kg sulla striscia piana. IL fatto poi che questa striscia fosse nata (questo non l'ho scritto perchè l'ho scoperto qualche ora dopo il mio post in seguito ad un paio di mappe che mio marito ha recuperato in Consorzio Brentella) come strada, infatti in una mappa non esiste in quella dopo sì, fa pensare che venisse usata come strada, anche se saltuariamente: certo qualcuno dei suo testimoni potrebbe dire che il vicinante coltivava tutta la striscia e non si passava.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Colui che spargeva la cenere e che provvedeva allo sfalcio dell'erba può testimoniare per il periodo durante il quale interveniva. Non occorre che ci fosse un contratto. Un consiglio, se il signore è su con gli anni o è malsano, ti consiglio di fargli fare una dichiarazione autenticata. Per questo fatto ti consiglio di sentire il tuo legale.
Poi per quanto riguarda le mappe di cui parli potresti postarli assieme a qualche foto esplicativa. Se riterrai opportuno mi puoi contattare in privato.
 

sid

Membro Attivo
Grazie , molto gentile. Anch'io pensavo ad una dichiarazione, mi informerò riguardo all'autentica. non ho ancora un legale in quanto pensavo prima di raccogliere gli elementi utili, e le testimonianze, al fine di un colloquio legale. Piuttosto stavo pensando ad una cosa pure importante: il contadino che da anni sega l'erga, non da solo ma aiutato dai ns padri, mi dice in maniera inequivocabile che lui ha sempre visto la coltivazione su questa striscia e che mio padre gli ha sempre detto :" Ho venduto al mio vicino la terra e ho anche preso i soldi" (inutile che aggiunga che penso che il contadino tenga per il vicino per il quale sega moolta più erba, e questo mi avvilisce molto...) : anzitutto la vendita non è stata perfezionata e quel foglio di carta, quel preliminare, era firmato solo da mio padre e non dal fratello di mio padre, co-proprietario (io non ne ho una copia ma l'ho vista in mano al vicino): ora mio padre, che aveva anche un po' di istruzione, sapeva benissimo che non gliela aveva venduta, quindi l'affermazione e quei soldi che avrebbe ricevuto potrebbero essere intesi proprio come affitto percepito una tantum per lasciare il terreno in affitto, in quanto la vendita non vi fu ma i soldi sembrerebbe di sì (a meno che tutta la testimonianza del contadino venga considerata inattendibile). Quindi forse l'affermazione del contadino non è tutta contro di noi......
Come poi detto, successivamente mio padre diede la terra al camionista per spargimento cenere, assieme ad altri mappali e qui ho lo scritto firmato dai due contraenti.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Come poi detto, successivamente mio padre diede la terra al camionista per spargimento cenere, assieme ad altri mappali e qui ho lo scritto firmato dai due contraenti.
Questa è certamente una prova che dimostra che il terreno fosse nella disponibilità di tuo padre. Occorre verificare le date per evitare di cadere in errore.
 

sid

Membro Attivo
Grazie, ottimo. la data del contratto (non registrato quindi diventa orale, ma tant'è per il ns scopo va bene) inizia dal 1987 (appena dopo che i due fratelli divisero con atto la proprietà alla morte del loro padre) fino al 2007. come data anteriore di blocco usucapione io ho la prova dell'esistenza del piccolo canale costruito privatamente (privatamente me lo han detto in Brentella) all'interno della striscia per servire quel mappale e tutti gli altri mappali attorno (anche per irrigazione, mi han detto i testimoni che aveva anche una piccola chiusa) creando quindi un uso della striscia non esclusivo a favore del vicino, e tale canale esisteva al momento della costruzione del capannone, del quale ieri ho trovato la data di concessione comunale lavori, ovvero fine 1969, quindi prima del 1970 il capannone non venne costruito, e il canale come molti si ricordano esistette ancora diversi anni dopo il capannone.
poi secondo me vi è la prova forte del contadino che taglia l'erba, assieme al padre da molti anni, il quale (e secondo me lo dice per favorire il vicino) afferma che mio padre gli disse di "aver venduto la terra e aver preso anche i soldi": siccome un precontratto c'è ma non fu perfezionato e mai il vicino si è fatto avanti per chiedere indietro i soldi, quel denaro diventa automaticamente una remunerazione a mio padre per l'uso: insomma il denaro c'è (io non ci credo ma a questo punto forse la testimonianza si ritorce contro di loro) e quindi diventa una contropartita per l'uso della striscia che il vicino non usava più "a forma di titolare".
vi farò sapere.
 

sid

Membro Attivo
ma se il giudice tiene valida la testimonianza del contadino, deve tener conto anche del fatto che il contadino parla di pagamento. secondo me
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
No! Quando c'erano le lire il limite accettabile con la testimonianza era 50.000, ora non lo so però certamente è inammissibile una certa cifra, altrimenti ne vedresti gente che si regala per testimoniare pagamenti mai avvenuti.
 

sid

Membro Attivo
d'accordo. Fra l'altro ho proprio poi pensato che hai ragione nel senso che il giudice accetta quello che il contadino ha visto con i suoi occhi (la terra è sempre stata coltivata) ma non per sentito dire (tuo padre dice di aver preso i soldi), e inoltre tu mi dici che quando ci sono di mezzo i soldi ... allora lì valgono le carte.
Ma.... se anche il vicino dicesse che ha pagato la terra esattamente come il contadino dice che mio padre diceva di aver riscosso il pagamento? forse questa verrebbe accettata dal giudice causa incrocio univoco di affermazione da due parti avverse....poi non so se esattamente a mio favore o meno.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ripeto, secondo il tuo ragionamento due potrebbero affermare il pagamento di una cifra consistente e quindi risulterebbe provato?
 

sid

Membro Attivo
solo se i due sono le controparti e quindi nessuno dei due avrebbe interesse a favorire l'altro.
cmq rimango che i pagamenti vanno provati, d'accordo.
 

sid

Membro Attivo
Buongiorno, vi aggiorno: ho ricevuto la notifica dell'atto di citazione dal mio vicino: egli fa risalire l'occupazione del terreno, come anche dicevo, ad un contratto di vendita di 5 righe scritto da mio padre, dove in pratica mio padre conferma di ricevere il pagamento e in cambio rinuncia al pezzo di terreno, non vi è scritto null'altro, in pratica un preliminare come lo definisce la stessa controparte. Ma le ultime sentenze importanti anche di Cassazione, ad iniziare dalla sentenza Cassazione a sezioni unite del 2008 n. 7930, riportano una tale occupazione a detenzione e non possesso,in quanto dipendente da un contratto ad effetti obbligatori e non reali, e detenzione non sfocia in usucapione. Per cui più chiaro di così! La sentenza 7930 dice proprio che se il giudizio del giudice porta al contratto preliminare e non ad un contratto ad effetti immediati, diventa in re ipsa che non si può generare usucapione.
ora però devo trovare un buon avvocato.....
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
ad un contratto di vendita di 5 righe scritto da mio padre, dove in pratica mio padre conferma di ricevere il pagamento e in cambio rinuncia al pezzo di terreno, non vi è scritto null'altro, in pratica un preliminare come lo definisce la stessa controparte.
Un contratto di vendita è una cosa , un contratto preliminare di vendita un’altra.
Nella vendita si scrive “ti vendo x, tu mi dai y”
Nel preliminare si scrive. “prometto di venderti x, tu prometti che mi darai y”.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
un contratto di vendita di 5 righe scritto da mio padre, dove in pratica mio padre conferma di ricevere il pagamento e in cambio rinuncia al pezzo di terreno, non vi è scritto null'altro, in pratica un preliminare come lo definisce la stessa controparte.
E' un contratto di vendita o una promessa?
Sembrerebbe una vendita in quanto il padre avrebbe rinunciato al terreno, avendo ricevuto l'importo concordato.
 

sid

Membro Attivo
riporto quanto scritto:

" Io sottoscritto C.G. dichiaro di ricevere lire 48.300 (quarantottomilatrecento) dal signor B.P. quale saldo e rinuncia al pezzetto di terreno corrispondente alla sez. C foglio III 52-B." In fede (firma di C.G. e luogo) 11-10-1964.”

Non vi è scritto Contratto di Compravendita, non è neppure chiaro se la rinuncia è di mio padre o del signore, infatti la parola rinuncia, come la parola saldo, dipende dall’aggettivo relativo “quale”, potrebbe essere anche una rinuncia del signore ad ulteriori pretese sulla terra dopo averla avuta in affitto e aver saldato l’affitto.

Trovo nella sentenza a sez. unite che il preliminare può essere caratterizzato dalla consegna del bene in cambio del denaro :

“Per stabilire se si abbia possesso idoneo all’usucapione, in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile, occorre fare riferimento all’elemento psicologico e, conseguentemente, stabilire se il vincolo negoziale assunto si concreti in un contratto ad effetti reali od obbligatori, in quanto solo nel primo caso può riconoscersi l’esistenza dell’animus possidendi…”

“…Se l’accertamento compiuto dal giudice dovesse approdare al preliminare, è da escludere in re ipsa, come si è sottolineato, che le parti intendessero realizzare qualsiasi effetto del definitivo…”

IL CONTRATTO PRELIMIARE ad effetti anticipati

Il preliminare ad effetti anticipati: si caratterizza per l’anticipazione, al momento della stipula del preliminare, di alcuni effetti tipici del contratto definitivo, quali il pagamento integrale o parziale del prezzo e la consegna della cosa. Queste prestazioni, tuttavia, non derivano da un’anticipazione degli effetti del definitivo ma da un particolare collegamento di contratti differenti ovvero il preliminare di vendita, volto a realizzare l’intento delle parti di costituire il reciproco impegno a contrarre, senza realizzare immediatamente l’effetto traslativo, il comodato, che consente al promissario acquirente di godere subito del bene, e il mutuo gratuito, diretto a far acquisire al promittente alienante la somma di denaro corrispondente al prezzo di vendita.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Non sembra essere un contratto preliminare di compravendita ne’ un contratto di di compravendita.
Per entrambi i contratti ci vogliono le firme di entrambi i contraenti, dato che , quando l’oggetto del contratto è un bene immobile, è prescritta la forma scritta (firme comprese) a pena di nullità.

Effettivamente non è nemmeno così chiaro chi rinuncia .
 

sid

Membro Attivo
Nè una compravendita nè un preliminare di vendita, anche a me sembra così.
Per quanto riguarda le firme, ti ringrazio della precisazione.

Vi è poi un’altra circostanza importante, si tratta, tuttora, di bene indiviso; nel retro del foglio con quelle 5 righe, mio padre scrive: “Dichiaro inoltre di agire in veste del fratello Olindo” ( e di nuovo mio padre firma) ovvero suo fratello comproprietario, del quale manca ogni traccia e firma. Credo che il contratto di compravendita,sempre se può essere considerato tale!, sia nullo, in quanto il comportamento delle parti fa intuire che il bene veniva considerato inscindibile, come potete leggere sotto:

Preliminare con un bene in comunione o indiviso

La peculiarità di queste situazioni è data dal fatto che – sicuramente – oggetto del preliminare sono tutte le quote del bene in comune, ma, occorre anche comprendere se l'oggetto del preliminare è inscindibilmente unico (nel senso che tutte le parti hanno considerato tutte le quote come inscindibilmente unite, nel senso che senza la quota di uno dei comproprietari non si sarebbe effettuato il trasferimento) oppure se l'oggetto del preliminare è scindibile (nel senso che le parti hanno considerato oggetto del contratto tante singole quote e solo per economicità hanno stipulato un unico contratto e non tanti contratti separatamente).

Qualsiasi sia la valutazione della fattispecie (quote scindibili quote inscindibili) deve essere chiaro che il principio per il quale la quota può essere gestita e venduta solo dal singolo proprietario non è compromesso o eliminato, in altri termini anche in presenza di un oggetto del contratto inscindibile non è possibile trasferire ogni quota senza il consenso del rispettivo proprietario. Una caratteristica dell'oggetto inscindibile (o scindibile) è data dal fatto che se per un motivo qualsiasi manca ab origine (al momento della stipula) il consenso di uno dei contitolari il contratto (se l'oggetto è inscindibile) il contratto resta totalmente inefficace (non produce nessun trasferimento), mentre se l'oggetto del contratto è scindibile e se viene a mancare ab origine (o se viene a mancare ex post) il consenso di uno dei contitolari il contratto produce effetti limitatamente alle quote di coloro che hanno manifestato il consenso, cioè il contratto produce un effetto parziale.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
E tuo padre non poteva firmare anche in vece di suo fratello, che lo avrebbe dovuto delegare appositamente.
 

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