Immobile acquistato all'asta

[alberto boganini]

Buon giorno, un mese fa ho acquistato un'appartamento ad un'asta giudiziaria, ad oggi il giudice ha già firmato il decreto di trasferimento che deve essere registrato e fra una decina di giorni potrò ritirarne copia alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari. A questo punto ho preso contatti con l' esecutato , un ragazzo giovane con un sacco di problemi, il quale mi ha detto che non può lasciare l'appartamento prima di 6 mesi perché una sua parente che abita con lui,maggiorenne, deve finire l'anno scolastico dato che dopo si trasferirebbero in Calabria , l'appartamento si trova a Prato in Toscana. A me questo potrebbe andare bene anche considerando il fatto che se vado per vie legali e sfratto con la forza pubblica non credo che i tempi siano minori, però non mi fido molto di questa persona e se poi non mantiene la promessa ho perso 6 mesi e sono punto e a capo. Come potrei fare per salvaguardarmi da questa eventualità ? Una dichiarazione controfirmata da l'esecutato penso che abbia poco valore in quanto lui non ha un soldo, avevo pensato di farmi firmare un'impegnativa nella quale dichiara di lasciare l'appartamento fra sei mesi ,in caso contrario dovrebbe pagare una penale come canone di occupazione.Vorrei fare firmare questa dichiarazione anche a un suo garante che dia garanzie di solvibilità.Mi potete dare un consiglio GRAZIE

 

[Adriano Giacomelli]

Immagino essere cosa difficile, ma l'unica cosa e farsi rilasciare una dichiarazione di rilascio entro la data XX YY e farsi dare €*tot, a garanzia del rilascio, ovvero se rilascia nei termini tu rendi la cifra, viceversa se non rilasciasse, l'esecutato perde la cauzione. Fatti firmare un "Comodato Gratuito" a latere, almeno hai un titolo con il quale lo hai immesso all'uso dell'immobile e quindi un titolo per rientrare in possesso dell'immobile, anche per vie legali.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

dico la mia , ma manco di esperienza in casi simili:
Sentirei il custode giudiziario e concorderei con lui di soprassedere alla esecuzione dello sfratto per sei mesi. Cosi' non si "brucia" la possibilità di sgombero (senza spese e immediato a richiesta ) se il conduttore non dovesse rilasciare l'immbile. Ne parli con il custode g: e poi ci faccia sapere per arricchimento di tutti. grazie

 

[arianna26]

anch'io non mi fiderei e se l'idea di Alessandro Rossi è praticabile mi sembra la migliore. in caso contrario cominci le azioni per lo sfratto, se se ne va come promesso ha speso qualche soldo in caso contrario non ha perso tempo.

 

[avettor]

Se vuoi sapere la mia... non mi fiderei.
Secondo me questa persona vuole soltanto guadagnare tempo, tra sei mesi sarai ancora al punto iniziale.
Procedi con lo sfratto, esercita i tuoi diritti e pretendine il rispetto.

Se proprio vuoi rischiare, chiedigli di presentarti un garante che stipuli a garanzia una fidejussione bancaria.

Scusami per la "brutalità" nella mia risposta ma ci sono troppi casi di proprietari presi in giro...v. sezione affitti del forum.

 

[castro]

la cosa meno onerosa epiù veloce è farsi firmare dall'occupante l'immobile un documento in cui lui ti consegna le chiavi e ti immette in possesso dell'immobile che hai acquistato all'asta, nello stesso documento si inserisce la dicitura che un mazzo di chiavi le tiene lui per procedere allo sgombero e che verranno consegnate entro i sei mesi, passati i quali non avrà più diritto ad entrare in casa visto che l'immissione in tuo possesso è già avvenuta, se è in buona fede ti firma il documento che gli permette di stare in casa i 6 mesi di cui ha bisogno se non firma non è in buona fede e procedi con sfratto (l'assegnazione è un titolo esecutivo)

 

[adimecasa]

Risposta x alberto boganini, i colleghi ti anno suggerito varie soluzioni, tutte valide più o meno fine a prova contraria, per esperienza cose del genere ne ho passate a iosa, e in caso di contenzioso tutte le promesse andate deluse ho dovuto iniziare lo sfratto ed alla prima udienza davanti al giudice l'nquilino ha confermato tutti gli impegni precedenti assunti, ma di averli accettati perchè altrimenti non sapeva dove andare, ed il giudice ha dato una proroga non onerosa di altri sei mesi, vedi se ti può servire ciao adimecasa.

 

[raflomb]

Il custode giudiziario non ha alcuna competenza in merito alla liberazione dell'immobile, tu sei già in possesso del titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, ed è anche vero che anche se privilegiati, come quelli per morosità, lo sfratto ha comunque una sua durata, anche perchè se non lo rilascia con il solo intervento dell'ufficiale giudiziario, occorre che quest'ultimo si munisca dell'intervento della forza pubblica.
Certezza delle promesse fatte dall'esecutato non ci sono, dunque ho ottieni l'impegnativa al rilascio tfra 6 mesi inserendovi una penale di € 200 per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento danni, garantita da terza persona solvibile, o inizia lo sfratto fin da ora.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

vedi FAQ su Custode Giudiziario con astegiudiziarie.com Tribunale di Reggio Emilia

SE MI AGGIUDICO UN IMMOBILE CHE È OCCUPATO DA PERSONE O COSE, DEVO CURARE LA LIBERAZIONE?
No. Se il Giudice dell’Esecuzione ha ordinato la liberazione dell’immobile (controlla l’ordinanza di
vendita e, comunque, chiedi informazioni al Custode giudiziario) il Custode procede alle attività
necessarie a spese della procedura e il bene ti sarà consegnato libero da persone e cose (se non ti
interessa avere l’immobile libero, dopo l’aggiudicazione e il versamento del residuo prezzo, devi
comunicarlo per iscritto alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari).

Se l’immobile non può essere consegnato libero (ad esempio perché affittato o locato a terzi con validi contratti anteriori al pignoramento) l’ordinanza di vendita non contiene l’ordine di liberazione e la pubblicità indica chiaramente la ragione della valida occupazione da parte del terzo; sappi che, in questi casi (non frequenti ed espressamente indicati nella pubblicità), il prezzo-base è già scontato tenendo conto della situazione.
Già prima di formulare l’offerta, dunque, sei in grado di sapere se l’immobile potrà esserti consegnato
libero oppure no; in ogni caso, il Custode ti può fornire tutte le informazioni di cui hai bisogno anche
riguardo ai tempi e ai modi della liberazione.

Aggiunto dopo 4 minuti :

sulle cmpetenze dell Cusode giudiziaria IVG di Parma
10) Che cosa si intende per “Custode giudiziario”?
Inizialmente il custode dell’immobile è il debitore stesso che generalmente
viene sostituito con apposita ordinanza del Giudice che nomina l’Istituto
Vendite Giudiziarie (o diversa persona con provvedimento motivato).
Il custode giudiziario come dice la parola deve “custodire” il bene in attesa
della vendita.
Si occuperà quindi di effettuare sopralluoghi presso l’immobile, relazionare il
Giudice sullo stato dello stesso e su eventuali situazioni difformi.
Il Custode darà informazioni ai potenziali acquirenti sul bene, fornirà a richiestacopia della perizia e della planimetria dell’immobile e si occuperà di organizzaregratuitamente le visite all’immobile richieste dai potenziali acquirenti.Le visite verranno effettuate circa 20 giorni prima della data fissata per l’asta enon oltre 10 giorni antecedenti la data stessa.
Riscuoterà gli affitti di eventuali immobili locati versando gli stessi su apposito
libretto bancario aperto a nome della procedura.
Si occuperà anche della liberazione dell’immobile quando il Giudice disporrà in tal senso.

 

[raflomb]

Purtroppo ci iincontriamo/scontriamo spesso sullo stesso percorso, e anche questa volta ti devo, in quanto mi obblighi, eccepire. Tu ti riferisci ai seguenti compiti del custode giudiziari:
C – LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE 1) Se l’immobile risulta occupato da terzi che non esibiscono titolo opponibile alla procedura, il custode ne dà comunicazione immediata mediante relazione al giudice e ai creditori e mette in esecuzione il titolo rappresentato dall’ordinanza di nomina.
2) Se l’immobile è occupato dal debitore esecutato e questi assume esplicitamente un atteggiamento non collaborativo (ad esempio quando non rispetta gli appuntamenti per la visita dell’immobile, quando continua a non pagare le spese condominiali ovvero non assicura una corretta conservazione del bene), il custode richiede al giudice la revoca dell’autorizzazione ad abitare nell’immobile pignorato. Ottenuta la revoca, mette in esecuzione il titolo rappresentato dall’ordinanza di nomina.
3) Al fine di porre in esecuzione il titolo, il custode provvede a estrarre copia autentica dello stesso con formula esecutiva e a notificarlo unitamente all’atto di precetto; il Custode notifica quindi anche l’avviso di sloggio concordato la data con l’Ufficio Giudiziario.
Vedi, questi sono compiti che esso deve svolgere al fine di non creare turbative fino allo svolgimento dell'asta, una volta terminata, il suo compito è finito.

Aggiunto dopo 26 minuti :

Per maggior comprensione del ruolo del Custode Giudiziari (anche se la parola stessa "Custode" è già esaustiva di per se):

Conclusione e compenso
• Il ruolo del custode si conclude con il momento della
vendita del bene, il cui compito spetta al professionista
delegato
• Il compenso che spetta al custode è commisurato al
valore di aggiudicazione dell’immobile, nella prassi il
compenso è calcolato a percentuale per scaglioni
sull’importo della vendita
• Sono rimborsate le anticipazioni documentate e congrue
• È comunque garantito un compenso minimo nel caso di
incarico non seguito da vendita,per qualsiasi motivo; tale
importo viene determinato a seconda dello stato della
procedura
Il posta asta è un qualcosa che oramai non appartiene più alla custodia, dal che ne consegue che se l'acquirente intenda liberare l'immobile a mezzo sfratto deve rivolgersi, con il titolo esecutivo acquisito, all'Ufficiale Giudiziario!