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  1. simojoker

    simojoker Nuovo Iscritto

    Salve, vorrei un cosiglio.
    sono il venditore di un immobile.
    il prelimanare prevedeva un terime essenziale e perentorio per andare a rogito entro 90 gg dalla data di rilascio della concessione edilizia.
    io ho comunicato all'aquirente il rilascio di tale concessione e l'ho invitato a indicarmi un notaio rogitante entro novanta gg come da preliminare.
    l'acquirente non si è fatto piu' sentire e io so' che non ha i soldi per rogitare.
    il termine per rogitare e' scaduto.
    So' che il contratto e' estinto di diritto ma nel preliminare non c'era scritto chi doveva convocare dal notaio ma solo che bisognava rogitare entro una data. Cosa devo fare? Gli comunico che il termine è scaduto e che incamero la caparra o gli invio una diffida ad adempiere e se non si fa vivo mi ritengo svincolato e incamero la caparra. Nota bene: due giorni dopo la scadenza del termine mi arriva una raccomandata dove mi ribadiscono la volonta' di acquistare e mi chiedono di esibire la documentazione dell'immobile che avrei dovuto portare dal notaio e verbalmente mi dicono di non avere i soldi. Che fare?
     
  2. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Fatti indicare il nome del Notaio prescelto se non ti viene comunicato scegli tu un Notaio ed invitali a prendere contatto con lui per stabilire la data del rogito.
     
  3. Simone Squassina

    Simone Squassina Membro Junior

    Buongiorno,
    anzitutto la caparra lei dovrebbe già averla incassata, ma, se così non è stato, è ovviamente la prima cosa da fare (a meno che lei non ritenga per motivi suoi personali di non incassarla).
    Detto questo, se sul preliminare non è stato specificato chi aveva l'onere di scegliere il notaio rogante, lo scelga lei, fissi la data del rogito e comunichi il tutto ai promissari acquirenti. Lo faccia tramite raccomandata con avviso di ricevimento. Lei il giorno del rogito va dal notaio per la stipula e se questi non si presentano a quel punto lei, dopo essersi fatto rilasciare la dichiarazione dal notaio che i signori pinco e pallino non si sono presentati, invierà nuova raccomandata a/r nella quale preciserà che:
    come da precedente comunicazione in cui convocava per il rogito....
    e visto che, come da dichiarazione del "notaio tal dei tali" che allega alla presente, lor signori non si sono fatti vivi, lei si ritiene libero da ogni vincolo contrattuale etc. etc.


    Ma ripeto, la caparra va né più e né meno incassata, a me che non vi siano clausole sospensive nel preliminare che ne implichino la non esigibilità fino al decadimento delle stesse (la più classica è la subordinazione all'ottenimento del mutuo, per dirne una).

    Ovviamente questo tutto per sommi capi, ma spero di averle reso l'idea.

    Buona giornata,

    Simone Squassina
     
  4. Simone Squassina

    Simone Squassina Membro Junior

    Ho provato a rispondere prima, ma non vedo il messaggio... ci riprovo:

    Se non hai clausole sospensive nel contratto preliminare, la caparra la devi incassare comunque. A dire il vero avresti dovuto incassarla alla sottoscrizione del preliminare, in quanto la caparra viene versata a garanzia delle obbligazioni contenute nello stesso.

    In merito al "ritenerti" svincolato vacci con più cautela. Nonostante quanto scritto sul preliminare, fissa tu una data ed un luogo presso un notaio e convoca loro tramite raccomandata a/r.
    Se non vengono il notaio ti indicherà come procedere.

    Per sommi capi, ma spero di essermi spiegato.
     
  5. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Ovvia risposta se lei ha interesse a concludere la compravendita deve diffidarli in tal senso con apposita raccomandata a.r. le chiacchiere del compratore non servono.;)
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  6. simojoker

    simojoker Nuovo Iscritto

    io non ho interesse a concludere la compravendita, perche' e' impossibile vista la situazione economica dell'acquirente. io vorrei poter incamerare la caparra senza commettere errori
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    tutto dipende da quanto ti hanno dato di caparra, che non rientri nel arricchimento senza titolo:daccordo:
     
  8. erwan

    erwan Membro Attivo

    :domanda:
    è una caparra versata in base ad un valido contratto!
     
  9. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Si Erwan però se la caparra versata è sproporzionata rispetto al prezzo decide il giudice secondo equità qual'è la somma da considerarsi caparra.
     
  10. erwan

    erwan Membro Attivo

    forse stai pensando alla clusola penale? la caparra confirmatoria non è soggetta a riduzione
     
  11. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    No scrivo quello che penso per cui alla caparra confirmatoria .Anche questa se è spropositata rispetto al prezzo di vendita può essere messa in discussione e sarà il giudice a stabilirne la giusta equità.
     
  12. erwan

    erwan Membro Attivo

    lo affermi in base a quale norma?
    puoi citare gli estremi di qualche caso in cui il giudice abbia deciso così?
     
  13. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    quote=erwan;128250]puoi citare gli estremi di qualche caso in cui il giudice abbia deciso così?[/quote]
    Il potere di ridurre equamente la penale, in caso di misura manifestamente eccessiva, attribuito al giudice dall'art. 1384 c.c., corrisponde al generale divieto di ingiustificato arricchimento 81, che, in tema di responsabilità civile, si traduce nella necessità di ripristinare l'equilibrio , quale esigenza imposta dal principio costituzionale d'eguaglianza.


    [
     
  14. erwan

    erwan Membro Attivo

    infatti:

    ;)
     
  15. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Sul piano strutturale la clausola penale può considerarsi quale patto a sé stante e non dunque accessorio al contratto e pertanto la sua forma non deve necessariamente essere quella del contratto al quale si riferisce (nel caso....confirmatoria) Sia la caparra confirmatoria che penitenziale assume valenza di clausola penale in caso di inadempienza.
     
  16. erwan

    erwan Membro Attivo

    il che non scalfisce il principio per cui la clausola penale è soggetta a riduzione ma la caparra confirmatoria no.
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    caparra confirmatoria e inizio pagamento, questo ero il post iniziale, ora chi più ne ha più ne metta:daccordo:
     
  18. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Erwan per cui se io ho in vendita un appartamento a 100 mi faccio versare per mia necessità 60 a titolo di caparra confirmatoria se c'è una inadempeinza questa viene incamerata totalmente solo perchè si chiama confirmatoria? O pensi che appellandosi in giudizio può essere ridotta in maniera più equa?
     
  19. erwan

    erwan Membro Attivo

    lo so, è un'incongruenza: eppure i giudici, almeno che io mi ricordi, non lo consentono.
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A parte il fatto che nei contratti le parti contraenti, per definizione, si dicono liberamente convenute .
    Liberamente convenute vuol dire che ciascuna delle parti ha fatto i suoi conti sulla possibilità di chiudere, e quindi rispettare, i termini dell'accordo. (in questo caso è un preliminare di vendita)
    Nel settore immobiliare di solito si versa attorno al 2-3 per cento del valore concordato: appartamento di 250.000 euro si versa 5.000 - 7.500 euro. Che guarda caso coincide con l'importo richiesto all'acquirente dalle agenzie immobiliari.
    Uscire da questa logica è pericoloso e penalizzante per entrambe le parti.
    Se chi vende un immobile chiede il 60% del valore concordato come caparra confirmatoria significa che è nei guai, che ha bisogno di liquidità in termini molto brevi (il tempo di vedersi addebitare effettivamente la somma sul conto); è meglio non continuare la trattativa perché si fa concreta l'ipotesi che il venditore, nel caso in cui non fosse in grado di consegnare l'immobile, non solo non restituirà l' importo ricevuto ma non sarà neanche in grado di rispettare la clausola per la quale dovrà restituire una somma pari al doppio della caparra incassata.
    Se poi l'acquirente accetta una proposta così onerosa, ed al di fuori delle consuetudini, con la consapevolezza che farà fatica a raccimolare il restante 40% per chiudere la trattativa (sperando solo nella fortuna o nella magnanimità dei parenti) merita di perdere la somma lasciata andare così con leggerezza. Ci sono anche se non mi sbaglio i patti cosidetti "leonini".
     

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