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Disfido

Membro Junior
Conduttore
Buongiorno,
sto acquistando una casa al prezzo di 178.000 euro, CheBanca! mi ha già approvato in via definitiva un mutuo di euro 135.000, il resto lo pago in liquidità di 43.000 euro.

Avendo il venditore un mutuo residuo di 188.000 euro effettuerà prima del rogito una estinzione parziale del suo mutuo per l'importo di euro 10.000.

Oggi però l'agente della banca mi dice che la banca il giorno del rogito NON PUÒ erogarmi il mutuo perché è necessario che il mio mutuo e quello residuo del venditore abbiano lo stesso importo.

Mi dice quindi che è necessario fare un compromesso in cui consegno al venditore la caparra di euro 43.000 che lui userà per effettuare l'estinzione parziale in modo che l'importo del suo mutuo e del mio coincidano al rogito.

  1. Chi mi da la sicurezza che il venditore userà il denaro di caparra per estinguere parzialmente il mutuo?
  2. Dovendo aprire un conto presso CheBanca! non sarebbe più semplice per me versare i 43.000 euro sul nuovo conto in modo che il giorno del rogito la banca effettui un bonifico per l'intero valore di acquisto? Quindi il bonifico andrà ad azzerare il mutuo di 178.000 euro.
  3. Ci sono altre soluzioni che non mi espongano a rischi?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La soluzione che proponi mi sembra perseguibile e risolverebbe tutte le incognite. Ne hai parlato con la banca che rilascerà il mutuo?
In alternativa puoi fare un assegno circolare intestato alla banca che ha erogato il precedente mutuo ed andate assieme al venditore a consegnarlo, ottenendone ricevuta. A quel punto i problemi dovrebbero essere risolti, resta la possibilità che il giorno della stipula il venditore non si presenti per qualsiasi motivo. A questo punto sarebbe opportuno concordare le operazioni con i funzionari delle due banche e/o con l'assistenza di un legale e notaio.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
La soluzione che proponi mi sembra perseguibile e risolverebbe tutte le incognite. Ne hai parlato con la banca che rilascerà il mutuo?
In alternativa puoi fare un assegno circolare intestato alla banca che ha erogato il precedente mutuo ed andate assieme al venditore a consegnarlo, ottenendone ricevuta. A quel punto i problemi dovrebbero essere risolti, resta la possibilità che il giorno della stipula il venditore non si presenti per qualsiasi motivo. A questo punto sarebbe opportuno concordare le operazioni con i funzionari delle due banche e/o con l'assistenza di un legale e notaio.
Intanto grazie per il tuo intervento.
Con la mia banca non ne ho ancora parlato ma lo farò a breve, mi sono informato prima presso il Banco Di Napoli, l'istituto del venditore.
L'agente CheBanca! mi ha detto che non è possibile intestare l'assegno al Banco Di Napoli ma che deve essere necessariamente intestato al venditore.

Per quanto riguarda l'eventuale preliminare lo farei alla presenza del notaio che sta seguendo dal principio la mia pratica.
Tuttavia, come giustamente fai notare, nella possibilità che il venditore possa non presentarsi preferirei adottare la strada dell'apertura del conto che mi sembra più sicura, sperando sia fattibile.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Premetto che non capisco perché hai dovuto parlare tu con la banca del venditore; normalmente tale banca si limita a quantificare il mutuo residuo, e rilascia un documento di assenso preventivo alla cancellazione dell'ipoteca, se a rogito riceve la cifra x (mutuo residuo, appunto).
Quindi in teoria basterebbe consegnare a rogito la somma necessaria per estinguere il mutuo.
Tutto il resto mi sembrano complicazioni inutili.
è necessario che il mio mutuo e quello residuo del venditore abbiano lo stesso importo.
Questa mi pare affermazione ridicola.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Premetto che non capisco perché hai dovuto parlare tu con la banca del venditore; normalmente tale banca si limita a quantificare il mutuo residuo, e rilascia un documento di assenso preventivo alla cancellazione dell'ipoteca, se a rogito riceve la cifra x (mutuo residuo, appunto).
Quindi in teoria basterebbe consegnare a rogito la somma necessaria per estinguere il mutuo.
Tutto il resto mi sembrano complicazioni inutili.

Questa mi pare affermazione ridicola.
Io non ho parlato con la banca del venditore, tutto quello che so del venditore mi è stato riferito dall'agenzia immobiliare.

Il problema è che la mia banca pretende che il giorno del rogito il bonifico di euro 135.000 vada ad azzerare il mutuo del venditore e che quindi questo abbia un mutuo residuo al rogito di euro 135.000 senza necessità di ulteriori integrazioni con assegni da parte mia.
La motivazione che mi hanno dato è che la banca "non si fida" del venditore e che gli assegni hanno una valuta di 3 giorni.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Io non ho parlato con la banca del venditore, tutto quello che so del venditore mi è stato riferito dall'agenzia immobiliare.
Allora ho capito male io, avevo letto questo:
Con la mia banca non ne ho ancora parlato ma lo farò a breve, mi sono informato prima presso il Banco Di Napoli, l'istituto del venditore.
Parla con il notaio, di solito sbriga lui questi aspetti.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Allora ho capito male io, avevo letto questo:

Parla con il notaio, di solito sbriga lui questi aspetti.
Ho chiesto in una filiale del Banco di Napoli (non esattamente quella del venditore) se il problema sollevato dalla mia banca potesse dipendere da una loro disposizione...

Il notaio è già al corrente di tutto...
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
É direttamente in contatto con la banca e come unica strada propone quella del compromesso.
Ovviamente non si fa garante del fatto che la caparra vada effettivamente poi ad estinguere parzialmente il mutuo e propone a me a garanzia di questo di andare direttamente in banca con il venditore il giorno del compromesso in modo che questi effettui l'estinzione in mia presenza.

L'estinzione del suo mutuo non dovrebbe essere un mio problema, per quanto mi riguarda può chiedere un prestito ed estinguere il mutuo prima del rogito.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L'agente CheBanca! mi ha detto che non è possibile intestare l'assegno al Banco Di Napoli ma che deve essere necessariamente intestato al venditore.
Con un assegno circolare intestato alla banca si incassa nel momento in cui viane accettato. Mentre se passa sul conto del venditore potrebbe essere dirottato.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Il problema è che la mia banca pretende che il giorno del rogito il bonifico di euro 135.000 vada ad azzerare il mutuo del venditore e che quindi questo abbia un mutuo residuo al rogito di euro 135.000 senza necessità di ulteriori integrazioni con assegni da parte mia.
Operazione fattibile con il consiglio di fornire l'assegno circolare intestato alla banca titolare del vecchio mutuo.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Personalmente vedo svariate stranezze ...cominciando da un prezzo di acquisto inferiore al capitale residuo (debito da pagare).

Fosse un "subentro" si potrebbe giustificare... cosi suona dtrano.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Il venditore non abita in questo appartamento, sì è dovuto trasferire per lavoro e lo ha sul groppone da diversi anni...questa è la spiegazione che mi ha dato l'agenzia immobiliare
 

gattosofia

Membro Junior
Proprietario Casa
È semplice: il venditore versa 10000 euro sul mutuo in modo da pareggiare gli importi. Se non li ha se li faccia prestare. Io non andrei a rogito con giochetti vari.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
Scusa @Disfido , una domanda: che differenza c'è tra gli interessi dl mutuo del venditore e gli interessi del tuo "promesso" mutuo ? Hai verificato se esistono le condizioni (come accennato da @Dimaraz) perché tu passi alla banca del venditore, mediante accollo parziale del mutuo + residuo per la differenza, in contanti ? L'operazione diventerebbe molto più semplice.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Il venditore non abita in questo appartamento, sì è dovuto trasferire per lavoro e lo ha sul groppone da diversi anni...questa è la spiegazione che mi ha dato l'agenzia immobiliare
Diciamo che essendo tu passato già per un’altra vicenda lunga , finita con il non acquisto, questa volta potevi informarti meglio PRIMA di impegnarti.
Perché è vero che il mutuo del venditore non è un problema tuo, ma lo può diventare se lui non ha e non si vuole procurare i 10.000 che mancano.
Quindi è ovvio che prima di fare altri passi sarebbe meglio accertarsi che abbia tale disponibilità, e sia chiaro che andrebbe versata alla sua banca ilprima possibile.
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Chiarisco che la questione dei 10.000 EURo non è un problema e non è stato posto come tale, infatti i miei dubbi non sono su quello (avete letto bene il primo post?)
La parte venditrice ha promesso di impegnarsi appena avrei avuto la delibera definitiva del mutuo. Ha richiesto il conteggio che avrà a giorni per effettuare l'estinzione parziale.

Quindi il problema non sono i 10.000 euro ma la parte restante che devo pagare in assegno (non capisco in effetti perché qualcuno di voi si sia focalizzato su questo)
 

Disfido

Membro Junior
Conduttore
Scusa @Disfido , una domanda: che differenza c'è tra gli interessi dl mutuo del venditore e gli interessi del tuo "promesso" mutuo ? Hai verificato se esistono le condizioni (come accennato da @Dimaraz) perché tu passi alla banca del venditore, mediante accollo parziale del mutuo + residuo per la differenza, in contanti ? L'operazione diventerebbe molto più semplice.
Questa possibilità è stata varata all'inizio della trattativa quando è stato fatto presente che il mutuo residuo era superiore alla vendita.
È stata varata e immediatamente scartata perché la differenza è considerevole.
 

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