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  1. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,volevo porre all'attenzione un quesito che magari è stato gia' dibattuto.Sto acquistando in contanti un appartamento,abbiamo gia' fatto il compromesso nel quale non si faceva menzione dell'esistenza del certificato di agibilita'.Prima del rogito,sono venuto a sapere verbalmente che il certificato non esiste e che essendo un'immobile del 1966 non ci sarebbero ostative per il rogito.So che il notaio non ha nessun problema a rogitare ma so anche che acquirente e venditore dovrebbero essere d'accordo entrambi e questo accordo andrebbe esplicitato nella stesura del rogito.
    Ora l'immobiliare che ha gestito la compravendita pur riconoscendo l'omissione nel preliminare registrato,mi ha fatto notare che c'e' un punto minuscolo della proposta di acquisto che firmai,dove si afferma che l'immobile "potrebbe" essere sprovvisto del certificato di agibilita' e che cio' non pregiudica la compravendita.Io terrei a questo certificato in quanto per un immobile del 1930 che sto vendendo contestualmente,la banca dell'acquirente stava rischiando di far saltare tutto in mancanza del certificato.Io penso sia importante anche perche' se un domani dovessi rivendere questo immobile mi potrei trovare nella stessa difficolta' qualora l'acquirente richiedesse un mutuo o comunque dovrei venderlo sotto costo.Ci sarebbero gli estremi per risolvere il contratto e chiedere un risarcimento?
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciò significa che accettavi l'eventualita dell'ineststenza del certificato che non comporta la non commerciabilità del bene, quindi secondo quanto ho capito e secondo me pare che non ci sono i preupposti favorevoli a te.[DOUBLEPOST=1381252303,1381252173][/DOUBLEPOST]
    In ogni caso prima di fasciarti la testa verifica che non ci sia una licenza del 1966 e cosa possa esserci nel fascicolo e poi decidi il da farsi.
     
  3. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Caro Salves,grazie per la risposta ma il caso non è tanto facile.Il fatto che mi si informava e non nel compromesso,che potrebbe esserne sprovvisto,è appunto condizionale,e in giurisprudenza la formula dubitativa non trova accoglimento da cio' che ho saputo.E' comunque mio diritto chiedere alla controparte,di produrmi almeno copia della richiesta fatta di abitabilita',in quanto se questa non fosse stata mai inoltrata dal costruttore,è cosa grave.Il fatto che la vendibilita' del bene non sia pregiudicata è vero,altrimenti i notai non potrebbero rogitare i fabbricati ante 67,ma è anche vero che un bene sprovvisto di abitabilita' ha meno valore di uno che il certificato ce l'ha,per cui quantomeno penso che dovrei essere d'accordo ad acquistarlo ed il notaio ha il dovere di scriverlo sul rogito,tanto piu' che è incaricato da me.
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Certamente ma devi accettare l'inesistenza del certificato, perche se vuoi averlo devi aspettare che lo producano, con conseguente slittamento del rogito.
     
  5. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Incarica un tecnico e fai verificare l'originaria autorizzazione per la costruzione dell'immobile mediante accesso agli atti del Comune, può darsi inoltre che l'agibilità sia estesa a tutto l'immobile e quindi non risulta per il singolo appartamento. Verifica inoltre che l' edificio sia regolarmente autorizzato, dopo il 1942 tutti gli immobili dovevano possedere licenza edilizia.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    più che dal 1942 dal 1964 in lombardia
     
  7. Pera

    Pera Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Mi unisco alla discussione perchè anch'io sono nella stessa situazione o meglio, abbiamo fatto una proposta di acquisto con l'esplicita richiesta al venditore di produrci tutta la documentazione del caso compreso il certificato di agibilità. Ora con un po' di documenti in mano (cosa che l'agenzia non ci aveva fornito deliberatamente se non in sede di proposta...) sono riuscita a sapere che il fabbricato (proveniente da donazione del 1991...quindi dovrei esser tranquilla, vero?) è un fabbricato rurale edificato prima del 1967 accatastato nel 2008 nello stato (a livello planimetrico) in cui è ora. Il geom. che ha fatto l'accatastamento mi ha detto che ai tempi non aveva avuto progetti o altro e che quindi non dovrebbero esserci pratiche edilizie recenti e quindi, desumo io, possibilità di avere certificati di agibilità... Cosa mi consigliate di fare?
     
  8. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Quale categoria è stata dichiarata nell'accatastamento del 2008?
     
  9. Pera

    Pera Membro Junior

    Proprietario di Casa
    è un A/3
     
  10. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Il censimento è stato fatto in conformità a quanto disposto dalle norme sulle case fantasma ed ex rurali o no?
     
  11. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Complimenti al mediatore se è vero quello che riferisce...prima di sottoscrivere con disattenzione le proposte o i compromessi vanno fatte varie verifiche. a parte questo prima di procedere al rogito è il caso di accertare con un tecnico lo stato dell'immobile e poi contestare senza attendere al venditore se è confermato, in ogni caso sconsiglio ai clienti di acquistare un immobile senza certificato.
     
  12. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Dunque,la licenza di costruzione è stata menzionata nel compromesso con numero di riferimento,per cui dovrebbe esserci.Cio' che manca è la richiesta del certificato di abitabilita' da parte del costruttore che riguarda senz'altro l'edificio nella sua interezza.Ora,dato che si tratta un documento diventato specie negli ultimi tempi molto importante,che le banche che concedono mutui richiedono,io sono dell'avviso che senza il certificato è meglio non acquistare,quindi sto curando con un avvocato la possibilita' di rescissione del contratto se questo non venisse esibito al rogito.So che la pratica dice che molti immobili ante '67 ne sono sprovvisti,ma non per questo non vengono regolarmente abitati da anni,pero' di sicuro un immobile che ne sia sprovvisto vale di meno di un immobile certificato,senza andare alle cause di questa mancanza(pigrizia del costruttore che non ritiro' il certificato,oppure incompletezza di documentazione presentata al Comune,per cui il certificato non è stato mai rilasciato,oppure richiesta addirittura mai presentata!).Perche' dovrei accollarmi
    questo problema in futuro solo perche' i notai sono esonerati (al momento)dal fare questi controlli in modo che possano rogitare piu' immobili possibili?
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No no, non è così quando vado dal notaio per vendere un'immobileme la chiede SEMPRE l anche perchè l'agibilità dell'immobile la si ottiene quando abbiamo :
    1. Concessioni edilizie
    2. catasto,
    3. relazioni tecniche varie della Direzione Lavori e Progettista,
    4. dichiarazioni di conformità degli impianti,
    5. (da un po di tempo anche il DURC di chi esegue i lavori,
    6. il progetto strutturale dell'edificio e rispettivo collauodo (fatto da ingegnere diverso dallo strutturista)
    7. Progetto per risparmio energetico
    8. Certificazione energetica
    9. Dichiarazione di inizio e fine lavori da parte dell'impresa esecutrice firmata e controfirmata anche dal Direttore dei lavori
    10. Domanda di agibilità con marca da bollo
    Ogni Comune ha la sua modulistica per la richiesta di Agibilità ma grossomodo questi sono i contenuti, basta che ne manchi uno solo e salta l'agibilità.

    Per quanto riguarda i vecchi immobili ante 67, il problema aldilà della presenza delle concessioni quasi sicuramente mancano di tutti o quasi tutti questi elementi perchè:

    1) I progetti quando ci sono sono parziali e non sempre rispecchiano la realtà ed il catasto; (a volte vengono inserite delle varianti alla fine come una finestra al posto di una porta o un terrazzo al posto di un balcone, senza che ve ne sia traccia sui documenti) questi interventi possono essere fatti anche in seguito "posticci" alla fine dell'opera
    2) Il catasto magari non è mai stato aggiornato per cui troviamo situazioni completamente discordanti con lo stato di fatto e con la concessione
    3) Le relazioni tecniche si fatica a trovarle
    4) Dichiarazioni di conformità degli impianti non la troverete mai (perche la prima legge 46/90) risale a 30 dopo alla nostra concessione, e difficilmente un elettricista o un idraulico (a meno che non rifaccia gli impianti, non li certificherà mai: visto anche la responsabilità penale che gli conferisce la vecchia 46/90).
    9) Le "vecchie" dichiarazioni d'inizio e fine lavori mancano del tutto non si riesce mai a trovarle
    10) Anche la domanda si fatica a trovare nei vecchi immobili di quel periodo li (prima del 67)

    Questo per far comprendere cosa è VERAMENTE un'agibilità da cosa è formata e quali sono i problemi che si riscontrano frequentemente su questi immobili "ante 67" anche se non vale solo per questi.
     
  14. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Caro Daniele,forse non hai letto i miei post precedenti sull'argomento,comunque
    mi trovo ad acquistare un immobile ante 67 per il quale dopo aver firmato il compromesso è emerso che il certificato non esiste.Pur riconoscendo le difficolta' oggettive a reperirlo,lo sto esigendo dalla parte venditrice,in tempo utile per il rogito.Se non c'e',faro' saltare il rogito stesso.Poi andranno definite le responsabilita' in sede giudiziale.Meglio cautelarmi adesso che subire al contrario iniziative del genere dopo averlo acquistato.

    Ad ogni modo,intendevo dire che i notai non la chiedono per gli ante 67,ma so per certo che per il post 67 è loro obbligo richiederla.Le banche pero' per erogare i mutui possono richiederla anche per gli ante 67,pertanto se l'acquirente ha bisogno di un mutuo per comprare una casa priva del certificato,la compravendita non avra' luogo.....ergo l'immobile perde di valore.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 14 Ottobre 2013
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non albatros ho letto i tuoi post precedenti sull'argomento ed ho dato una motivazione alla probabile mancanza dell'agibilità, non altro. Spero vivamente per te, di riuscire a risolvere il problema dell'acquisto, ed ho letto delle stesse difficoltà (legate allo stesso identico problema) per vendere la tua casa degli anni '30, facci sapere quando sei riuscito a risolvere il problema.

    In realtà due anni fa ho partecipato ad un convegno organizzato dal collegio notarile di Biella ma patrocinato anche dal mio collegio dei Geometri che verteva proprio sull'obbligo della certificazione catastale degli immobili Dl 78/2010(necessaria ai fini dell'agibilità degli stessi) e venivano fuori idee ma sopratutto richieste che gli stessi (per legge) erano obbligati a richiedere ai contraenti in sede d'atto. Quindi ne è venuto fuori un pò di tutto e già 2 anni fa oltre alle certificazioni energetiche era uscita una circolare sull'obbligo della richiesta delle dichiarazioni di conformità (su un vecchio alloggio ante 67 e non ristrutturato è impossibile). Poi ricordo ancora che erano intervenuti nell'incontro anche un azienda che aveva predisposto un programma software adatto allo scopo, ossia raccogliere tutti i dati di dell'immobile , anno di costruzione, concessioni se presenti, varianti, concessioni degli scarichi, dichiarazioni di conformità, assicurazioni dello stesso ecc.
    Purtroppo chi ha scritto questa legge pur con tutte le buone intenzioni del caso in realtà a scoperchiato un bel gran problema di non facile soluzione, ossia come riuscire a rendere "vendibili" gli immobili sprovvisti in tutto od in parte di elementi fondamentali ai fini dell'agibilità, che per un motivo od un'altro non riusciresti ad ottenerla.
    i motivi possono essere:
    1)cessazione dell'impresa o del Direttore dei Lavori che l'hanno costruito (o morte del titolare) per cui impossibile avere loro dichiarazioni

    2) Non presentate fine lavori, per cui (teoricamente, visto dalla parte burocratico-amministrativa) il lavoro non risulterebbe mai concluso, per cui non agibile

    3) Smarrimento di documenti da parte dell'Amministrazione o dal proprietario o da entrambi

    4) varie ed eventuali
     
    Ultima modifica di un moderatore: 14 Ottobre 2013
  16. albatros

    albatros Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ti ringrazio per l'attenzione,in effetti la clausola ante 67 fu inserita nei rogiti,dall'ordine dei Notai,per sgravarli di responsabilita' e anche perche' si metteva una pietra tombale su situazioni anomale,permettendo di sbloccare il mercato immobiliare e a loro di poter stipulare rogiti altrimenti impossibili,perche' di solito la richiesta di abitabilita' fatta a posteriori,implica il coinvolgimento dell'intero stabile,e sarebbe certo di non poter trovare gli altri comproprietari disponibili a spendere tanti soldi per incaricare un professionista per richiederla ex-novo,anzi tu forse potresti stimarmi piu' o meno quale sarebbe il prezzo per richiederne una oggi.
    Per cui è stata fatta questa dead line del 1967,non perche' dal 68 fosse tutto in regola,anzi...Ora pero' dato che le case vengono acquistate per la quasi totalita' con mutuo,e le banche in questi tempi di crisi,non vogliono partecipare all'acquisto di immobili "dubbi",il problema,e grosso esiste anche per gli ante 67,tranne per quelli molto antichi risalenti a prima dell'istituzione del nuovo Catasto urbano che a Roma risale al 1942.E noi ci siamo in mezzo...
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dipende da cosa ci vuole per ottenere l'Agibilità mi spiego:
    Sè è dovuta al mancato aggiornamento del catasto con la situazione dell'immobile di fatto con 600/700€ (spese catastali sopralluogo e rilievo intero dell'immobile) riesci a cavartela.
    Se invece la problematica tocca anche la parte amministrativa comunale oltre al catasto arrivi intorno alle 2500/3000€ (sia con docfa completo di tutto sia con sistemazione dei permessi comunali) questo per darti a grandi linee un'idea di cosa potrebbe venire a costare (o per lo meno quello che farei io) in un caso del genere.

    la difficoltà subentra invece sta quando devi chiudere un permesso di costruire rilasciato in passato, mai chiuso (ad esempio per un'intero immobile realizzato trent'anni fa, ad esempio un palazzo) andrebbe ripresentata in toto il permesso dello stesso visto che la precedente autorizzazione è ormai scaduta da tempo, ma non solo, di conseguenza il catasto, e poi bisogna trovare un ingegnere (non facile ma pur sempre possibile) disposto a collaudare l'opera a distanza di tanti anni dalla sua esecuzione; sicuramente dovrà fare un certo tipo di valutazione tenendo conto dell'impossibilità (quasi sicuramente) di reperire i progetti strutturali del medesimo.
     

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