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  1. fullmail

    fullmail Nuovo Iscritto

    quali azioni legali si possono intentare contro il venditore che non rilascia immobile alla scadenza prevista dal rogito e quali tempi sono prevedibili?
    preliminare e rogito riportano obbligo di consegna entro e non oltre data precisata in atto (circa 1 mese dopo rogito );inoltre è prevista penale di 100 euro per ogni giorno di ritardo rispetto alla consegna
    decreto ingiuntivo per le penali,credo ; e per il rilascio?
    grazie a quanti vorranno rispondere
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    la penale che, correttamente, ha inserito serve per incentivare l'ex proprietario a liberare l'immobile. cominci a chiedergli i soldi, non credo che voglia pagare un affitto di circa 3000 euro al mese.. ma quanto ritarda?
     
  3. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    L'azione per liberare l'immobile è lo sfratto per occupazione senza titolo.
    I tempi variano da circondario a circondario, calcola una media di 6/8 mesi se non va via senza l'ausilo della forza pubblica.
    Quello che dovrebbe incentivare la liberazione dell'immobbile è l'applicazione della penale giornaliera di 100 €.
    L'atto appropriato è il ricorso x dec. ingiuntivo, ma se non rilascia l'immobile, e sai dove poter colpire il debitore in via esecutiva, (ad es, conosci la banca dove il venditore custodisce i soldi) dovrai fare più ricorsi e a seguire più atti di precetto, ove la permanenza si prolunghi, in quanto il ricorso lo puoi limitare solo alle somme (penali) maturate e non a quelle maturande, prevedendo il ric x dec ing. che il credito sia certo, liquido ed esigibile. Darai impulso ad un ric x dec. ing. ogni 10 gg., ovvero ogni 1.000 € maturati.
     
    A arianna26 piace questo elemento.
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Piccolo suggerimento per gli acquirenti che non vogliono trovarsi in questa situazione odiosa.
    scrivere nella proposta di acquisto/preliminare ...........libero al rogito condizione essenziale e perentoria.
    se al rogito il venditore non consegna le chiavi lui e' inadempiente con tutte le conseguenze del caso.
    niente chiavi niente rogito.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    dopo questi 8-10 mesi e' sicuro che l'abusivo vada via di sicuro???
    E se ci sono bambini piccoli e persone invalide?
     
    A arianna26 e rabadan piace questo messaggio.
  5. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Queste sono presunzioni, i tempi sono indicativi. L'importante è colpire il portafoglio a mezzo la penale con esecuzioni mirate, e tutto si risolverà anzitempo.
    Comunque concordo con il fatto che le "chiavi vanno consegnate al rogito."
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x fullmail in questi casi all'atto del rogito conservare un credito del 10/20% a garanzia della liberazione dell'immobile non è male serve a pararsi di questi inconvenienti ciao adimecasa;)
     
  7. fullmail

    fullmail Nuovo Iscritto

    ringrazio tutti per le preziose risposte complete di dettagli legali;la richiesta di proroga era in proposta e legata all'accettazione della proposta stessa;l'occupante, figlia del proprietario,ha già comprato altro immobile (se devo fidarmi di quanto affermato!) e ,come al solito,avrebbe bisogno solo di qualche giorno di proroga per entrare nella nuova casa;persone esperte come voi ,mi riferisco in particolare a "acquirente " di cui conosco da tempo le convinzioni,sapranno che nelle grandi città si compra casa nuova con i soldi della casa venduta;con la consegna al rogito dove và ad abitare il venditore?Se qualcuno ha la cortesia di rispondere ad un'ultima domanda:durante il tempo dell'eventuale procedimento giudiziario le penali sono in ogni caso dovute?vi sembra intelligente vedersi costretti a pagare 3000 euro al mese come giustamente rilevato da arianna26?
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x fullmail hai parlato con il venditore, forse si tratta veramenti di pochi giorni, e una spiegazione te la dovrà dare, per quanto riguarda i 100 €. gionalieri di penale cosa dice la venditrice te li da o no, se riesci con un buon accordo è meglio, un'azione giudiziaria è lunga e stressante eppure costosa. ciao adimecasa:daccordo::fiore:

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    non credo che la venditrice si diverta tanto per divertirsi e voler farti un dispetto parla con lei è importante prima di intraprendere qualsiasi cosa
     
  9. fullmail

    fullmail Nuovo Iscritto

    apprezzo la saggezza del consiglio che ritengo però efficace solo tra persone perbene;verificherò a breve;non vedo pulsanti per ringraziare per cui grazie ancora e a presto
     
  10. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    e' un problema del venditore non dell'acquirente.
    io vendo, ricevo i soldi e consegno le chiavi, dove vado ad abitare saranno problemi del venditore non di chi ti paga la casa e a sua volta magari deve lasciare casa sua ed entrare nella casa nuova.
    ci deve pensare prima. puo' andare in residence, in affitto, da mamma' dove vuole ma fuori da casa.
    patti chiari amicizia lunga.
    per questo ci sono le proposte di acquisto dove viene specificato tutto anche questo particolare se si vuole.
    se si accettano bene altrimenti ci sono tante case in giro.

    Aggiunto dopo 16 minuti :

    meno male, almeno siamo in due.
     
    A arianna26 piace questo elemento.
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Salvo accordi diversamente pattuiti alla firma del rogito???? se è stata applicata una penale, senz'altro ne avete parlato e discusso, ora si tratta di perfezionare il patto, che mi sembra oneroso, e se paga i 100 €. giornaliere per ogni giorno di ritardo non puoi dirgli niente. ciao adimecsa :daccordo: con il buon senso tutto si risolve
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Casi del genere succedono quando ci sono le vendite "a cavallo": infatti Tizio prima deve vendere ( per cui fà l'atto di vendita esempio l' 1 febbraio) e succede che l'atto di riacquisto per i più svariati motivi avvenga esempio il 15 febbraio (diposnibilità della banca mutuante e del notaio congiuntamente solo per quel giorno). Bisogna in questi casi usare il cervello ed essere comprensivi
    Diversamente il venditore non potrebbe fare sia per motivi finanziari (prima deve incassare a monte, poi puo' pagare a valle ) sia per la legge fiscale che impone (per non perdere i benefici) prima di vendere poi di acquistare e siccome le cose non possono in genere vvenire nello stesso momento il congegno si ingrippa:
    da ua parte il compratore vuole subito le chiavi visto che teme la mancata liberazione ; dall'altra il venditore abbisogna di 15gg-un mese per fare il riacquisto ed il trasloco (diversamente come fà a pagare la nuova casa o dove mette il mobilio? và abitare in albergo e colloca i mobili in un magazzino per 15 gg un mese ?)
    Visto che succede spesso come se ne esce? Prima di tutto occorre contrattualmente disciplinare il caso già in sede di preliminare visto che il problema è ampiamente prevedibile e valutare la possibile soluzione con un buon contratto del tenore :
    -Il venditore all'atto del rogito consegna formalmente le chiavi all'acquirente che da quel momento detiene il possesso e la proprietà . Le chiavi possono essere lasciate ad un terzo in deposito fiduciario (in genere un professionista ) con l'autorizzazione a consegnarle solo ad uso precario ( si fà finta di darle per rimuovere i mobili ma si tollera in fatto la permanenza per 15gg ) al venditore - senza che questo in alcun modo costituisca motivo di possesso- ed al solo scopo di smobilitare : Nel contratto il venditore dà conto che ha rilasciato l'immobile e che puo' entrare ed uscire per asportare i mobili e se compierà abusi , il compratore è autorizzato a cambiare la serratura come è lecito che faccia colui che ha possesso e proprietà
     
    A arianna26, acquirente e Marco Costa piace questo elemento.
  13. fullmail

    fullmail Nuovo Iscritto

    ottima soluzione ennio alessandro,avrei dovuto conoscerti prima!me lo ricorderò al prossimo acquisto!utilissima in ogni caso per chi leggerà i post.ringrazio ancora tutti e fido nel buon senso della venditrice
     
  14. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    che dire..................come sempre ottime soluzioni.
    questa frase me la conservo con cura.
    quello che mi dispiace e' che per la prima volta da quando sono sul forum leggo una soluzione cosi' sensata riguardo a questo spinoso tema.
    grazie.

    certo il venditore puo' anche "prolungare" la permanenza per molto piu' dei 15 gg................
    che fai..........cambi la serratura e ....lo butti fuori di peso????
    e' anche questione di fortuna.
     
  15. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    se abusa poco sopporti, se abusa molto cambi la serratura o stai fuori tu
     
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  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    E se non avesse ancora liberato l'immobile della mobilia? Dovresti sempre ricoorere al giudice al fine di ottenere un provvedimento, e tu sarai custode con tutte le responsabilità annesse e connesse. Pertanto, riassumendo, la massima garanzia l'ottieni con la consegna delle chiavi (effettive) al momento del rogito; in via subordinata, ove ricorresse la necessità dei c.d. 15 gg., utilizziamo pure la strategia proposta da Ennio, ma accompagnandola o dal saldo del pagamento differito, con assegno circolare depositato presso il notaio rogante, o da una sostanziosa penale per ogni giorno di ritardo.
     
  17. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    sono sempre contrario a lasciar dentro il venditore ma se fossi proprio obbligato allora mi va bene la soluzione delle chiavi ma preferisco senz'altro il pagamento di una cifra sostanziosa con assegno circolare depositato presso il notaio rogante
    piuttosto che la penale.
    nel primo caso i soldi lui non li ha se non lascia la casa
    nel secondo caso...................hai voglia ad incassare la penale giornaliera.
    ciao
     
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  18. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Concordiamo!
     
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  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x raflomb e acquirente per fortuna non tutti sono così come li definite, gli impegni a maggioranza li mantengono e vanno in porto con regolarità una percentuale minima non mantiene la parola data, ma fa + notizia e sembrano tutte marce se ci sono delle mele marce vanno scartate a priori, il mondo è tutto da vendere e tutto da comperare ciao adimecasa:daccordo:;)
     
  20. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Adimecasa, anche se è vero che gli inadempienti sono eccezione rispetto alla regola, come tu affermi, è anche vero che ciò non lo puoi sapere con certezza a priori, e conseguentemente necessitano le precauzioni sopra ricordate.
    Un proverbio toscano dice: meglio aver paura che toccarne!
     

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