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  1. Pitiuso

    Pitiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    devo registrare un contratto di locazione per un piccolo negozio che, essendo rimasto per un po' di tempo sfitto, deve subire una penalizzazione nel canone così descritta nel contratto :
    ART. - 5) Il canone annuo è di comune accordo stabilito ed accettato in Euro 12.000,00 (dodicimila/00), da pagarsi dalla parte conduttrice alla parte locatrice in dodici (12) rate mensili anticipate di Euro 1.000,00 (mille/00) ciascuna, etc ................................... In considerazione del periodo temporale stimato necessario per l’adattamento dell’immobile alle specifiche della attività da svolgervi, le parti concordano che, ferma restando la ordinaria entità del canone come sopra indicata, per i primi dodici mesi anni della presente locazione il canone complessivo è di Euro 7.000,00 (settemila/00), con rate mensili anticipate di Euro 700,00 (settecento/00) da corrispondersi a decorrere dall’ 01/01/2012, mentre per le successive due annualità decorrenti dall’ 01/01/2013 il canone complessivo è di Euro 8.400,00 (ottomilaquattrocento/00) ognuna, con rate mensili anticipate di Euro 700,00 (settecento/00).

    Sono andato ad effettuare la registrazione avendo versato con F23 140 euro, quale 2% sull'ammontare del primo anno.
    Il responsabile dell'ufficio ha respinto la registrazione, richiedendo che il 25 fosse pagato su 12.000 euro, importo cui il contratto arriverà, se ci arriverà, al quarto anno.
    A vostro avviso si tratta di una pretesa indebita, oppure su quale fonte normativa è basata ?
    Grazie
     
  2. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    A lume di naso è una pretesa assurda. L'imposta si paga di anno in anno proprio per coprire le eventuali variazioni del canone... ma anche se assurda non è del tutto infondata. E' infatti assurdo anche il modo in cui avete redatto il contratto, stabilendo un valore annuale di 12.000 euro e facendo solo dopo le specifiche "in diminutio". In questo modo l'AdE considera il canone annuo pari a 12.000 euro e il canone reale dei primi tre anni come uno sconto (che per l'AdE è ininfluente).

    Se l'inquilino è una persona ragionevole ti consiglio di stracciare il primo contratto e farne un altro, modificando l'art. 5 come segue:

    ART. - 5) Il canone annuo è di comune accordo stabilito ed accettato in Euro 7.000,00 (settemila/00) per il primo anno, da pagarsi dalla parte conduttrice alla parte locatrice in dodici (12) rate mensili anticipate di Euro 700,00 (settecento/00) ((MA PAGA SOLO 10 mesi?)); 8.400,00 (ottomilaquattrocento/00) ciascuna per la seconda e la terza annualità, da pagarsi con rate mensili anticipate di Euro 700,00 (settecento/00) e Euro 12.000,00 (dodicimila/00) apartire dalla quarta annualità, da pagarsi dalla parte conduttrice alla parte locatrice in dodici (12) rate mensili anticipate di Euro 1.000,00 (mille/00) ciascuna.
     
  3. Pitiuso

    Pitiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ti ringrazio per la risposta. La proposizione degli importi dei canoni annui, con la modalità "a scalare" utilizzata anziché "a crescere" da te indicata, è dovuta al fatto quest'ultima violerebbe la disposizione normativa che il canone può essere annualmente aggiornato nella misura massima del 75% della variazione dell'indice ISTAT.
    Dovendo favorire con una misura ridotta di canone la fase di avviamento di attività del conduttore, la modalità legittima covenuta è stata quella di individuare in contratto un valore "corretto" del canone, ma convenirne un sconto di avviamento nei primi anni. Nel primo anno poi, l'importo scontato è ulteriormente ridotto, non essendone prevista corrisponsione nei primi due mesi, e sul totale dei residui dieci mesio è stata calcolata l'imposta di registro per il primo anno. Ovviamente poi il 2% verrà applicato ai diversi e crescenti importi pattuiti per gli anni successivi.
    il valore "dell'affare" per il primo anno è pertanto 7.000Euro, quelli degli anni successivi sono valori attesi, anche alla luce della facoltà di recesso del conduttore con preavviso di sei mesi. Se l'attività non riuscirà a raggiungere i suoi obiettivi economici il locale tornerà ad essere disponibile sul mercato delle locazioni e l'imposta di registro ultima dovuta sarà quella di risoluzione.
    Sotto questi presupposti come si giustificano le richieste dell'AdE, che tra l'altro fornirebbero una presunzione di IRPEF su un ammontare diverso da quello effettivamente percepito ?
     
  4. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Anch'io ho avuto lo stesso problema. L'UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari) di Milano mi ha fatto stendere un contratto in cui si dichiarava l'importo a regime e nelle altre disposizioni si dichiarava per i primi 5 anni un canone ridotto e su questo ho versato la tassa di registro senza che l'Agenzia delle Entrate, a cui ho portato il contratto per la registrazione, abbia fatto obiezioni. Questo perchè non è possibile dichiarare un canone che cresce nel tempo.
     
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  5. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    vedi altri miei interventi ad es:
    http://www.propit.it/f76/contratto-locazione-negozio-10763/

    Nel contratto consiglio che non venga scritto che tale riduzione e' "a compensazione dei lavori effettuati o del tempo per realizzarli" (non si deve fare accenno a lavori) , bensi' "per favorire l'ingresso del Conduttore"
    Per esperienza vissuta nella filiale dell'Agenzia delle Entrate dove avevo presentato per la registrazione un contratto contenente la prima formula ... mi fu detto che siccome i lavori aumentavano il valore dell'immobile di fatto erano paragonabili ad un canone , conseguentemente hanno preteso che la tassa di registrazione dell'1% annuale la calcolassi sul canone a regime e non su quello scontato ... in contratti successivi cambiando formula (la seconda) non mi hanno piu' contestato il pagamento dell'1% calcolato sul canone ridotto

    personalmente sono in disaccordo con "ergobbo" in quanto e' invalidante per il contratto di locazione programmare aumenti diversi dall'ISTAT mentre e' consentito programmare sconti ...basta dargli la giusta connotazione

    "Aumenti ISTAT" che sono pari al 75% della variazione dei prezzi al consumo ... in caso di durate dei contratti di locazione pari al minimo di legge ovvero 4+4 per gli anìbitativi e 6+6 per i commerciali ..... ma che possono essere pattuiti nel 100% dell'ISTAT in caso di durate maggiori ai minimi stabiliti dalla legge, overo quelli citati precedentemente
    cordiali saluti Marco
     
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