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Andre_79

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti,
mi scuso in anticipo qualora questo tema sia stato già trattato, in qual caso vi chiedo di indirizzarmi alla discussione.
Io e mia moglie, prima del matrimonio, abbiamo acquistato in periodi diversi due appartamenti contigui, che, prima del matrimonio, sono stati uniti (introdotto varco fra due locali) ai fini fiscali, mantenendo subalterni differenti. Entrambi gli appartamenti sono funzionali, ovvero hanno accesso diretto indipendente, e allacciature di ogni tipologia di servizio (acqua, luce, gas).
Con il matrimonio, ci siamo posti il quesito se l'IMU sia ora da pagare, oppure, essendo catastalmente uniti ai fini fiscali, la tassa è legalmente valido non venga pagata. Il commercialista ci ha informato della recente ordinanza 20140 della Corte di Cassazione, che sembra invece eliminare questa opzione, pertanto obbligandoci al pagamento IMU.
Ringrazio anticipatamente chi possa darci una risposta sul tema.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
sono stati uniti (introdotto varco fra due locali) ai fini fiscali, mantenendo subalterni differenti. Entrambi gli appartamenti sono funzionali, ovvero hanno accesso diretto indipendente, e allacciature di ogni tipologia di servizio (acqua, luce, gas)
L'unione di fatto ai fini fiscali richiede l'esecuzione di interventi edilizi per far venir meno l'autonomia funzionale e reddituale delle unità da unire i fini fiscali.
Il commercialista ci ha informato della recente ordinanza 20140 della Corte di Cassazione
Quella ordinanza non è pertinente.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La fusione di due immobili contigui deve avvenire con l'inoltro della relativa pratica sia al catasto che all'ufficio tecnico comunale.
 

Andre_79

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
La fusione di due immobili contigui deve avvenire con l'inoltro della relativa pratica sia al catasto che all'ufficio tecnico comunale.
Grazie per la risposta, è stata fatta pratica edilizia con conseguente aggiornamento delle due mappe catastali includendo la dicitura "unità A di fatto collegata all'unità B.."
Non si tratta di fusione, in quanto i due immobili sono tuttora associati a due subalterni differenti.
 

Andre_79

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
L'unione di fatto ai fini fiscali richiede l'esecuzione di interventi edilizi per far venir meno l'autonomia funzionale e reddituale delle unità da unire i fini fiscali.
Grazie per la risposta. Abbiamo infatti svolto pratica edilizia, mantenendo i due sub distinti. In merito agli allacciamenti, preciso che in uno dei due sub gli allacciamenti di gas e acqua sono stati annegati nel muro, mentre la cucina rimane solo in uno dei due appartamenti.
Sulla base delle sue risposte comprendo quindi che non è dovuta l'IMU in queste condizioni, corretto?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie per la risposta. Abbiamo infatti svolto pratica edilizia, mantenendo i due sub distinti. In merito agli allacciamenti, preciso che in uno dei due sub gli allacciamenti di gas e acqua sono stati annegati nel muro, mentre la cucina rimane solo in uno dei due appartamenti.
Sulla base delle sue risposte comprendo quindi che non è dovuta l'IMU in queste condizioni, corretto?
Nelle tue condizioni fiscalmente l'IMU non è dovuta.

Quanto alle opere, Sei stato più realista... del RE. E' vero che ogni immobile funzionalmente indipendente, deve rimanere distinto con proprio sub e rendita catastale.

Ma vorrei da @Nemesis, @griz o @Gianco anche il riferimento normativo di questo limite, quando si tratta solo di "unione di fatto ai fini fiscali": non si tratta di vera fusione, non si eliminano i rispettivi identificativi catastali, restano formalmente distinti. E' solo una agevolazione fiscale. Non vedo la ragione per cui non potrebbero coesistere due cucine e due attacchi gas ed acqua.

Del resto chi impedisce in una u.i. di 200 mq con unico proprietario e unico identificativo, di avere tre bagni due cucine ecc?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
quando si tratta solo di "unione di fatto ai fini fiscali": non si tratta di vera fusione, non si eliminano i rispettivi identificativi catastali, restano formalmente distinti. E' solo una agevolazione fiscale
Avevo già scritto: L'unione di fatto ai fini fiscali richiede l'esecuzione di interventi edilizi per far venir meno l'autonomia funzionale e reddituale delle unità da unire i fini fiscali.
 

griz

Membro Storico
Professionista
L'unione di fatto ai fini fiscali richiede l'esecuzione di interventi edilizi per far venir meno l'autonomia funzionale e reddituale delle unità da unire i fini fiscali.
certo ma non è necessario eliminare fisicamente una cucina, basta farlo formalmente ovvero utilizzare il locale in altro modomentre i bagni non hanno limite, se cisono distinti allacciamenti alle reti basta unificare le derivazioni
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Avevo già scritto: L'unione di fatto ai fini fiscali richiede l'esecuzione di interventi edilizi per far venir meno l'autonomia funzionale e reddituale delle unità da unire i fini fiscali.
Che avevo letto: e proprio per questo ripeto la richiesta: ti chiedevo i riferimenti regolamentari, che capisco possano esistere per la attribuzione di distinti immobili ; ma mi sorprende che la medesima condizione sia applicabile anche alle unioni di fatto ai soli fini fiscali.
Infatti il risultato non è la attribuzione di un unico identificativo catastale.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
il risultato non è la attribuzione di un unico identificativo catastale.
Due unità immobiliari unite di fatto ai fini fiscali non hanno un unico identificativo catastale. Ma devono essere (non solo unite fisicamente) ma anche concretamente trasformate con opportune opere edilizie tali da renderle ognuna non utilizzabile in modo autonomo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma devono essere (non solo unite fisicamente) ma anche concretamente trasformate con opportune opere edilizie tali da renderle ognuna non utilizzabile in modo autonomo.
L'hai ripetuto tre volte, ma non hai citato dove sta scritto.

Certamente devono essere eseguite opere per rendere "uniti di fatto" i due immobili, quindi ci deve essere un collegamento diretto, non estemporaneo attraverso pianerottoli o passaggi di uso condominiale ecc: ma oltre a quello, perchè eliminare il secondo bagno? e perchè sopprimere uno dei due angoli cucina? Forse che nella suite imperiale di @possessore non sarebbe possibile avere una cucina ed un ulteriore angolo cucinino per la sua servitù in livrea... spazi permettendo?

Ti credo. E' del resto la posizione di @Gianco ed altri: ma proprio per questo mi è venuta la curiosità di leggere dove sta scritta questa ulteriore idiozia della nostra burocrazia..
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La procedura indicata per le unioni di fatto ai fini fiscali, nasce con una circolare prot. 15232 della Ag del territorio. In essa l'unico riferimento, per altro vago, recita
.... dopo i necessari lavori di adeguamento ...
La procedura è ripresa, tra le altre, dalla nota

1611348809968.png

che non pone alcuna limitazione alle singole u.i. oggetto di unione.

Analoghe istruzioni, sebbene per casi all'origine diversi, sono esposte nelle lezioni relative al DOCFA esposte dall'ing. Farenga che allego: es. 1, 2 e 3: non esplicitano condizioni.

Ma rimango interessato a leggere dove viene prescritto che le opere necessarie di adeguamento prevedano la soppressione delle caratteristiche che rendono autonoma almeno una delle due unita unite.
 

Allegati

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
rimango interessato a leggere dove viene prescritto che le opere necessarie di adeguamento prevedano la soppressione delle caratteristiche che rendono autonoma almeno una delle due unita unit
Punto 1.7 della Circolare N. 27/E del 13 giugno 2016 Direzione Centrale Catasto, Cartografia e Pubblicità immobiliare - Direzione Centrale Normativa.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie mille. Guarderò

Se la condizione non prevede eccezioni, come dici, rimarrà un assurdo burocratico senza logica e senso pratico.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Vista. Non avevo rintracciato il numero ma conoscevo il testo: permettimi di spigolare ancora sulla questione.

Non ci piove che la frase da te riportata fa riferimento alla stessa frase esposta nella circ. 27/e sopra indicata. Quindi , al solito, nessuna ulteriore obiezione alle tue affermazioni.

Ma come notavi, chiedevo conferma anche agli amici del mestiere, (griz e gianco) perchè non mi era sfuggita la loro interpretazione, confermata anche dal seguente commento di griz
[... le cucine ..] basta farlo formalmente ovvero utilizzare il locale in altro modo mentre i bagni non hanno limite,
Io , facendo il testone, obietterei che
Perché se sono unità autonome non possono essere unite, nemmeno "ai fini fiscali".
il problema dell'autonomia, non dovrebbe basarsi sul numero di cucine.
Non credo che il palazzetto berlusconiano di Berlusconi abbia una sola cucina: magari non vuole sentire odore di fritto in salotto e di cucine ne ha fatte realizzare più d'una pur avendo un unico subalterno.

Ha invece senso attribuire il vincolo di impossibilità di utilizzo autonomo, alla presenza di connessione diretta e reale tra i due spazi: salvo uno accetti una coabitazione infatti, una volta unite fisicamente le due u.i. , la autonomia delle due porzioni resta preclusa.

E difatti altre risposte esplicative sul tema confermano l'esclusione dal poter dichiarare la unione di fatto, per u.i. che si collegano attraverso il passaggio su pianerottoli condominiali di uso comune, attraverso ballatoi esterni b.c.n.c., ecc

Il nostro ha poi addirittura annegato gli attacchi idrici ed effettivamente usato il vecchio locale cucina come ulteriore camera, quindi non avrei dubbi sulla esenzione IMU del complesso, se costituisce la loro abitazione principale.

@griz: dove eventualmente sbaglio? Hai qualche elemento in più a conferma della tua risposta?
 

griz

Membro Storico
Professionista
@griz: dove eventualmente sbaglio? Hai qualche elemento in più a conferma della tua risposta?
nella pratica catastale la cucina è il locale che in una UIU non può essere doppio, tutti gli altri vani non hanno limiti, sicuramente anche nella villa di Berlusconi c'è un solo vano chiamato cucina, magari è grande più di casa mia....
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
È piuttosto curiosa questa prassi: va beh, ci rinuncio.

Siamo liberi di avere e servirci di un bagno a testa, dormire in stanze separate come i Reali (che così potevano ricevere i propri amanti), ma non ci è permesso cucinare in ambienti diversi....
Per fortuna c’è sempre la soluzione del Barbeque in giardino. ...
A proposito, anche per il BBQ in muratura pare che ultimamente occorra il permesso edilizio? chi sa come lo si accatasterà?
 

griz

Membro Storico
Professionista
chi sa come lo si accatasterà?
io non lo accatasterei proprio :), in fondo è difficile stabilire il valore ai fini fiscali come UIU o accessorio annesso che non dobbiamo dimenticare che è il fine del catasto. Il fatto che oggi il catasto sia preso come riferimento per la fisionomia del fabbricato non significa che lo scopo ultimo di questa banca dati sia questo
 

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Buongiorno. Dopo aver messo in vendita la casa scopro che esiste una scrittura privata fatta tra mio padre e mio zio (quest'ultimo defunto) per la vendita di due spazi divenuti poi terrazzi i quali sono stati accatastati ma il documento in questione non è stato autenticato quindi c'è il catasto c'è la provenienza ma non la SCIA. Come risolvo?
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