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  1. vincenzopio

    vincenzopio Nuovo Iscritto

    Salve, pongo alcuni quesiti in merito ad un immobile di cui siamo proprietari per 1/3 ciascuno io ed i miei 2 fratelli.
    Immobile acquistato e non ricevuto in eredità. Nell' appartamento vive da circa 16 anni mio fratello Augusto e la sua famiglia, godendo gratuitamente dell'immobile.

    1. Come possiamo io e mio fratello Antonio interrompere un eventuale diritto di usucapione da parte di mio fratello Augusto considerando che sul bene non vi è nessun contratto di locazione o comodato??? Come procedere???

    2. Considerato che mio fratello Augusto che abita nell'immobile non intende liquidarci la nostra quota di spettanza per la cessione a lui delle nostre quote, come possiamo agire in merito???

    In attesa di una risoluzione ai miei quesiti, porgo cordiali saluti.

    Francesco
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    potete chiedere la divisione giudiziale.
     
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  3. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    l'usucapione non e' facile da ottenere........................
    E' necessario infatti non solo un possesso esclusivo esteso a tutto l'immobile e inconciliabile con la possibilità di possesso da parte degli altri comproprietari, ma anche degli atti o comportamenti inequivoci con i quali si faccia vedere, si comunichi, agli altri comproprietari la volontà di essere l'unico possessore e di escluderli dalla proprietà e dall'uso dell'immobile.
    L'usucapione non opera se il suo decorso è sospeso o interrotto. Vedi la prescrizione. Tra le cause di interruzione figurano la notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio (art. 2943 c.c.), e il riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (art. 2944 c.c.).
    Il Comodato e l'Usucapione
    In base al contratto di comodato non è dato rinvenire nel comodatario l'"animus" possibile necessario all'acquisto del bene per usucapione (Cass. 9718/1990).
     
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  4. oliveri tomaso

    oliveri tomaso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'uso di un bene comune di uno solo dei proprietari non puo essere usucapito se gli altri tollerano l'uso , si rende palese un commodato verbale , per le vostre cuote sarebbe troppo lungo e costoso l'iter giudiziario , vi conviene mettere in vendita le vostre quote , comunicandogli la vostra volonta per una sua prelazione .
     
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  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    avete provato a parlare con vostro fratello della questione locazione???:daccordo:
     
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  6. vincenzopio

    vincenzopio Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta, ma sin d'ora non si è parlato di locazione perchè mio fratello non vuole sborsare nemmeno un centesimo!!!!

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Grazie per la preziosa risposta, ma per un interruzione dell'usucapione basta una mia lettera con la quale chiedo di formalizzare con un contratto di locazione l'occupazione dell'appartamento oppure una proposta di vendita della mia quota.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Grazie per la risposta, la nostra volontà a vendere le quote può essre fatta semplicemente con una raccomandata o dobbiamo rivolgerci ad un avvocato e/o ufficiale giudiziario'''
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    E' facile interrompere un'usucapione in corso esercitando in modo effettivo la proprietà: con i lavori di manutenzione, con una domanda di concessione edilizia, con il pagamento di tasse. ICI se si tratta di seconda casa ad esempio..................
    L'usucapione, in particolare, è interrotta dall'atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui.
    Dall'atto interruttivo il termine inizia a decorrere ex novo.

    comunque un comodato verbale non giustifica l'usucapione.
    il comodato di un alloggio ad uso abitativo costituisce “detenzione”, non quindi “possesso” ai fini di usucapione. L’uso di un appartamento ricevuto in comodato senza contratto scritto, ad esempio dai propri genitori, non costituisce usucapione.
    Qualora il potere di fatto sulla cosa sia iniziato a titolo di comodato d’uso, per integrare il possesso utile ai fini di usucapione occorre un atto di opposizione con cui sia chiaramente manifestato nei confronti del proprietario l’intento di cambiare tale comodato in vero e proprio possesso “uti dominus”, corrispondente cioè all’esercizio del diritto di proprietà.
     
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  8. vincenzopio

    vincenzopio Nuovo Iscritto

    Allora come dobbiamo comportarci????

     
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  9. brasil

    brasil Membro Attivo

    Professionista
    Per interromepere l'usucapione, è sufficiente la ricevuta di una Raccomandata A/R?
    Se i nostri amici intenditori di giurisprudenza confermano, un avviso ad Augusto del tipo
    "Carissimo Augusto, per non stressare i nostri rapporti familiari e affettivi, ci è sembrato giusto scriverti, visto che l'argomento ha un certo peso, e va risolto.
    Sono arrivati i tempi in cui i tuoi fratelli hanno la necesità di conversare con te - stavolta seriamente - sul destino dell'appartamento che abbiamo comprato insieme, nel quale abiti da tempo senza che noi due godiamo di quel minimo di frutto per cui insieme a te abbiamo fatto l'investimento.
    Ci è sembrato corretto informarti per iscritto, in modo che tu possa renderti conto che la nostra necessità è concreta, e anche perchè tu abbia il tempo che serve per fare le tue riflessioni. Messe insieme alle nostre, saranno indispensabili per trovare la soluzione giusta e soddisfacente per tutte e tre le nostre famiglie, magari parlandone a cena noi tre soli verso fine luglio (agosto, settembre, ...).
    Un bacione a Xxxxx e ai bambini, affettuosamente Antonio e Francesco" :amore:

    Scherzi a parte, una lettera scritta con toni decisi e propositivi ma con ottimismo mi sembra - fra fratelli - la cosa più prudente, senza arrivare a parlare di citazioni o ricorsi.
    Ve l'immaginate ricevere una R/R dal fratello? :shock:
    Anche se non interrompe l'usucapione, è comunque un gesto molto significativo: darà ad Augusto il senso molto concreto della volontà dei fratelli, e nel contempo un termine per dare alla cosa il giusto peso.
    Abituato da anni ad abitare gratis, va trattato con savoir-faire e mai di petto, anche perchè abita nell'immobile conteso.
    Prima ancora, cercherei di riflettere bene sull'etica di questa situazione.
    Ci sarà un motivo per cui vostro fratello sente di non dovervi nulla: meglio tentare di risolverlo fra voi.
    Il Tribunale, se credi sia una risorsa utile, meglio che sia l'ultima.
    Una causa fra fratelli è di cattivo gusto e lascia conseguenze irreversibili. E di certo e sicuro ha soltanto i costi. :soldi::soldi:
    Anche una raccomandata (specie se interrompe l'usucapione) ha il suo peso forte fra familiari, ma col tempo Augusto forse capirà che era necessario, proprio per non finire in Tribunale.
    M'hanno detto che per gli affari, se si vuole davvero concludere, bisogna avere i soldi in mano. Forse è vero.
    Buona fortuna

    *meglio tacere e passare per scemi, che parlare e rimuovere ogni dubbio." Non ho taciuto...
     
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  10. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto



    no.
     
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  11. brasil

    brasil Membro Attivo

    Professionista
    Allora mi sa che Francesco deve fare qualche lavoretto di manutenzione in casa, fatturato a suo nome.
    Giusto?
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    forse non ci siamo capiti.....................la casa acquistata da francesco e dai fratelli e' abitata dal fratello senza che quest'ultimo versi nessun affitto.
    si puo' considerarlo un comodato verbale gratuito quindi il comodato non giustifica l'usucapione.
    se questa casa fosse una seconda casa................(non lo sappiamo), Francesco deve pagare l'ICI (tassa) e quindi questo basta a non formare l'usucapione.
    l'ho scritto sopra:
    comodato di un alloggio ad uso abitativo costituisce “detenzione”, non quindi “possesso” ai fini di usucapione.
    senza possesso non c'e' usucapione, questo e' fondamentale.
    L’uso di un appartamento ricevuto in comodato senza contratto scritto, (verbale) non costituisce usucapione.
    L' usucapione e' un'altra cosa e si ferma pagando le tasse, facendo delle manutenzioni che diventano difficili se uno non puo' entrare in casa o tramite azione giudiziale.
    ciao
     
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  13. brasil

    brasil Membro Attivo

    Professionista
    Chiarissimo, grazie :)

    ciao
     
  14. vincenzopio

    vincenzopio Nuovo Iscritto

    Grazie, la tua risposta mi sembra la migliore.

    Saluti Francesco


     
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  15. brasil

    brasil Membro Attivo

    Professionista
    Ne sono felice, augurandoti la più serena delle soluzioni.
     
  16. fa2474

    fa2474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti! Vi propongo un'altra situazione simile: due sorelle-definite come soggetto A e B- ed un cognato-soggetto C- sono proprietari per 1/3 di uno stabile costituito da piano terra ( A10 e C6), primo piano e secondo piano A3. Il cognato(C) delle due sorelle possiede al 100% anche un appartamento in un altro stabile confinante con il primo su descritto. Fin dal 1990 decidono verbalmente e in comune accordo quanto segue: il soggetto A cede al soggetto C la sua proprietà pari ad 1/3 del primo immobile a patto che C ceda in piena disponibilità ad A l'appartamento che C possiede al 100%. Nel frattempo ognuno dei tre soggetti paga l'IMU in base alle proprie quote. Dal momento che sono trascorsi circa 27 anni il soggetto A vorrebbe sistemare definitivamente questo groviglio in modo che ognuno possegga il 100% di quello che fino ad oggi ha utilizzato in modo esclusivo ma, il soggetto C non ne vuole sapere...
     
  17. MrHard

    MrHard Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Se A non trova accordo con C non vi è molto da fare. C infatti è in una posizione di vantaggio avendo il 100% di un immobile ed 1/3 dell'altro, le parole valgono come aria fritta nel caso degli immobili.
     
  18. fa2474

    fa2474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    E' vero che gli accordi verbali in questi casi sono aria fritta ma c'è da aggiungere che A possiede l'immobile di C fin dal 1990 e C possiede oltre al suo 1/3 anche quello di A ( in pratica C detiene a parole 2/3 dell'immobile in comproprietà). Inoltre C nei riguardi di A è un estraneo non un consanguineo. Comunque grazie della risposta.
     
  19. MrHard

    MrHard Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il tutto è un gioco a somma zero. Mi spiego. Esiste la possibilità dell'usucapione. A potrebbe proporre azione di usucapione davanti ad un giudice provando il possesso ininterrotto del bene di C e chiedere una sorta di divisione giudiziale. Però il tutto è un pò ingarbugliato. Possessi e proprietà incrociati bisogna farli capire al giudice.
     
  20. fa2474

    fa2474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Non ci sarebbero problemi a far capire al giudice i vari possessi incrociati, (testimonianze, utenze, pagamenti ICI, chiavi e chiavistelli) ma comunque si andrebbe avanti per anni ed anni senza cavare il famoso ragno dal buco spendendo fior di euro. Io consiglierei ad A di non far nulla, di continuare con questi possessi incrociati i cui proprietari ne sono consapevoli, fino a che C non da' inizio ad una divisione giudiziale.....ed è proprio in questa sede che i tre faranno valere i propri diritti.
     

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