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Liederman

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Proprietario Casa
Sto facendo aggiornamento catastale dove, tra le variazioni, proporrò un classamento più basso dell'attuale. E' un tentativo, ragionevole ma con esito non certo. C'è infatti la concreta possibilità che l'Agenzia delle Entrate - entro un anno - mi riporti ad un classamento più alto.
Ovviamente al classamento più alto è collegata una rendita più alta e quindi un IMU con importo più elevato.

Ipotizziamo che il DOCFA in catasto sia presentato l'1 novembre. Come pago l'IMU 2020?
- Per 2 mesi con la nuova rendita e per 10 mesi con la vecchia rendita?
- Tutto con la nuova rendita?

E cosa accade se entro novembre 2021 l'Agenzia delle Entrate mi rialza il classamento e quindi la rendita? Rimane ok l'IMU che ho pagato o devo integrare i pagamenti?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Art. 1, comma 745, della legge n. 160/2019:
La base imponibile dell'imposta è costituita dal valore degli immobili. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione [omissis].
Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d'anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Esiste anche una altra situazione: la rendita attribuita tramite nuovo Docfa è una proposta. La Agenzia delle Entrate può (entro un anno?) convalidare o rettificare la rendita provvisoria.
Tale variazione ai fini IMU agisce “ex tunc” o “ex nunc”?
 

Liederman

Membro Attivo
Proprietario Casa
Art. 1, comma 745, della legge n. 160/2019:
La base imponibile dell'imposta è costituita dal valore degli immobili. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione [omissis].
Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d'anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

Quindi se per esempio:
- 1 gennaio 2020: rendita 1000 euro
- 1 marzo 2020: fine lavori, nuova rendita (proposta) 800 euro

Si pagherebbe IMU per 2/12 calcolata su 1000 euro e per 10/12 calcolata su 800 euro ?

Esiste anche una altra situazione: la rendita attribuita tramite nuovo Docfa è una proposta. La Agenzia delle Entrate può (entro un anno?) convalidare o rettificare la rendita provvisoria.
Tale variazione ai fini IMU agisce “ex tunc” o “ex nunc”?

Esatto, proprio questa è la domanda principale.
Ho trovato questo articolo ma sinceramente non ci ho capito molto. Forse voi capite meglio rispetto al mio caso specifico.

Rettifica retroattiva per la rendita solo se l’errore è dell’Ufficio
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Espongo una situazione analoga a quanto trattato in questo thread.

A marzo 2019 il contribuente riceve un accertamento dal Catasto Comunale relativo ad un'unità immobiliare A/2 locata uso ufficio ad una società.
Il Comune chiede di porre rimedio all'incongruenza che decorre dal 01/04/2010 presentando un Docfa.

In aprile 2019 il geometra del contribuente presenta il Docfa per la variazione da A/2 ad A/10 proponendo una rendita catastale.
Scrive la data in cui la variazione si è verificata (ultimazione dei lavori) 01/04/2010 . In realtà non è mai stato fatto alcun lavoro.

A marzo 2020 l'Agenzia delle Entrate accerta una rendita maggiore, che il contribuente accetta perché secondo il geometra un eventuale ricorso verrebbe respinto.

Premesso che il contribuente ha pagato l'IMU del 2019 e del 2020 in base alle suddette rendite (quella proposta dal geometra e quella attribuita dall'Agenzia),
ora il Comune gli notifica un accertamento per gli anni dal 2016 al 2019 ricalcolando l'IMU in base alla rendita notificata a marzo 2020.

Domanda:
il contribuente deve pagare la differenza IMU dal 2016 al 2019 calcolata in base alla rendita notificatagli nel 2020?
Leggendo il post n. #2 di @Nemesis pare di sì, perché la nuova rendita produce effetto dalla data di ultimazione dei lavori (in questo caso 01/04/2010 come scritto nel Docfa).

Grazie.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@uva: avevo avuto un caso simile, a seguito di un frazionamento e conseguente pratica docfa di accatastamento della nuova unità, con rendita proposta dal geometra/procedura.

Avevo reperito la risposta (non me la richiedere..... sai che non sono bravo a ritrovarle), che in sostanza stabilisce che nel caso la nuova rendita sia originata da una rettifica da parte Agenzia delle Entrate rispetto a quella "proposta" dal tecnico attraverso la pratica Docfa, esercita effetti "ex tunc" , quindi nel tuo caso, purtroppo dal 2010, salvo anni prescritti.

Avrebbe valenza ex-post solo una variazione d'ufficio di Agenzia delle Entrate conseguente una revisione di classamento ad es. di una sottozona urbana, o riparametrizzazione ed omogeneizzazione delle classi di un quartiere omogeneo. Quindi aggiornamento di una rendita già a suo tempo accettata, ma poi variata per decisioni del catasto.

La logica è comprensibile e coerente. Infatti Agenzia delle Entrate ha un anno di tempo dopo il versamento dell'accatastamento del tecnico, per accettare o rettificare quanto "proposto"
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Esiste anche una altra situazione: la rendita attribuita tramite nuovo Docfa è una proposta. La Agenzia delle Entrate può (entro un anno?) convalidare o rettificare la rendita provvisoria.
Tale variazione ai fini IMU agisce “ex tunc” o “ex nunc”?
Mamma mia: non ricordavo di aver postato questa domanda: forse proprio per risolvere un mio caso.
La risposta è comunque quella scritta sopra, in linea con l'articolo di EC postato da Liederman: quando si trasmettono nuove pratiche catastali (docfa) , la procedura "propone" un classamento e quindi relativa rendita, che potrebbe anche essere rettificata dal tecnico medesimo: certamente può essere confermata o variata dalla Agenzia delle Entrate. Se non si ricorre, quella nuova resta valida a partire dall'allora (data del nuovo accatastamento), quindi retrodatata: perchè quella assegnata automaticamente è provvisoria.
 
Ultima modifica:

uva

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Proprietario Casa
salvo anni prescritti
Gli anni 2015 e precedenti sono prescritti, e l'IMU è stata sempre pagata calcolandola in base alla rendita catastale originaria di quell'u.i. che è sempre stata un appartamento A/2.
Quando il 01/04/2010 venne locato (vuoto, non arredato) uso ufficio ad una società, l'appartamento rimase uguale a prima: non vennero fatti lavori edili né alcuna trasformazione.

Il Comune ha imposto la variazione catastale da A/2 ad A/10 basandosi esclusivamente sulla "destinazione d'uso" (prima abitativo e poi ufficio) di cui è venuto a conoscenza incrociando i dati della Ta.Ri.

Se in futuro l'appartamento verrà riaffittato o venduto ad uso abitativo si dovrà fare la pratica inversa per portarlo da A/10 ad A/2.
Cambiano le rendite catastali e di conseguenza l'IMU dovuta, ma quella u.i. è sempre uguale: un ingresso, tre stanze, doppi servizi e una cucina.
Il "cambiamento" consiste solo nell'uso della cucina: la società la utilizza come ripostiglio/archivio.
Per cui mi pare una questione burocratica senza alcun collegamento con la situazione di fatto.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per cui mi pare una questione burocratica senza alcun collegamento con la situazione di fatto.
Su questo sfondi porte aperte: ho spesso polemizzato su questa questione, anche coi nostri amici geometri, architetti, ecc.

Fisicamente posso comprendere che un A10 abbia qualcosa in meno di un A2 (cucina, bagno completo, ecc): ma secondo me non starebbe in piedi nessuna argomentazione logica se non che con A10 applicano tariffe /rendite proibitive.
Che si differenzi l'uso residenziale da attività del terziario, ha un senso.
Ma un conto è un negozio, un supermercato, una banca, dove si presume un via vai non indifferente. Ma non credo che davanti allo studio di un avvocato, un ingegnere, un geometra, si crei un affollamento ed un intasamento dei parcheggi.

Inoltre, a mio parere, un conto è uno studio utilizzato dal proprietario
Altro uno A2, locato ad un professionista ed adibito a studio.

In anni passati , molti comuni non eccepivano su questa destinazione d'uso: adesso c'è la corsa a fare cassa, e tutte le occasioni sono buone
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La categoria catastale corrisponda ad una diversa destinazione e redditività, non foss'altro perché l'ufficio, normalmente ha un maggior afflusso di clienti rispetto alle persone che frequentano un'abitazione con conseguente deterioramento.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
La categoria catastale corrisponda ad una diversa destinazione e redditività
Sarà certamente così, ma nel mio caso non vi è afflusso di clienti e, come già detto, nessuna differenza strutturale tra uso abitativo e uso ufficio: stessa disposizione delle stanze, tutto uguale, non è mai stato fatto alcun lavoro nell'u.i.

La differenza nella diversa destinazione consiste nell'arredamento ed elettrodomestici, che sono a cura e spese del conduttore. Il quale a fine locazione deve rilasciare l'appartamento completamente sgombero.
Se una famiglia arreda la cucina per preparare e consumare i pasti, l'inquilino di un contratto uso ufficio mette scaffali e armadi per sistemare l'archivio.
Le stanze si possono arredare per uso abitativo come camere da letto e soggiorno, oppure come uffici e sala riunioni.
I bagni sono sempre quelli.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
un A10 abbia qualcosa in meno di un A2 (cucina, bagno completo, ecc):
Questo è vero quando il proprietario affitta l'u.i. arredata.
Nel mio caso l'appartamento è sempre stato locato vuoto: prima uso abitativo e dopo uso ufficio.
Una piccola differenza consiste nel fatto che la società conduttrice non ha riattivato l'utenza del gas perché non gli serve né per uso cottura né per acs (il riscaldamento è centralizzato condominiale). Ma quelle sono scelte degli inquilini che fanno i contratti coi Fornitori; il locatore non se ne occupa.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Sarà certamente così, ma nel mio caso non vi è afflusso di clienti e, come già detto, nessuna differenza strutturale tra uso abitativo e uso ufficio: stessa disposizione delle stanze, tutto uguale, non è mai stato fatto alcun lavoro nell'u.i.
Nell'abitazione i soldi che circolano sono quelli che escono dalle tasche del conduttore per trasferirsi in quelle del locatore.
Nell'ufficio entrano i soldi dei clienti nelle tasche del professionista. E certamente sono di gran lunga superiori. Pertanto il proprietario si sente parte attiva nell'attività professionale.
Infine a seconda dell'attività che vi si svolge, l'arredamento non può essere limitato ad una scrivania con un armadio. Sovente se l'ufficio è di pregio il "pedaggio" è significativo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Questo è vero quando il proprietario affitta l'u.i. arredata.
Non mi riferivo a quello.
Se non erro un immobile A10 può/deve essere descritto a catasto senza LOCALE cucina, e senza bagno completo.
Un A2 invece non può essere residenziale senza quei due locali.
Ma il contrario non impedisce di fare uso ufficio di un A2 .
La presunzione di maggior afflusso mi sembra un criterio sorpassato: e come oggi va di moda superare il concetto di “vano” catastale, così dovrebbe essere superata una distinzione non basata su caratteristiche edili differenti: è poi tutta da dimostrare la maggior redditività.
Sarebbe più logico associare il maggior tributo di un ufficio, non all’immobile, ma agli oneri di esercizio e alle autorizzazioni di apertura di una attività non residenziale.
Il dubbio doveva averlo anche qualchefunzionario catastale, visto che in origine gli uffici sono stati inclusi nella categoria A. Diversi sono i C e D
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
un immobile A10 può/deve essere descritto a catasto senza LOCALE cucina, e senza bagno completo.
Un A2 invece non può essere residenziale senza quei due locali.

Se un A/2 è più "accessoriato" (deve avere cucina e bagno completo) di un A/10, ipotizzerei che la rendita catastale attribuita all'A/2 sia superiore rispetto a quella dell'A/10.
Invece mi risulta che spesso è il contrario: le rendite degli A/10 sono superiori.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Pertanto il proprietario si sente parte attiva nell'attività professionale.
Questo secondo me non è vero.
Il proprietario-locatore (che paga al Comune un'IMU costosa) incassa dal conduttore-professionista il canone pattuito per tutta la durata del contratto commerciale 6 + 6. L'unico aumento possibile è l'aggiornamento annuale in base al 75% dell'indice Istat.
Gli utili conseguiti da quel professionista possono variare nel tempo e sono esclusivamente di sua competenza. Il proprietario non ne ha alcun beneficio.
 

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