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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Sto cercando una piccola casa in campagna/collina vicino a Torino e vorrei un parere sulla seguente vicenda.

Leggo in un portale l'annuncio di un'Agenzia per vendita di alcune unità immobiliari - bilocali e trilocali - ricavate all'interno di una tenuta in un Comune collinare (chiamiamola Tenuta Papalla). Telefono per informarmi e fissare un appuntamento sul posto, la signora dice che forse alcune unità non sono più disponibili ma non essendo al corrente mi farà chiamare dal suo collega.
Il collega mi telefona dopo tre giorni (di venerdì), mi fornisce le info e propone un appuntamento per il pomeriggio che io rifiuto perché mio marito non è disponibile. Gli dico che l'avrei richiamato lunedì.

Sabato andiamo sul posto per dare un'occhiata dall'esterno. La location ci piace molto e ci incuriosisce il cartello Vendesi piazzato davanti al grande cancello di accesso al parco, con indicato il sito internet della Tenuta Papalla. Che propone in vendita le stesse unità immobiliari dell'Agenzia, ma ci sono recapiti (cellulare e mail) diversi. Anche i prezzi sono un po' diversi: quelli dell'Agenzia leggermente inferiori, forse per "compensare" la provvigione dovuta dall'acquirente.

Lunedì invece di richiamare l'Agenzia telefono al cellulare indicato sul sito. Risponde il proprietario/venditore che mi conferma quale unità sono ancora disponibili, mi da tutte le info (molte di più di quelle fornite dall'Agente) e si dice disponibile alle visite. Segno che il mandato dell'Agenzia non prevede l'esclusiva.
Quel lunedì il Piemonte è diventato zona rossa, telefono ai Vigili che mi sconsigliano di andare a visionare un immobile seconda casa (non è una necessità urgente, spostamento fuori Comune non consentito). Quindi finora non ho fissato appuntamenti, anche perché la zona arancione in cui ci troviamo continua a vietare spostamenti tra i Comuni se non necessari.

Premesso che:
a) Ho saputo di questa opportunità dall'annuncio dell'Agenzia, che però ha tardato a ricontattarmi e mi ha proposto l'appuntamento per la visita nel giro di poche ore che non ho potuto accettare. Avrei comunque dovuto rifiutare quello del primo giorno utile successivo causa restrizioni zona rossa.
b) L'Agenzia conosce il mio cognome e telefono.
c) I prezzi proposti dal venditore sono leggermente superiori a quelli pubblicati dall'Agenzia.
d) Anche le condizioni di vendita sembrano diverse: il venditore mi prospetta la possibilità di acquistare, pagandolo a parte, un piccolo lotto di terreno della Tenuta; particolare che ci interessa e taciuto dall'Agenzia.

Io vorrei iniziare una trattativa col venditore visitando la Tenuta con lui che è il proprietario di tutto (abita lì in una porzione riservata a sé) e mi sembra più informato e competente dell'Agente.

Secondo voi se l'acquisto va a buon fine l'Agenzia, che finora non ha fatto nulla salvo una telefonata con poche informazioni, potrebbe chiedermi di pagare la provvigione?

Grazie.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Secondo voi se l'acquisto va a buon fine l'Agenzia, che finora non ha fatto nulla salvo una telefonata con poche informazioni, potrebbe chiedermi di pagare la provvigione?
Sapendo il cognome e il tuo numero di telefono, dovrebbero essere agenti dell'F.B.I. per essere risaliti a te, in quanto occorre chiamare il call center del tuo gestore radiomobile e trovare un operatore di help desk compiacente che sciorina tuo nome, cognome, luogo e data di nascita. Cosa non impossibile, ma visto che questi scambi di informazione sono chiaramente a pagamento, non so se l'agenzia paga per avere queste info utili. Se paga sei tabulata e quindi devi la provvigione.

La prossima volta chiama col telefono di un'amica consenziente che non è intenzionata a comprare e lascia il cognome dell'amica.

Per ora vai avanti col venditore dimenticando l'agenzia, ma se ti chiederà la provvigione rischi di pagare doppia provvigione, "sapevatelo".
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se ti chiederà la provvigione rischi di pagare doppia provvigione,
Perché doppia?
Supponiamo che la provvigione dell'Agenzia sia il 3% a carico dell'acquirente.
Se l'Agenzia riesce a risalire al nominativo dell'acquirente e dimostrare il nesso causale, secondo te può chiedergli il 6%?!?
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Perché doppia?
Supponiamo che la provvigione dell'Agenzia sia il 3% a carico dell'acquirente.
Se l'Agenzia riesce a risalire al nominativo dell'acquirente e dimostrare il nesso causale, secondo te può chiedergli il 6%?!?
Sto immaginando - correggimi se sbaglio - che il venditore ti chieda il 3%, e l'agenzia un altro 3%. A quel punto tu ti fermi e hai due possibilità:
a) Paghi entrambi => e ciaone, oppure
b) Ci metti un avvocato per dirimere la controversia e capire a chi devi la provvigione, tenendo conto che l'avvocato ha anch'egli un costo.

Molto probabile che scegli a).

D'altro canto tu devi qualcosa a entrambi:
- L'agenzia ti ha fatto conoscere il venditore, e scusa se è poco!
- Il venditore ti ha offerto un pacchetto immobiliare che ti interessa di più, e scusa se è poco!

Questa domanda ti conviene farla su immobilio.it, perché lì ci sono più agenti immobiliari e quinti ti danno una risposta e ti indicano un modus operandi corretto sotto ogni punto di vista.

Io vado con lo spannometro e uso la logica, lo sai.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il venditore ti chieda il 3%,
No, il venditore non chiede alcuna provvigione in caso di trattativa diretta con un acquirente.
Ho scritto che i prezzi da lui proposti sul suo sito sono un po' più alti (circa il 2%) di quelli pubblicati sull'annuncio dell'Agenzia.
Il venditore propone in vendita anche piccoli lotti di terreno della Tenuta, cosa che l'Agenzia non mi ha detto e non ha pubblicato sul suo annuncio.
Il venditore mi ha detto che i prezzi da lui proposti sono "un pochino trattabili".

L'agenzia ti ha fatto conoscere il venditore
Leggendo l'annuncio online dell'Agenzia ho trovato l'indirizzo della Tenuta, ci sono andata e lì davanti ho visto il cartello Vendesi del venditore (che commercializza anche privatamente gli immobili) con sito internet della Tenuta (NON dell'Agenzia). Tipo www.tenutapapalla.it
Tramite quel sito (e NON tramite l'Agenzia) sono entrata in contatto diretto con il venditore.

Per cui direi che l'intervento dell'Agenzia non è stato determinante.
E soprattutto la loro lentezza nel ricontattarmi mi ha fatto perdere l'opportunità di visitare l'immobile prima che fosse impossibile (o vivamente sconsigliato) andarci, a causa restrizioni imposte nelle zone rossa e arancione!
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Secondo voi se l'acquisto va a buon fine l'Agenzia, che finora non ha fatto nulla salvo una telefonata con poche informazioni, potrebbe chiedermi di pagare la provvigione?
Direi di sì, e dire che l’agenzia ha fatto solo una telefonata mi pare riduttivo.
Ribalto la questione: senza l’annuncio dell’agenzia, avresti mai saputo che c’erano in vendita quegli immobili ?
Erano anche pronti a farvi vedere la proprietà, anche se tu hai rifiutato l’appuntamento per indisponibilità del marito per poi andare sul posto da sola.

Io procederei con l’agenzia, poiché trattare direttamente con il venditore potrebbe essere più difficile, non solo per il prezzo, oltre che non precisamente corretto.
E’ una situazione al limite...
Se acquisti privatamente potrebbero anche non accorgersene, ma non so se questo basti per farlo senza pensieri.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
senza l’annuncio dell’agenzia, avresti mai saputo che c’erano in vendita quegli immobili ?
Sì, hai ragione.
Però una, seppur remota, possibilità di sapere che gli immobili sono in vendita avrei potuto averla. Perché è una strada che ogni tanto percorriamo nei weekend dei mesi freddi, quando non andiamo più in montagna e facciamo trekking in quella zona.
Ci eravamo stati verso febbraio, prima del lockdown di marzo e aprile, non c'erano cartelli di immobili in vendita.

Erano anche pronti a farvi vedere la proprietà,
Su questo non sono del tutto d'accordo.
Io ho telefonato all'Agenzia martedì mattina, chi ha risposto (forse una segretaria) non era informata sull'argomento e mi ha detto che mi avrebbe "subito" richiamato il collega.
Costui mi telefona venerdì (dopo tre giorni!) verso le 10 proponendomi l'appuntamento alle 14: non mi pare fossero così pronti o interessati!
Il lunedì siamo entrati in zona rossa e noi, più per senso civico che per il rischio di prendere una multa, abbiamo pensato di non muoverci da Torino.

Sì, è una situazione al limite.
Preferisco proseguire col venditore, più per simpatia che per motivi economici: è un anziano signore educato, colto, informato dal punto di vista tecnico-storico (la Tenuta ha un background culturale interessante)-ambientalistico.
Invece i due dell'Agenzia mi sono sembrati dei giovincelli svogliati e tendenzialmente antipatici (non dico sia colpa loro, forse sono solo dei dipendenti magari malpagati).
Se acquisterò privatamente e se vorranno la provvigione da me si dovranno attivare con un po' di impegno, e vedremo come andrà a finire!
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Non vedo motivazioni "valide" perché possano pretendere la provvigione.
Infatti l'unico "vantaggio" che ho avuto riconducibile all'Agenzia è stato leggere il loro annuncio sul portale verso fine ottobre.

Comunque ribadisco che non è mia abitudine né lo sarà in futuro comportarmi come ha suggerito @possessore :
La prossima volta chiama col telefono di un'amica consenziente che non è intenzionata a comprare e lascia il cognome dell'amica.
Se telefono per informazioni, visite, ecc. uso il mio cell e dico il mio cognome, non avendo nulla da nascondere.
Però se devo pagare per un servizio, mi aspetto che di servizio vero e proprio si tratti.

Aggiungo una mia opinione relativa a questa vicenda, non supportata da elementi certi.
Ho la sensazione che il venditore si sia rivolto ad un'Agenzia (un franchising che spesso si avvale di collaboratori giovani ed inesperti) non all'altezza. Nel senso che a me sono sembrati inadeguati e/o non motivati.
Perché non ha scelto un'Agenzia migliore, più professionale? Forse perché le Agenzie migliori accettano solo incarichi in esclusiva, mentre lui intende gestire eventuali vendite privatamente.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Infatti l'unico "vantaggio" che ho avuto riconducibile all'Agenzia è stato leggere il loro annuncio sul portale verso fine ottobre.
Mera pubblicità per la quale nessuno può costituire un vincolo su chi acquista un bene/servizio.
Loro non ti hanno fatto visionare l'immobile e non ti hanno messo in contatto con il venditore.... quindi non hanno "prodotto" nulla che abbia concorso alla eventuale compravendita.
 
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gigasta

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buonpomeriggio Uva, con la mia minima conoscenza dei processi che si innescano con una vendita immobiliare, oserei dire di no. Questo soprattutto in base al fatto che, evidentemente, la vendita non è in esclusiva.

@possessore .... temo che le agenzie immobiliari siano peggio dell'FBI. Io ad ottobre ho posto in vendita un'immobile con un'agenzia della città più grande nelle vicinanze dell'immobile, ed il mio nominativo non appare da nessuna parte. La scorsa settimana ho ricevuto una telefonata dall'agenzia Tecnocasa del paese in cui vi è l'immobile la quale mi comunicava che aveva persone interessate. Notare che sono stato contattato sul fisso ... che è intestato a mia moglie!?!?!?!?!? Alla domanda su come avessero fatto a risalire a me, tramite il telefono intestato a mia moglie, mi è stato risposto che hanno accesso al database dell'Agenzia delle Entrate e da lì sono risaliti a me!! Potete immaginare dove li ho mandati!!
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Alla domanda su come avessero fatto a risalire a me, tramite il telefono intestato a mia moglie, mi è stato risposto che hanno accesso al database dell'Agenzia delle Entrate e da lì sono risaliti a me!!
Normalmente sono i vicini chiacchieroni, magari anche in buona fede, che diramano informazioni riservate senza pensare che non potrebbero.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
mi è stato risposto che hanno accesso al database dell'Agenzia delle Entrate e da lì sono risaliti a me
Mmmmh....se così fosse una "tiratina d'orecchio" all'Agenzia delle Entrate si potrebbe fare (la Legge sulla privacy vale anche per loro)...ma potrebbero averlo detto per sviare.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
evidentemente, la vendita non è in esclusiva.
Sì, questo l'ho capito appena ho consultato il sito internet della Tenuta (che, come ho precisato, NON è quello dell'Agenzia).
Telefonando al cell indicato su quel sito pensavo mi rispondesse un altro agente immobiliare (il cell era diverso da quello dell'agente del franchising). Oppure l'Impresa che si è occupata della ristrutturazione: il sito è molto ben fatto, con tanti particolari tecnici relativi al restauro conservativo, bioedilizia, specifiche tecniche dei materiali impiegati, ecc.
Invece ha risposto il proprietario e ho parlato subito con lui.
 

gigasta

Membro Attivo
Proprietario Casa
Basta una visura catastale e la consultazione di pagine bianche.it
...si certo. il problema nel mio caso è che, pur risultando il mio nome sulla visura catastale, non risulta quello di mia moglie; il mio indirizzo anagrafico è diverso da quello di mia moglie e, soprattutto, io non ho numerazione fissa a mio nome. Quindi mi rimane la domanda su come siano riusciti a risalire a mia moglie e quindi a me. Stessa cosa per altro contitolare dell'immobile, mia zia, che non ha fisso .... sono riusciti a rintracciarla arrivando alla ditta del marito!?!?!?!?!?!?!?!

...mi scuso con UVA per questo off topic.
 
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Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi mi rimane la domanda su come siano riusciti a risale a mia moglie e quindi a me.
Come ti ho detto, vicini, colleghi, negozianti, custodi....
Quando ho iniziato il lavoro come agente, "l'addestramento " prevedeva anche la capacità di reperire con ogni metodo i numeri dei possibili venditori.
Io non li ho utilizzati, quando ho aperto la mia agenzia, ( per un certa forma di ritegno personale), ma tutti gli agenti li conoscono.
E' più semplice di quello che sembra far parlare le persone, carpendo la buona fede.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Potete immaginare dove li ho mandati!!
E' una cosa assolutamente legale. Sul sito Agenzia delle Entrate i dati consultabili sono pubblici.

Forse avete altri immobili in comproprietà? Basta da lì fare un'associazione moglie/marito. Nomi sul campanello? Vecchie info in guro sul web in cui è associato il numero anche al tuo nome?
Infine, i classici vicini, che non lo ammetteranno mai.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma non èpiù semplice chiedere al proprietario se il contratto con l'agenzia è ancora in essere e quali sono le condizioni?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
chiedere al proprietario se il contratto con l'agenzia è ancora in essere
Non rileva se l'incarico che il venditore ha conferito all'Agenzia è ancora in essere, perché si tratta di mandato NON in esclusiva (come scritto nel post n. #9, #11 e #15): lui si è riservato la possibilità di vendere gli immobili privatamente.
Ovviamente le condizioni (prezzo del bilocale, possibilità di acquistare il piccolo lotto di terreno e relativo prezzo, tempistiche, ecc.) si discutono direttamente con il proprietario.
 

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