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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Abbonato ad "immobili " del sole 24ore , lo stesso dava la possibilità di fare alcune domande ad un legale ; cosi' avendo fatto delle ricerche e non avendo trovato molto sull'argomento ho approfittato e proposto il quesito sotto riprodotto simulando che il caso mi appartenesse . Lo propongo: Credo sia di interesse generale anche in funzione della crisi economica per la quale molti puntano a concentrare in un unico contratto abitazione ed ufficio (anche in relazione ai vantaggi fiscali, dati dalla deduzione parziale del costo che questo comporta )

    Quesito
    Secondo la normativa edilizia posso richiedere la residenza nell'ufficio locato ? Lo stesso è fornito di regolare bagno. Vorrei fare di una stanza un monolocale con angolo cucina (leggi attacco del gas) . Le altre due stanze vorrei destinarle effettivamente ad ufficio. La proprietaria è d'accordo e anche per il condominio nulla osta.
    Ennio Alessandro Rossi

    Risposta:
    Inquadramento: Nel caso sottoposto alla nostra attenzione, l’immobile risulterebbe concesso in locazione con un contratto uso commerciale (“uso ufficio”) e, pertanto, a livello catastale risulterebbe registrato nella categoria A10. Ciò detto, affinchè l’interessato possa effettuare un regolare cambio di residenza, è necessario che lo stesso sia preceduto da un cambio di destinazione d’uso dell’immobile, dalla categoria catastale A10 alle categorie A3 o A4. Il cambio di destinazione d’uso, che assicura la piena abitabilità, deve essere richiesto al comune dove è sito l’immobile. Viceversa, qualora l’immobile fosse stato accatastato come uso abitativo (A3-A4), in tal caso il richiedente avrebbe potuto svolgere all’interno anche un’attività professionale, pur in assenza di cambio di destinazione d’uso.
    Giurisprudenza: Sul punto, è interessante segnalare che, secondo la giurisprudenza, l’affitto di un immobile con destinazione ad abitazione civile/residenziale, a uso ufficio o studio professionale (o viceversa), non è legittimo e espone il locatore, tra l’altro, al rischio risoluzione del contratto e risarcimento danni. Infatti, il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito della cosa locata è tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all’uso convenuto, possono legittimare alla risoluzione del contratto, a meno che il conduttore, a conoscenza dell'idoneità dell’immobile a realizzare il suo attuale interesse, abbia accettato il rischio relativo all'impossibilità di utilizzarla (Cassazione 5 novembre 2002, numero 15489). Conclusioni: Il trasferimento della residenza necessita del cambio di destinazione d’uso. In caso contrario, l’interessato abiterà all’interno dell’immobile abusivamente ed in caso di controlli, potrà incorrere in sanzioni pecuniarie.

    avv. CARPINETI – CUSMAI STUDIO LEGALE
     
    Ultima modifica: 17 Dicembre 2014
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    purtroppo la residenza non è compatibile con l'uso ad ufficio, se però non è necessario stabilire l'immobile quale residenza, secondo me è possibile viverci, si intende quale uso promiscuo
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Forse qualcosa mi sfugge. Ma prima affermi: "Viceversa, qualora l’immobile fosse stato accatastato come uso abitativo (A3-A4), in tal caso il richiedente avrebbe potuto svolgere all’interno anche un’attività professionale, pur in assenza di cambio di destinazione d’uso."
    Io ricado in questo caso.
    Poi riporti: "Giurisprudenza: Sul punto, è interessante segnalare che, secondo la giurisprudenza, l’affitto di un immobile con destinazione ad abitazione civile/residenziale, a uso ufficio o studio professionale (o viceversa), non è legittimo e espone il locatore, tra l’altro, al rischio risoluzione del contratto e risarcimento danni."
    Ma il caso è completamente diverso. Nel primo è un uso promiscuo, nel secondo l'abitazione è utilizzata come ufficio.
     
  4. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Questa è la citazione di una condizione legittima, di uso promiscuo di abitazione.
    Questa è la citazione di una condizione illegittima, cioè di abitazione locata per destinazione commerciale (esempio ufficio) oppure di immobile strumentale (ufficio o altro) locato per scopi abitativi.
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    D'accordo, ma "sul punto" la giurisprudenza interviene in un altro punto.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    anni addietro ho fatto il cambio di destinazione a direzionale in comune che mi ha rilasciato che lo stesso immobile venga adibito ad uso professionale, il rilascio delle presente concessione è subordinata al versamento del contributo,
    Visto l'atto di impegno unilaterale, presentato il data ----- inteso a monetizzare un'area da adibire a parcheggio pubblico per complessivi mq......
    senza avere modificato la cat. A/3 in A/10
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il Comune di Brescia non addebita oneri di urbanizzazione quando il cambio di destinazione varia da Abitativo ad uso ufficio. Invece gli oneri vengono addebitati quando avviene il contrario : da ufficio ad abitazione
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    non sono oneri di urbanizzazione, ma monettizzazione di posti auto
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Adimecasa, il comune ti ha autorizzato il cambio di destinazione d'uso. La variazione da A/3 ad A/10 in catasto la devi fare tu con una pratica autonoma. Altrimenti fiscalmente non sei in regola.
     
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    x adime casa
    Il cambio di destinazione puo' comportare il pagamento di oneri di urbanizzazione

    Oneri di urbanizzazione in interventi di mutamento delle destinazioni d’uso
    TAR Lombardia-Brescia, sentenza 13.06.2002 n° 957
    .....
    Il mutamento di destinazione d’uso, anche se non soggetto, laddove realizzato senza opere, a preventiva concessione o autorizzazione, sia in ogni caso correlato al carico urbanistico derivante dalla realizzazione di quanto assentito, da cui l’onere del pagamento della differenza tra gli oneri connessi alla destinazione originaria e quelli, se maggiori, dovuti per la nuova destinazione impressa.
    Il mutamento di destinazione, laddove riconducibile ad una classe contributiva diversa e più onerosa della precedente, ossia tale che, se la concessione fosse stata richiesta fin dall’origine per la nuova destinazione, avrebbe comportato un diverso e meno favorevole regime contributivo urbanistico, impone l’applicazione della norma di cui all’art. 10 della l. n. 10/77.


    Questa la sostanza della pronuncia del T.A.R. lombardo.
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La legge anagrafica impone la corrispondenza tra residenza (luogo in cui si ha la dimora abituale) e iscrizione anagrafica. Quindi il "cambio di residenza", se il luogo dichiarato corrisponde alla situazione di fatto, è "regolare" (è quanto la legge anagrafica impone).
    La conformità rispetto ad altre norme (urbanistiche, ecc.) si colloca su un altro piano.
    L'ufficiale di anagrafe non può rifiutare l'iscrizione anagrafica adducendo la mancata conformità a queste altre norme.
    Può solo pretendere che chi occupa un immobile abbia titolo per farlo (art. 5 del D.L. n. 47/2014).
     
    Ultima modifica: 18 Dicembre 2014
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il cambio di destinazione d'uso lo fatto nel 1981, pagando solo i posti auto,

    Per gianco, un allineamento al catasto lo fatto su un altro immobile, sempre nel 1981, ora mi trovo non in regola con il comune
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Adimecasa, il caso che hai citato prima variava la destinazione con l'autorizzazione comunale. La variazione catastale, con una pratica separata, avrebbe dovuto essere adeguata di conseguenza, non doveva essere richiesta dal comune.
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    così mi avrebbero rivalutato la rendita catastale, senza aver modificato gli interni posso sempre ritornare al residenziale
     

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