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  1. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    Buonasera,
    una domanda : un mio conoscente ha ceduto in locazione un appartamento in un fabbricato munito di pannelli fotovoltaici a servizio condiminiale con convenzione attiva con il Gestore dei Servizi Energetici.
    Il rimborso derivato dalla vendita al GSE dell'energia elettrica condiminiale con scambio sul posto spetta al proprietario o al conduttore?
    Grazie per le risposte
     
  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi pare ovvio che spetti al proprietario che ha partecipato (insieme agli altri condomini) all'investimento.
     
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  3. Hug

    Hug Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se il servizio è condominiale il rimborso va al condòmino. A sua volta alla fine di ogni esercizio condominiale e più precisamente dopo l'approvazione del relativo consuntivo il condòmino conferisce al conduttore la parte del rimborso eventualmente indicata nel contratto di locazione.
     
  4. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    non direi cosi ovvio: se è vero che il proprietario ha partecipato all'investimento, è vero anche che dovrebbe partecipare allora anche ai costi degli altri impainti comuni come ENEL per esempio; come si dice oneri ed onori; ma non è cosi
    Resta il fatto che il condominio vende l'energia al GSE ed essendo a servizio condominiale potrebbe essere interpretata che va a sgravare i consumi comuni E quindi essere ad appannaggio del conduttore
     
  5. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    quindi riferendosi ad uno sgravio delle spese condominiali dovrebbe essere ripartito nelle esatte proporzioni in cui si ripartiscono le spese tra proprietario e conduttore?
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ha ragione @Hug. La logica dice che il conduttore, che non ha contribuito all'investimento, per beneficiare del costo dell'energia più basso (con l'incameramento del rimborso) dovrà pagare un canone di locazione più elevato, rispetto ad un appartamento identico ma senza impianto fotovoltaico. Stesso ragionamento vale se per due appartamenti identici (magari dello stesso locatore), solo uno ha la piscina.
    ... se poi il locatore vuole fare un regalo al conduttore, può farlo, nessuno glielo impedisce. Saranno solo affari suoi.
     
    Ultima modifica: 29 Novembre 2016
  7. Hug

    Hug Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La ripartizione non è semplice: al locatore x%, al conduttore 100% - X%. Ogni voce, in teoria ha una sua specifica ripartizione: ad es. 10%-90%, 50%-50%, al limite 0%-100%, etc.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma senz'altro paga di più di canone d'affitto per via del beneficio dei pannelli solari.
    Se il condominio ha deciso di impiegare detti introiti per ridurre le spese di gestione condominiale ne beneficerà il conduttore che pagherà meno spese.
    Se il condominio ha deciso di accreditare detti introiti a ciascun condòmino allora la somma va a favore del proprietario che tuttavia dovrà denunciare tale introito nella dichiarazione dei redditi.
     
  9. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sarebbe la procedura più corretta,, ma dubito che siano in tanti ad inserirla nella dichiarazione dei redditi. Penso anche che sia un aspetto per ora "trascurato" dall'Agenzia delle Entrate.
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi pare di vedere nelle risposte una sorta di complicazione cose semplici.

    L'introito proveniente dalla vendita dell'energia, è realizzato da un impianto di proprietà dei condòmini: il ricavato andrà a compensazione delle spese di "proprietà", al pari di un eventuale incasso proveniente dalla locazione degli ex locali portineria o altra fonte simile.

    I consumi rimangono tali, e vanno sotto la voce spese di gestione: e di questi ne risponde chi ne beneficia, cioè il conduttore.

    Non vedo perchè il canone di locazione debba mutare: (ovvio, salvo accordi specifici al riguardo)

    Sul trattamento fiscale di questi storni di energia non so niente di specifico, ma non escludo debbano essere dichiarati tra i redditi diversi: per certo so che se la potenza fotovoltaica installata superasse una certa soglia, muterebbe pure la rendita catastale dell'immobile.
     
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  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' vero sai perché perché se il ricavato dalla vendita di energia viene detratto dalle spese condominiali chi paga le spese condominiali ne trarrà beneficio. Nel caso di appartamento in locazione è il proprietario che sta facendo le complicazioni; il proprietario prende un affitto (che probabilmente sarà diverso e quindi maggiore di un appartamento senza impianto fotovoltaioco) inoltre vorrebbe che il conduttore pagasse le spese condominiali senza la compensazione della vendita di energia per incamerarsi lui l'introito. Ciò richiederebbe che l'amministratore sdoppiasse la contabilità creandogli non pochi problemi: come fa a dargli la quota di sua spettanza? gli deve fare un bonifico?
    E' il principio che c'è alla base della domanda che crea problemi.
     
  12. Hug

    Hug Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    A parte il fatto che le ripartizioni tra locatore e locatario le fa il locatore, non l'amministratore, il problema non è come pagare il conduttore, ma quantificare la quota (il credito) di spettanza del conduttore, così come si quantizza il debito.
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non sono molto d'accordo perché nella pratica il locatore affida l'onere di pagare le spese condominiali al locatario; e il nostro forum è pieno di locatori che si lamentano del fatto che il locatario non solo non ha pagato l'affitto ma anche le spese condominiali. Quindi chi paga le spese usufruisce delle agevolazioni. Cosa diversa sarebbe se il locatore pagasse lui direttamente le spese condominiali e chiedesse al locatario l'importo privo della detrazione.
    L'amministratore prepara i conti per tutti i condòmini la suddivisione all'interno della quota di spese condominiali a carico del proprietario del condòmino tra proprietario e conduttore l'amministratore può anche rifiutarsi di farla: è un affare che riguarda locatore e locatario.
    credo che la suddivisione tra i condòmini si faccia in base ai millesimi di proprietà ed è evidenziata nel dettaglio delle spese. Questo lo fa l'amministratore.
     
  14. Hug

    Hug Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E se il locatario non paga quando te ne accorgi?
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    quando l'amministratore di manda e/c dei tuoi debiti verso il condominio
     
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per favore: non diciamo cose non fondate. Chi paga le spese paga quelle che gli spettano. Chi riscuote, altrettanto. Le agevolazioni (qui non ci sono agevolazioni ma corrispettivi ad una fornitura) spettano a chi ha fatto l'investimento. Cosa interessa al conduttore che ci sia o meno il fotovoltaico sui tetti? Nulla, se nulla è stato pattuito a priori in proposito: non vedo il senso di elevare il canone per poi far beneficiare al conduttore del ricavo (salvo alchimie aritmetiche su vantaggi fiscali a dichiarare un maggior canone in aliquota fissa).

    Già una altra discussione si è fatta lunga disquisendo su chi versa materialmenet le spese condominiali e su chi fa la suddivisione tra proprietario e conduttore.

    Secondo me vale il principio: le movimentazioni materiali di denaro saranno conseguenti.

    Le tabelle millesimali sono oggi molto articolate e differenziate per tipologia di spese.

    Ci sono sicuramente le tabelle millesimali per le spese di proprietà, poi ci sono per quelle di gestione, che solitamente equivalgono a quelle di proprietà salvo accordi diversi, poi l'ascensore, il riscaldamenti parte "fissa" poi eventuali quote su parti accessorie (box ecc) e su spese comuni che coinvolgono solo gli appartamento o anche i box.

    Un amministratore che si rispetti produrrà quindi certamente una suddivisione delle spese di proprietà (assicurazione, imposte sugli immobili condominiali, amministrazione e pratiche fiscali, servizi postali) distinta dalle spese di esercizio e manutenzione.

    Il provento da cessione di energia andrà sulla posta voci di proprietà.
     
  17. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    e se è diligente, dopo solleciti inevasi dal conduttore , informerà tempestivamente anche il locatore.
     
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    giustissimo: io locatario pago le tue spese di locatore. Se il condominio ha deciso di utilizzare le entrate dalla cessione di energia (piuttosto che dall'affitto dell'appartamento del portiere) per ridurre le spese generali io locatario pago le spese così come deciso dall'assemblea e che dovresti pagare tu locatore.
    Io non so in quale condominio tu abiti ma in quello dove abito io le entrate dell'affitto dell' appartamento del portiere vengono ripartite secondo i millesimi di proprietà; su 14 appartamenti 3 sono in affitto; non mi risulta che i proprietari abbiano chiesto all'amministratore di avere versato sul loro c/c l'importo dell'affitto di loro spettanza e di far pagare per intero le spese condominiali al conduttore.
    Certi atteggiamenti sono congeniti con un certo tipo di mentalità
    direi che interessa moltissimo se consente di abbattere le spese condominiali.
    Forse tu non hai mai vissuto in affitto oppure non hai dato in affitto un appartamento: l'ammontare delle speso condominiali è tra le prime domande da porre al proprietario.
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Magari....
    Forse che ha pagato a suo tempo anche le spese straordinarie dovute alla installazione del fotovoltaio? Pensi che sia disposto anche a pagare una eventuale sostituzione dell'ascensore? Ne dubito molto. Forse tu non hai mai avuto inquilini o questi erano piuttosto sprovveduti.

    Quindi è errato dire che il conduttore paga le spese riconducibili al locatore.

    Di massima sarà disposto a coprire le spese di gestione e di manutenzione ordinaria, ma non quelle che spettano alla proprietà. Esistono in rete un buon numero di tabelle di suddivisione proprietario/conduttore: non sono legge, ma gli inquilini le conoscono a memoria e non sono propensi a derogare da quelle

    Ti stimo per molti interventi appropriati, ma qui mi permetto di farti osservare che sbagli.

    Ho vissuto in affitto ed attualmente ho un certo numero di appartamenti dati in locazione: gli inquilini analizzano per bene i consuntivi ed i riparti, e sono prontissimi ad estrapolare tutte le voci contemplate al capitolo spese di proprietà.
    Coerentemente con questa logica, non possono però pretendere introiti/compensazioni su questa partita, sorgenti da investimenti non loro.
     
  20. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    giusto per chiarire: l'appartamento locato in questione è inserito all'interno di un nuovo fabbricato da impresa, quindi non sono state fatte spese straordinarie per l'impianto fotovoltaico
     

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