1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il caso: un proprietario sottoponeva al conduttore un doppio contratto; uno "ufficiale " registrato a 378,35 euro mensili ; l'altro "riservato-sottobanco " a 1700,00 . Il conduttore sospendeva il pagamento in nero ed iniziava a pagare 378,35 mensili . Il proprietario lo citava in giudizio ottenendo ragione in due gradi di giudizio ove veniva sentenziata la validità del contratto reale (quello in nero) a svantaggio di quello "ufficiale " il tutto supportato da giurisprudenza (fra le altre , sentenza 16089/2003) . In fatto il Giudice di prima istanza e quello dell'Appello sostenevano che un conto è la normativa fiscale , un conto è quella civilistica che vede prevalere la effettiva volontà delle parti (ndr: chiaramente la validità civilistica è cosa diversa dalla problematica fiscale e cio' neppure confligge con la possibile applicazione delle sanzioni fiscali anche in caso di regolarizzazione )
    Proseguendo nei gradi del contenzioso veniva investita della questione la Terza sezione della Cassazione ( ordinanza 37/2014 ) la quale vista la contradditorietà dei diversi orientamenti dopo aver espresso il proprio indirizzo favorevole al conduttore chiede alle Sezioni Unite una pronuncia che ponga fine alla controversa questione «al fine di evitarsi, in una materia connotata da una diffusissima contrattazione e caratterizzata da un'accentuata litigiosità, un contrasto potenzialmente foriero di disorientanti oscillazioni interpretative che potrebbero conseguirne».
    .....attendiamo fiduciosi
     
    Ultima modifica di un moderatore: 5 Gennaio 2014
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    E della evasione al Fisco???
    Non se ne è parlato???
    Come combattono bene le battaglie contro l'evasione 'sti nostri giudici.
     
  3. marinoernesto

    marinoernesto Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dalla finanziaria 2005, (Art. 1, commi da 341 a 345, Legge n. 311/2004) per far emergere il sommerso, avevano messo dei minimi (x i contratti liberi), basati sulla rendita catastale moltiplicata un paio di coefficienti (105 e 10%). Sarà teoria, ma se registro, ad esempio, 6.000€ di affitto annuo e il prodotto di cui sopra mi da come risultato 5.071€ (rendita catastale 483* 105 *10%) e nel 730 inserisco 5.071€, l'agenzia delle entrate non può attivare accertamenti. Avevo chiesto a qualche amministratore, tempo fa, ma nessuno mi ha saputo rispondere. Poi girando in internet ho trovato conferma di ciò. Sinceramente non l'ho mai fatto, ma la tentazione è tanta. Cosa ne dite?
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Sta alla tua coscienza morale, se diventare evasore o no.
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    dico la mia opinione e secondo la mia interpretazione ( che non è vangelo) ;
    Occorre non fare confusione. Mi spiego con un esempio semplificando al massimo :
    Stipulo un contratto ad un canone di 200,00 euro con mia cognata per un appartamento il cui valore locativo catastale è ben più alto, supponiamo 500 . Mia cognata si presume non denuncerà mai il canone reale ( magari le faccio uno sconto di 50 e perciò' le faccio pagare altri 250 in nero) ; in questo caso l'accertamento possibile per il fisco ( a meno che non emerga un contratto internos superiore a 500 ) è di carattere presuntivo e scatteranno le norme citate. Per cui conseguirà un accertamento da 200 a 500 al mese
    In sostanza la presunzione del fisco scatta se non viene reperito un contratto locativo ( in sede ispettiva ovviamente ) superiore a 500
    Faccio lo stesso con un estraneo: questo fa valere i suoi diritti e per il resto della locazione pagherà 200,00; in questo caso la sentenza vince sulla presunzione fiscale e
    nel prosieguo in dichiarazione dei redditi dichiaro 200,00

    appendice norma sopra richiamata
    341. Al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni, dopo l’articolo 52 è inserito il seguente:
    «Art. 52-bis. – (Liquidazione dell’imposta derivante dai contratti di locazione)1.La liquidazione dell’imposta complementare di cui all’articolo 42, comma 1, è esclusa qualora l’ammontare del canone di locazione relativo ad immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, risulti dal contratto in misura non inferiore al 10 per cento del valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, comma 4, e successive modificazioni. Restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell’imposta per le annualità successive alla prima».
    342. Al decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni, dopo l’articolo 41-bisè inserito il seguente:
    «Art. 41-ter. – (Accertamento dei redditi di fabbricati)1.Le disposizioni di cui agli articoli 32, primo comma, numero 7), 38, 40 e 41-bisnon si applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivanti da locazione dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell’immobile.
    2.In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10 per cento del valore dell’immobile.3.Ai fini di cui ai commi 1 e 2, il valore dell’immobile è determinato ai sensi dell’articolo 52, comma 4, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni».
    343. Le disposizioni degli articoli 52-bisdel testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e 41-terdel decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, introdotti, rispettivamente, dai commi 341 e 342 del presente articolo, non trovano applicazione nei confronti dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati o rinnovati a norma degli articoli 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    non capisco i primi due gradi di giudizio. (meno male che c'è la cassazione perchè mi sembrano retti da studentelli questi tribunali) c'è un contratto validissimo e persino registrato e poi c'è un altro contratto. perchè è valido il secondo, quello sottobanco?

    ti potresti ritrovare con chi poi ti paga in base ad un contratto più legale perchè registrato che uno in carta privata.
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    a conforto di quanto anticipato dallo scrivente:

    Vale il canone registrato o quello concordato privatamente dalle parti? Il rebus passa alle Sezioni Unite.
    09/01/2014
    Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
    (Cassazione Civile, Sezione Terza, ordinanza n. 37 del 3 gennaio 2014)
    Capita spesso che il contratto di locazione, regolarmente registrato, sia “accompagnato” da un accordo privato con cui le parti fissano un canone diverso (solitamente più alto) di quello stabilito nel contratto dichiarato al Fisco.
    È valido un accordo siffatto? No, almeno secondo l’ordinanza n. 37 del 3 gennaio 2014, resa dalla Terza Sezione della Corte di Cassazione.
    La scrittura privata per fissare un canone diverso da quello risultante nel contratto di locazione registrato configura un comportamento elusivo della pretesa fiscale, che rientra a pieno titolo nell'abuso del diritto. L’accordo in parola non può considerarsi «ammissibile e lecito» e neppure può essere sanato con una tardiva registrazione. L’imposta di registro va pagata in rapporto al contratto fiscalmente valido e il proprietario non può pretendere un affitto superiore a quanto è previsto nel contratto di locazione già registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
    Non tutti, però, concordano con questa impostazione e sul tema si registrano non pochi contrasti in giurisprudenza. La stessa Cassazione, nel 2003, ha dichiarato la validità dell’accordo. Per questo motivo, l’ordinanza in commento rimette la questione alle Sezioni Unite, “al fine di evitarsi, in una materia connotata da una diffusissima contrattazione e caratterizzata da un'accentuata litigiosità, un contrasto potenzialmente foriero di disorientanti oscillazioni interpretative che potrebbero conseguirne». La Sezioni Unite, dunque, sono chiamate a fornire una soluzione univoca ad un problema complesso e molto frequente nelle aule di giustizia.
    Il fatto. L’ordinanza di rimessione in commento nasce da una causa di sfratto per morosità. Le parti avevano stipulato un contratto di locazione, regolarmente registrato, per un canone pari a 378,35 euro mese, e un accordo integrativo, non registrato, che aumentava il canone a 1.700 euro.

    Per i primi mesi l’inquilino pagava il canone risultante dall’accordo integrativo, poi decideva di corrispondere il canone stabilito nel contratto registrato. Da qui la decisione del proprietario di citarlo in giudizio, per la risoluzione del contratto per morosità.
    Nei due gradi del giudizio di merito, la domanda di sfratto veniva respinta. Veniva accertato come reale il solo canone di affitto previsto nel contratto fiscalmente registrato e nullo quello dell’accordo integrativo.
    L’orientamento favorevole alla validità dell’accordo non registrato. Il proprietario dell’immobile ricorre in cassazione, sostenendo che i giudici di merito avrebbero dovuto attenersi al principio giurisprudenziale, affermato dalla stessa Cassazione con sentenza n. 16089 del 2003, che considera valida e vincolante la scrittura privata «non rilevando, nei rapporti tra le parti, la totale omissione dell'adempimento fiscale».
    Secondo tale impostazione, la mancata registrazione del contratto di locazione non determina nullità, in quanto, nonostante l’indubbio risalto dato dalla legge n. 431 del 1998 al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la stessa non è stata tuttavia elevata a requisito di validità del contratto, atteso che l’art. 1, comma 4, L. n. 431 del 1998 richiede quale requisito di validità del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicché un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio.
    In sostanza, il proprietario sostiene che la mancata registrazione non inciderebbe sull’efficacia del contratto di locazione, anche perché il caso specifico era precedente alla legge 311/2004, che elevò, almeno in via interpretativa, la mancata registrazione a causa di nullità del contratto
    La soluzione proposta dall’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite. La soluzione proposta dalla Terza Sezione della Cassazione va nella direzione opposta. A parere del Relatore, è proprio la precedente posizione del 2003 a dover essere superata, alla luce dei mutamenti intervenuti nel frattempo, sia a livello normativo (con la Legge 311/2004), sia a livello giurisprudenziale, con particolare riferimento alle famose sentenze pronunciate in tema di abuso del diritto (Cass. civ. n. 2016/2009 e n. 17642/2012) e, infine, anche avuto riguardo alla teoria della causa “concreta” del contratto
    L’operazione in esame configurerebbe proprio un abuso di diritto. L’unico scopo del proprietario/contribuente (la causa in concreto dell’accordo privato) è stato quello di ottenere un risparmio fiscale eludendo la legge. Ragion per cui l’accordo "integrativo" del contratto di locazione registrato configura un accordo a causa illecita, cioè nullo ex art. 1418 c.c.
    La scrittura privata che “nasconde” il canone reale è nulla. Il relatore sottolinea altresì che la nullità dell’accordo non può essere sanata da una eventuale registrazione tardiva, perché in ogni caso la pretesa del Fisco dovrà tener conto di quanto dichiarato dalle parti nel contratto registrato all'origine. Ne consegue che “al locatore non è comunque consentito percepire legittimamente un canone maggiore di quello originariamente assoggettato ad imposta”. L’ammontare del canone può essere modificato nel corso della durata del contratto, ma solo mediante “un nuovo accordo novativo di quello scritto e registrato”, a sua volta assoggettato a corretta imposizione fiscale, rispondente alla volontà delle parti.

    Non rimane che attendere il verdetto delle Sezioni Unite.
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Il Manzoniano Azzeccagarbugli, all'avvocato bisogna raccontar le cose chiare: a noi poi imbrogliarle.
    Ci azzecca con la legge italiana.
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non con la legge italiana, bensì con la casta italiana. Se la legge potesse girare a pieno ritmo, senza porre ostacoli che sono forieri anche qui di atti incomprensibili e di parte, neanche avremmo quei milioni di processi ancora da istituire
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Legge Italiana così contorta, interpretabile in un senso e nell'altro, al dritto e al rovescio (come a tennis). Il tribunale di primo grado batte al dritto e quello di secondo al rovescio. Bella partita comunque, dagli esiti incerti, sino agli Ermellini, non amanti dell'animale, ma dediti alla sua estinzione.
     
    A arciera piace questo elemento.
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Eppure penso sia davvero facile far funzionare la legge. Quando le toghe smetteranno di farsi casta superiore ed applicassero la legge, tutto filerebbe veloce e liscio. Prendiamo questo caso: c'è un contratto registrato, allo Stato addirittura!! vale quell'altro, segreto e nero. Invece di arrestare immediatamente chi ha stipulato un contratto illegale e prepotente, ricattatorio e truffaldino, da evasione fiscale ovvero contro gli stessi interessi dello Stato che sta giudicando, lo si fa passare per contratto valido, più valido di uno registrato. Questa è la casta, antistato, truffaldina e illegale. La legge c'è, è sufficiente che il giudice, senza il suo cervello specialmente, (che non ci metta niente di suo pena il licenziamento come dovrebbe essere anche nelle scuole dove la libertà di insegnamento è la divinità personale dell'insegnante) esegui il codice. Un lavoro, come negli Usa, dequalificato. Ecco cosa dovrebbe essere il giudice. Ci arriveremo per forza. Negli Usa i giudici sono niente di fronte agli studi di avvocati, eseguono e basta.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  12. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ecco perchè ho citato il tennis. Da noi, in Italia, la legge viene interpretata a seconda dell'umore dei giudici, alla sveglia del mattino. Certo che è una vergogna, far passare per valido e non perseguibile penalmente, un contratto registrato ad una cifra di locazione di 500 € anche se si fa pagare in nero altri 250.
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' una vera vergogna. Visto che sarebbe facile? bisognerebbe tagliargli le unghie a questa genìa casta. (che poi bada bene, che loro si sentino casti non ci piove, si sentono investiti dalla divinità per intervenire e in quale modo, o non intervenire) roba da medio evo
     
  14. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ma c’è:confuso: qualcosa di più scandaloso e molti dei lavoratori italiani ne sono all’oscuro, perfino i politici non posseggono questo privilegio: la scala mobile. La scala mobile, o più specificatamente “l’identità di contingenza” fu istituita nel lontano 1975 e serviva ad adeguare gli stipendi al costo della vita. Fu abolita nel 1992 dal governo Amato, tranne per i politici e per i magistrati.
    Mentre i salari sono dimezzati, al contrario, i magistrati se lo vedono quintuplicare. Lo dicono gli stessi dell’Anm: "Se, infatti, si mettono a confronto gli stipendi dei magistrati prima dell’ingresso nella moneta unica e quelli degli anni successivi è agevole riscontrare che gli stipendi sono cresciuti circa del 30% in 5 anni e circa del 60% in 10 anni". Ma una casta non è tale se non si hanno ulteriori privilegi: un qualsiasi giudice è esente dalle multe per sosta vietata.:affermazione::affermazione::risata::risata::shock::shock::disappunto::disappunto:
     
  15. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il Giudice dev'essere equiparato ad un NOTAIO e deve pagare se sbaglia.
     
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :risata::risata::risata::risata::risata::risata:

    :ok::ok::ok::ok:[DOUBLEPOST=1391897987,1391897896][/DOUBLEPOST]e basta!! no??!!
     
  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    (ce l'avevo con tutti questi privilegi)
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina