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  1. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il condominio dove abito è composto di due colonne di appartamenti, disposte una a nord e una a sud e coperte da un lastrico solare unico e piano ma con due leggere pendenze per lo scarico dell'acqua piovana, una verso nord ed una verso sud.
    L'ultimo appartamento lato sud, sottostante questo lastrico, lamenta problemi di umidità, ragion per cui, a seguito di assemblea, si è deciso di procedere all'impermeabilizzazione di tutta la parte di lastrico che copre il lato sud con ripartizione del costo fra tutti i condomini sottostanti. Dopo alcuni giorni, un paio di questi condomini contestano la decisione e dicono che, secondo la legge, il costo di qualsiasi intervento su un lastrico solare unico, indipendentemente dalle pendenze, compete a tutti.
    Preciso che i condomini del lato Nord avremmo voluto impermeabilizzare l'intero lastrico con ripartizione fra tutti i condomini del condominio.
    Chiedo: dove sta la ragione? nella decisione assembleare o nella richiesta di compartecipazione fra tutti i condomini, nonostante venga impermeabilizzato solo un lato?
    Inoltre, eventuali interventi sui pluviali, disposti rispettivamente a nord e sud, competono agli appartamenti del lato da cui si dipartono oppure a tutti?
    Grazie per le precisazioni.
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    se il condominio è unico ed il lastrico solare è di proprietà condominiale le spese di manutenzione sono ripartite tra tutti i condòmini.
    Il discorso sarebbe diverso se sul lastrico solare ci fosse un muretto che divide a metà il lastrico solare: in questo caso si potrebbe ipotizzare un condominio parziale per cui le spese di manutenzione di una metà del lastrico sono sostenute da coloro che giacciono sotto la proiezione verticale del lastrico.
    Le spese dei pluviali sono condominiali.
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se il danno lamentato è parziale, il costo va ripartito fra i condòmini sottostanti.
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L’elencazione dei beni comuni è fornita dall’articolo 1117 c.c. :
    beni comuni necessari: sono quelli indicati al punto 1 dell’articolo 1117 c.c. e comprendono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli ànditi, i portici, i cortili e in genere tutti le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. La L. 220/2012 ha aggiunto a questi beni comuni necessari i pilastri e le travi portanti;
    - ecc...
    quindi tutti i condòmini sono proprietari indistinti di tutto il tetto secondo le quote millesimali di proprietà.
    Altrimenti seguendo il tuo ragionamento se si rompe un gradino della scala alla altezza del 4° piano tutti i condomini che abitano sotto il 4° piano si sentirebbero esentati dal contribuire alle spese.
     
    A Andrea Occhiodoro piace questo elemento.
  5. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi fa piacere leggere finalmente che un lastrico solare è considerato a carico di tutti i condomini. Non sempre si legge questa risposta: anche qui su propit ad esempio.

    Vero che si trattava di lastrico che copriva solo parzialmente l'edificio. Un pò come il distinguo di Luigi:
    Io trovo piuttosto opinabile questa interpretazione: come già avevo scritto in precedenza, non mi risulta che in un tetto tradizionale a due falde si faccia distinzione su chi giaccia sotto la proiezione verticale della falda interessata. Il tetto è il "tetto".
     
  6. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Avevo dimenticato a precisare che il lastrico di cui parlo è di proprietà esclusiva di un condomino che peraltro non abita nel Condominio. Ne ha accesso solo l'amministratore per gli interventi all'interno del vano motore dell'ascensore. E' ovvio che 1/3 lo paga il proprietario ma i restanti 2/3 pensavo che li dovessero pagare solo i condomini sottostanti alla zona di ripristino. Ma se la mancanza di un muretto divisorio è l'elemento che lo rende comune a tutti, nord e sud, .... sia fatta la volontà del legislatore.
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    dirti che sei una frana è dirti poco.
    In questo caso sussiste una responsabilità di natura contrattuale da ripartirsi tra i soggetti coinvolti in base all’art. 1126 c.c. . questo recita:
    Quando l'uso dei lastrici solari (1) o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini (2), quelli che ne hanno l'uso esclusivo (3) sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico (4): gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve (5) in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68 disp.att.].
    1) E' il piano di copertura dell'edificio: può essere o meno transitabile. Di norma, si parla di "lastrico" quando esso abbia la sola funzione di copertura; di "terrazza a livello" quando si tratti di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa.
    (2) La norma regola una ipotesi di utilizzazione riservata a uno o più condomini di un bene comune, al pari di quanto stabilito dal terzo comma dell'art. 1123 del c.c..art. 1123 del c.c..
    (3) La giurisprudenza equipara ai lastrici solari di uso esclusivo quelli di proprietà esclusiva.
    (4) Sono escluse le spese relative a manufatti o altri elementi di cui faccia uso esclusivo un condomino (es. parapetti, ringhiere, etc): in tal caso, le spese gravano solo su coloro che abbiano l'uso esclusivo di essi.
    (5) L'articolo si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, che per essi funge quindi da copertura.

    Se il lastrico solare copre le due colonne di appartamenti, indipendentemente dal punto dove viene fatto l'intervento la ripartizione dei 2/3 verrà fatta per tutti i condomini anche quelli che non giacciono sotto la proiezione verticale del punto dove si è fatta la riparazione.
    Se il lastrico solare copre solo una colonna di appartamenti perché la parte rimante del lastrico è un appartamento, la ripartizione dei 2/3 va fatta solo tra i condomini che hanno locali, anche uno solo, che giacciono sotto la proiezione verticale della copertura del lastrico.
     
    Ultima modifica: 12 Giugno 2017
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    allora se in un condominio ci sono 2 scale si può applicare il "condominio parziale". Se il lastrico solare è condominiale ma si può accedere in maniera autonoma da entrambe le scale e se c'è un muretto che idealizza la separazione del lastrico a disposizione di ciascuna scala, si applica il "condominio parziale" anche per la riparazione da effettuare sul lastrico solare condominiale.
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non mi persuaderò mai completamente: ma so che questo comportamento è prevalente.


    Tutto sommato mi sta bene il criterio del condominio parziale, interpretato come colonna verticale (coincide in fondo con la scala) e se c'è un divisorio sul tetto, simile ai vecchi frangi fuoco.

    Ma la divisione Nord Sud (tetto a falda o piano) mi sembra una forzatura. Ma è solo una mia opinione.
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    guarda che io ho citato solo esempi con lastrici solari. Il tetto a falde è un'altra cosa. Innanzitutto ben difficilmente può essere di proprietà di un solo o di un numero esiguo di condòmini. La struttura che regge l'impiantito con le tegole è unica ed è proprietà comune. Se dovesse cadere un meteorite che sfascia un puntone di una capriata non è che la riparazione viene pagato solo da coloro che hanno i locali sotto la proiezione verticale del puntone, anche se la copertura a falde è articolata con falde minori che coprono determinate ali del palazzo. Il tetto è unico.
     
  11. ROCNAT

    ROCNAT Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho ben capito sin dalla prima risposta. Ho voluto solo fare un'ultima precisazione per togliermi qualche dubbio residuo. Grazie.
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa @ROCNAT , : mi sono inserito coi miei commenti. La risposta era comunque chiara.
    Lo so bene che hai fatto il distinguo, in modo corretto: ma mi piacerebbe sapere quale sia il motivo per cui si considera la proiezione verticale quando per la copertura si parla di lastrici che coprono parzialmente, mentre non lo si fa (per fortuna) quando la copertura è un tetto a falde.
    Il danno del meteorite non è che sia molto diverso, sia che cada su una superficie piana che cada su una falda obliqua. Comunque scusate l'inciso.
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tetto a falde, lastico perfettamente piatto ed univoco, separato da muretto (cosa cambia?) o a pendenze diverse.
    Non basta kl titolo a definite la questione.
    E non si trascurino le "consuetudini" e i Regolamenti.
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Qui mi trovi perfettamente d'accordo. Domani diluvia.....
     

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