Seth

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Proprietario Casa
Intendendo vendere un appartamento, ho ricevuto valutazioni (una anche per iscritto) da alcune agenzie. Dai primi riscontri fatti per conto mio (cartello sotto casa e visite di persone della zona) mi sono però fatto l’idea che la valutazione delle agenzie sia in po’ altina, non di moltissimo ma un po’ sì, diciam forse un 5/8% di troppo, a cui peraltro si aggiunge il compenso del mediatore. Mi chiedo quindi se come prezzo d’incarico convenga indicare quello suggerito dal mediatore o quello, leggermente più basso, che a me pare più realistico.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Io indicherei un prezzo realistico, anche confrontandolo con quelli degli annunci di immobili simili nella stessa zona.
Non si tratta ovviamente dei prezzi di realizzo (spesso gli acquirenti chiedono e ottengono una riduzione rispetto a quanto leggono negli annunci), ma sarebbe sbagliato proporre subito un prezzo troppo alto quindi fuori mercato.
Probabilmente ci sarebbero poche visite, oppure visite che non portano ad alcuna proposta di acquisto, e dopo qualche mese l'agenzia dovrebbe ridurlo.

Se però diverse agenzie (indipendentemente l'una dall'altra) ti hanno fatto delle valutazioni simili, probabilmente significa che quello è un prezzo realistico per uscire sul mercato. Considerando che c'è un margine di trattativa da concedere alle persone seriamente intenzionate all'acquisto.
 

possessore

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Considerando che c'è un margine di trattativa da concedere alle persone seriamente intenzionate all'acquisto.

Farei leva su questa considerazione, dicendo che è bene partire da un prezzo iniziale alto magari trattabile su insistenza.
Partire col prezzo già ribassato e non trattabile non conviene quasi mai perché è prassi chiedere uno sconto, anche minimo.
E comunque mi fiderei ciecamente dell'agenzia scelta, perché sanno come si vende, e noi profani non lo sappiamo fare, altrimenti faremmo gli agenti pure noi. Noi profani sappiamo solo svendere, ma questo lo sanno fare tutti.

Poi ci sono diverse scuole di pensiero, tutte giuste, nessuna sbagliata, beninteso. C'è chi dice che piazzare un immobile a valore troppo alto rende l'immobile la barzelletta del quartiere se resta invenduto per troppo tempo. E quindi si cerca di non esagerare sulla richiesta di partenza. Ma non puoi nemmeno mettere un prezzo troppo basso, sennò ("I soliti sospetti") iniziano a chiedersi se ci sia qualche magagna dietro (anche se magari non c'è niente e uno ha solo fretta di liberarsene col criterio del "pochi, maledetti e subito", magari perché ha un acquisto in corso).
Una cosa secondo me da evitare è il cartello "VENDESI" esposto per TROPPI MESI CONSECUTIVI. Parla da sé. Io se vedo un cartello "VENDESI" scolorito, scrostato e mezzo staccato, neanche continuo a leggere.
 

possessore

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Mi chiedo quindi se come prezzo d’incarico convenga indicare quello suggerito dal mediatore o quello, leggermente più basso, che a me pare più realistico.

Io direi di lasciare lavorare il mediatore, col criterio "diamoci un target": vale a dire che se dopo tot mesi non abbocca nessuna trota, vuol dire che l'esca costa troppo.
 

Seth

Membro Attivo
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Ragazzi, io però parlavo del prezzo d’incarico, cioè quello a cui si punta realmente e su cui si calcola la provvigione. A partire da quello, le agenzie mi hanno spiegato che partirebbero con un prezzo più alto (rispetto all’incarico) proprio per lasciare margine alla inevitabile trattativa. Quindi, per dire, se il prezzo d’incarico fosse 190 il Vendesi apparirebbe a 199 ma trattabile, sapendo benissimo che il gioco della trattativa lo riporterebbe a 190! Quindi del margine di trattativa si tiene conto in ogni caso.
Il mio dubbio è sul prezzo reale a cui puntare, se più generoso (come mi paiono alcune valutazioni d’agenzia) o più realistico (almeno in base alle prime settimane in cui ho battuto il terreno personalmente con visite di diverse persone della zona interessate ma non a quei prezzi, né quelli pre-trattativa né quelli post-trattativa).
 

possessore

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A partire da quello, le agenzie mi hanno spiegato che partirebbero con un prezzo più alto (rispetto all’incarico) proprio per lasciare margine alla inevitabile trattativa.

Stanno seguendo il mio ragionamento. Vuol dire che le agenzie sanno che in zona c'è chi compra ma ama risicare sul prezzo.
Di conseguenza, se vuoi l'uva a 3 Euro al chilo, te la metto 4 Euro al chilo, poi siccome sei simpatico ti faccio lo sconto e te la metto 3 Euro al chilo.
Qual è il problema? Pensi che questo "modus operandi" delle agenzie, che le agenzie stesse ti hanno suggerito, non dia i suoi frutti?
Degli immobili in zona tu vedi il prezzo finale, ma chi ti dice il prezzo iniziale? Quello mica sta scritto sui rogiti!
 

possessore

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Il mio dubbio è sul prezzo reale a cui puntare, se più generoso (come mi paiono alcune valutazioni d’agenzia)

Anche qui diverse scuole di pensiero.
Alcune agenzie gonfiano la valutazione per prendere l'incarico, vale a dire, "L'immobile costa 100.000, ti faccio credere che lo piazzo a 120.000, così tu mi conferisci l'incarico".
Altre agenzie sanno che lo sconto viene chiesto sempre e che la gente non compra se non gli fai uno straccio di sconto, quindi piazzano a 120.000 e vendono a 100.000.
Ci sono diversi scenari possibili.
In generale direi di PROVARE ad avere fiducia nell'agenzia che hai scelto, e nel "lasciarla lavorare", come si vuol dire.
Una cosa è certa: l'immobile non te lo porta via nessuno, senza una tua firma. Parti da qui e vedi come vanno le cose.
 

Franci63

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io però parlavo del prezzo d’incarico, cioè quello a cui si punta realmente e su cui si calcola la provvigione.
Il prezzo d’incarico dovrebbe essere quello con cui viene pubblicizzata la casa.
Di solito usa tenerlo un poco più alto ( nell’ordine del 4/6 % massimo) rispetto al prezzo di valutazione, cioè la cifra a cui realisticamente si punta, per consentire quel minimo di trattativa che piace tanto agli acquirenti.
Ma nulla vieta di stabilire un prezzo non trattabile, cosa che a me è sempre parsa più seria.
 

possessore

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margine alla inevitabile trattativa

Dicendoti "inevitabile", ti hanno già fatto capire che partire col prezzo finale, quello al disotto del quale tu non venderesti mai, è fondamentalmente sbagliato, almeno per il tuo immobile e la zona dove il tuo immobile si trova.
Non è una regola generale.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se il prezzo d’incarico fosse 190
Se più agenzie ritengono possibile e abbastanza probabile riuscire a vendere il tuo immobile a 190, direi che ti puoi fidare.
L'agenzia prescelta pubblicherà l'annuncio a 199 considerando il margine di trattativa.

Se poi 199 non attira potenziali acquirenti, dopo qualche mese l'agente modificherà l'annuncio con un prezzo inferiore, più vicino a 190.
 

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