Incamerare caparra....?

[simojoker]

Salve, vorrei un cosiglio.
sono il venditore di un immobile.
il prelimanare prevedeva un terime essenziale e perentorio per andare a rogito entro 90 gg dalla data di rilascio della concessione edilizia.
io ho comunicato all'aquirente il rilascio di tale concessione e l'ho invitato a indicarmi un notaio rogitante entro novanta gg come da preliminare.
l'acquirente non si è fatto piu' sentire e io so' che non ha i soldi per rogitare.
il termine per rogitare e' scaduto.
So' che il contratto e' estinto di diritto ma nel preliminare non c'era scritto chi doveva convocare dal notaio ma solo che bisognava rogitare entro una data. Cosa devo fare? Gli comunico che il termine è scaduto e che incamero la caparra o gli invio una diffida ad adempiere e se non si fa vivo mi ritengo svincolato e incamero la caparra. Nota bene: due giorni dopo la scadenza del termine mi arriva una raccomandata dove mi ribadiscono la volonta' di acquistare e mi chiedono di esibire la documentazione dell'immobile che avrei dovuto portare dal notaio e verbalmente mi dicono di non avere i soldi. Che fare?

 

[FrancescoRoma]

Fatti indicare il nome del Notaio prescelto se non ti viene comunicato scegli tu un Notaio ed invitali a prendere contatto con lui per stabilire la data del rogito.

 

[Simone Squassina]

Buongiorno,
anzitutto la caparra lei dovrebbe già averla incassata, ma, se così non è stato, è ovviamente la prima cosa da fare (a meno che lei non ritenga per motivi suoi personali di non incassarla).
Detto questo, se sul preliminare non è stato specificato chi aveva l'onere di scegliere il notaio rogante, lo scelga lei, fissi la data del rogito e comunichi il tutto ai promissari acquirenti. Lo faccia tramite raccomandata con avviso di ricevimento. Lei il giorno del rogito va dal notaio per la stipula e se questi non si presentano a quel punto lei, dopo essersi fatto rilasciare la dichiarazione dal notaio che i signori pinco e pallino non si sono presentati, invierà nuova raccomandata a/r nella quale preciserà che:
come da precedente comunicazione in cui convocava per il rogito....
e visto che, come da dichiarazione del "notaio tal dei tali" che allega alla presente, lor signori non si sono fatti vivi, lei si ritiene libero da ogni vincolo contrattuale etc. etc.


Ma ripeto, la caparra va né più e né meno incassata, a me che non vi siano clausole sospensive nel preliminare che ne implichino la non esigibilità fino al decadimento delle stesse (la più classica è la subordinazione all'ottenimento del mutuo, per dirne una).

Ovviamente questo tutto per sommi capi, ma spero di averle reso l'idea.

Buona giornata,

Simone Squassina

 

[Simone Squassina]

Ho provato a rispondere prima, ma non vedo il messaggio... ci riprovo:

Cosa devo fare? Gli comunico che il termine è scaduto e che incamero la caparra o gli invio una diffida ad adempiere e se non si fa vivo mi ritengo svincolato e incamero la caparra. Che fare?

Se non hai clausole sospensive nel contratto preliminare, la caparra la devi incassare comunque. A dire il vero avresti dovuto incassarla alla sottoscrizione del preliminare, in quanto la caparra viene versata a garanzia delle obbligazioni contenute nello stesso.

In merito al "ritenerti" svincolato vacci con più cautela. Nonostante quanto scritto sul preliminare, fissa tu una data ed un luogo presso un notaio e convoca loro tramite raccomandata a/r.
Se non vengono il notaio ti indicherà come procedere.

Per sommi capi, ma spero di essermi spiegato.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Ovvia risposta se lei ha interesse a concludere la compravendita deve diffidarli in tal senso con apposita raccomandata a.r. le chiacchiere del compratore non servono.

 

[simojoker]

io non ho interesse a concludere la compravendita, perche' e' impossibile vista la situazione economica dell'acquirente. io vorrei poter incamerare la caparra senza commettere errori

 

[adimecasa]

tutto dipende da quanto ti hanno dato di caparra, che non rientri nel arricchimento senza titolo:daccordo:

 

[erwan]

arricchimento senza titolo

è una caparra versata in base ad un valido contratto!

 

[FrancescoRoma]

è una caparra versata in base ad un valido contratto!

Si Erwan però se la caparra versata è sproporzionata rispetto al prezzo decide il giudice secondo equità qual'è la somma da considerarsi caparra.

 

[erwan]

forse stai pensando alla clusola penale? la caparra confirmatoria non è soggetta a riduzione