Il proprietario mi sfratta, mi tranquillizza, ma poi mi manda via

Buongiorno a tutti, vorrei sottoporre alla vs. attenzione il mio problema per eventualmente trovare una soluzione: mia mamma vive in un appartamento in affitto con un contratto di 4 anni legalmente registrato. A sei mesi dalla scadenza il proprietario gli ha inviato la lettera di sfratto. A questo punto mia madre aveva iniziato a cercare un sistemazione alternativa ma il proprietario gli disse che la lettera era solo una formalità (probabilmente era uno stratagemma per aumentargli l'affitto) e che non si doveva preoccupare perchè di lì non l'avrebbe mandata via.
Adesso il contratto è scaduto. Mia mamma gli ha pagato una mensilità già maggiorata rispetto alla vecchia anche senza il contratto. Al secondo mese è stato detto al proprietario che la mensilità sarebbe stata pagata non appena lui faceva avere il nuovo contratto.
A questo punto il proprietario gli ha detto che il contratto non glielo avrebbe fatto e che di lì doveva andare via.
Quali sono i diritti di mia madre? Come può difendersi da questa situazione? La procedura di sfratto è comunque regolare?
IL fatto che mia madre è invalida civile e non possiede nessun'altra casa può aiutarla? Il proprietario deve avere una motivazione specifica per dare lo sfratto a mia madre?
Grazie fin da ora. Sabrina.

 

premesso che occorrerebbe sempre vedere il tipo di contratto e la lettera inviata, direi che dopo aver inviato la disdetta e dopo la scadenza il proprietario e l'inquilina con il loro comportamento (pagare il canone e ricevere il pagamento) hanno tacitamente manifestato la volontà di proseguire nel contratto che ritengo pertanto rinnovatosi tacitamente per ulteriori 4 anni. Mi opporrei pertanto ad un eventuale sfratto con questa motivazione. L'invalidità civile purtroppo non è motivo per ritardare eventuali esecuzioni. Spero di aver risposto alle tue domande, in ogni caso, vista la posta in gioco se il proprietario dovesse insistere su questa strada mi rivolgerei ad un avvocato. Consiglio anche di continuare a pagare il vecchio canone ogni mese con le stesse modalità o comunque previste nel contratto, premurandovi di farvi rilasciare una ricevuta se il pagamento è previsto in contanti.

 

A mio parere il proprietario, se ha inviato una raccomandata di disdetta nel tempo stabilito dalla legge, ha tutti i diritti di riottenere l'immobile (per quanto il successivo (verbale) assenso alla continuazione del contratto sia decisamente una caduta di stile). Il fatto che tua madre abbia continuato a versare il corrispettivo nulla dice circa li rinnovo che dovrebbe essere scritto e non meramente tacito. Difatti, se non erro, la giurisprudenza è univoca nel ritenete il mensile dato dopo la fine del contratto come indennizzo all'abusiva occupazione dell'immobile.
Per quanto concerne la motivazione del proprietario bisogna capire se la scadenza è ai primi quattro anni o no. Se sono i primi 4 allora servono delle motivazioni specifiche, se è terminato il contratto (sono finiti i 4+4) allora basta il fatto che il proprietario sia il proprietario e che non siamo in presenza di un esproprio ma di una locazione. Sul versante degli stratagemmi per restare dentro ne rilevo solo due:
Se la maggiorazione del canone (solo se versata e provabile, non in contanti quindi) potrebbe rappresentare non un semplice indennizzo per il mancato abbandono della casa ma un effettivo nuovo contratto (difficile da provare e comunque giudizialmente);
Se tua madre è invalida potreste solo ritardare l'accesso dell'ufficiale giudiziario, sempre che non rientrate nel blocco sfratti (grandi città metropolitane).

 

Proroga degli sfratti

Fermo quanto scritto nel post precedente, che mi sembra ragionato e corretto, aggiungo che fino al 31 dicembre 2011 le disposizioni di Legge prevedono la proroga agli sfratti per terminata locazione (ma non per quelli di morosità - mancato pagamento dell’ affitto). Potranno beneficiare della proroga soltanto coloro che non superano in reddito lordo di 27 mila euro nel nucleo famigliare e che abbiano in famiglia un ultra 65enne oppure malati terminali o portatori di handicap o figli a carico dal punto di vista fiscale. Ma non solo. Il blocco degli sfratti 2011 è previsto solo nei capoluoghi di provincia o nei comuni confinanti con almeno 10mila abitanti oppure nelle città ad alta densità abitativa.
Coloro che usufruiscono della proroga non devono possedere altra residenza nella regione e pagheranno per tutto il periodo in cui avranno lo sfratto bloccato del 20% in piu’ sull’affitto piu’ la rivalutazione Istat. Per beneficiare della proroga basta un’autocertificazione spedita al proprietario il quale può opporsi ricorrendo all’ autorità giudiziaria dimostrando infondate le richieste del locatario.
La sospensione non opera in danno del locatore che dimostri, nelle forme di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 20 giugno 2002, n. 122, convertito, con modificazioni, dalla legge 1° agosto 2002, n. 185, di trovarsi nelle stesse condizioni richieste per ottenere la sospensione medesima o nelle condizioni di necessita' sopraggiunta dell'abitazione.

 

Il proprietario le ha rilasciato la ricevuta? La signora ha pagato con assegno o in contanti? Questo per sapere se c'è traccia scritta del pagamento. E' scaduto il primo o il secondo quadriennio? Il rinnovo alla prima scadenza deve essere ben motivato.

 

Innanzitutto ringrazio per le preziose risposte date, a Iac0 rispondo che il pagamento è stato effettuato in contanti ed è stata rilasciata ricevuta di pagamento (un pò anomala perchè senza bollo), il periodo scaduto è il primo quadriennio.
Grazie ancora per le informazioni utili. Sabrina.

 

Allora il proprietario ha commesso due errori: ha lasciato traccia del pagamento e non ha motivato la richiesta di rilascio (lo immagino perché tu non ne hai parlato), obbligatoria se il proprietario vuol avvalersi lecitamente della scadenza del primo quadriennio. Il proprietario dovrà attendere altri quattro anni e dichiarare all'Agenzia delle Entrate anche il primo affitto del nuovo quadriennio, quietanziato in modo non corretto.

 

Legge 431/88 Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai
sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative,
assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le
predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilita';
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le
modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392.

Logicamente il locatore, nella disdetta che ha inviato, avrebbe dovuto indicare uno dei succitati motivi. Se non lo ha fatto la disdetta non è valida e non può ottenere lo sfratto.