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  1. proid

    proid Membro Attivo

    Ipotizziamo che l'amministratore non abbia un ufficio e un locale per ricevere i condomini e concordi con l'assemblea al momento della nomina che i versamenti delle quote condominiali devono essere fatti unicamente tramite bonifico bancario e che non sarà possibile pagare a mano nella sede dell'amministratore o pretendere il sopralluogo mensile nel condominio per l'incasso.
    Il prezzo concordato tiene conto appunto del minor onere per l'amministratore di sostenere spese per l'affitto di un ufficio e minor tempo da dedicare agli incassi.
    Qualora un condomino pretenda di pagare in contati o in assegno, l'amministratore non avendo uffico in cui riceverlo pattuito con l'assemblea che tale servizio none ra incluso, può negargli tale facoltà e pretendere il pagamento con bonifico?
    Grazie
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Nel momento in cui l'amministratore abbia attivato il C.C. Condominiale, tutti i condòmini sono tenuti a depositarvi le quote dovute; nessun altro impegno o incombenza è dovuta dall'amministratore (salvo lo stesso non si sia volontariamente obbligato a prestare ulteriori servigi)
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Avrei qualche dubbio. L'art. 1129, comma 7 c.c. prevede che l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; [...]
    Non prevede anche che i condomini (o i terzi) debbano accreditare direttamente tale conto corrente.
     
    A possessore piace questo elemento.
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ma tal passo della legge è altro: obbligo in capo all'amministratore di depositare le somme ricevute sul C.C. e non obbligo di ricevere le quote dovute dai condòmini.
    Come già detto:
    .
    All'amministratore decidere se offrire o meno tal servigio all'atto della sua candidatura.
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Come potrebbe l'amministratore avere l'obbligo di far transitare le somme ricevute dai condomini se non avesse anche l'obbligo di ricevere tali somme?
    Ricordo anche che esiste l'art. 1277 c.c., e che non riceverle potrebbe integrare rifiuto di ricevere la prestazione, ex art. 1206 c.c.
    Che poi sia opportuno che l'amministratore le riceva con metodi tracciabili è altro aspetto della faccenda.
     
    Ultima modifica: 13 Maggio 2016
    A possessore piace questo elemento.
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Per obbligo di ricevere faccio riferimento a quello fisico (su sui si è aperta la discussione); se l'amministratore ha accettato di ricevere brevi manu le quote bontà sua, per legge ha obbligo di farle transitare sul Cc condominiale (non le può trattenere, non le può versare su un Cc personale, ecc..): questo dice la legge con il 1129 riformato (per rimediare al malcostume di troppi amministratori del passato...)
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ricordo che avevi scritto "Nel momento in cui l'amministratore abbia attivato il C.C. Condominiale, tutti i condòmini sono tenuti a depositarvi le quote dovute"
    che, per i motivi già esposti, non condivido (non sono i condomini a dover depositare sul c/c condominiale).
    Come pure non concordo, sempre per i motivi già esposti, con l'affermazione che l'amministratore può decidere se accettare o no di ricevere le quote direttamente. Ne ha l'obbligo.
     
    Ultima modifica: 13 Maggio 2016
  8. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io semplificherei la faccenda così.
    Innanzitutto il condominio deve essere intestatario di un conto corrente
    Inoltre le modalità di pagamento delle quote di condominio vengono stabilite nel contratto di 'amministrazione'. Possono consistere in pagamenti:
    1 - nelle mani dell'amministratore, in contanti o con assegno
    2 - con bollettino c.c.
    3 - con bonifico bancario/postale
    4 - con carta di credito/bancomat
    5 - 'in natura', laddove il condòmino lavora per il condominio (ad es. fa il giardiniere).
     
  9. proid

    proid Membro Attivo

    Grazie a tutti per gli interventi.
    Forse il nodo da scogliere è proprio come l'art. 1277 cc si interseca che le nuove esigenze di intellegibilità della contabilità condominiale e sull'obbligo di far transiare le somme nel conto condominiale.
    Forse la soluzione la daranno le sentenze ma essendo la riforma del condominio relativamente recente ancora non si è espressa su questo aspetto specifico.

    In rete ho trovato un ottimo intervento di un utente (Versare con bonifico o Mav ) che chiarisce due cose rispetto all'art. 1129cc:
    1) Conseguentemente alla sent. cassazione 26617/2007 con il termine "moneta a corso legale" non si intende il contante ma il sistema valutario nazionale in genere
    2) "il concetto di domicilio del creditore non coincide con il suo domicilio anagrafico soggettivamente riconducibile alla persona fisica, ma deve essere oggettivizzato e può individuarsi nella sede (filiale, agenzia o altro) della banca presso la quale il creditore ha un conto"

    In un altro interessante articolo (Il rendiconto condominiale dopo la riforma) si parla dell'obbligo di far transitare tutte le somme nel conto condominiale, dell'obbligo di tenere il registro della contabilità e di come presumibilmente il conto bancario dovrebbe coincidere con i movimenti del conto bancario.

    Se è vero che il registro della contabilità dovrà allinearsi al conto bancario vuol dire anche anche le date dei movimenti e quindi dei versamenti dei condomini devono coincidere con il corrispondente versamento nel conto ma se il condomino da la somma all'amministratore questo è piu probabile che versi realmente la somma nel conto bancario l'indomani che il giorno stesso creando quindi incongruenze nelle date dei movimenti del registro di contabilità con le date dei movimenti del conto bancario (l'indomani).

    D'altronde se il rendiconto deve ora coincidere con l'anno solare si crea anche il problema delle somme consegnate il 31 dicembre che appaiono nel conto bancario il 2 gennaio. In questo caso non ci sarebbe solo un disallineamento di date ma mancherebbe proprio nelle movimentazioni bancarie dell'anno di competenza del rendiconto la somma riportata nel registro di contabilità al 31 dicembre.

    La mia speranza è che qualche sentenza chiarisca che l'unione di tutti questi obblighi comporti l'obbligo per i condomini del versameno diretto nel conto bancario senza passaggio intermendio dell'amministratore.

    Saluti
     
  10. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La speranza per me dovrebbe essere opposta, spero cioè che le modalità di pagamento tante, quelle da me elencate, a patto che ciò non complichi la vita all'amministrazione condominiale. Il mondo è bello perché è vario.
     
  11. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per i succitati motivi l'Italia è il paese al mondo ad avere il maggior numero di Leggi, di Avvocati, di reati che vanno in prescrizione, e di processi che non arriveranno mai a sentenza con somma ingiustizia nei confronti della vittima.
    Disquisire sul sesso degli angeli significa riportare la capitale d'italia a Bisanzio
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    assolutamente no. In ogni caso l'amministratore deve dare un recapito dove conserva i documenti contabili: se sceglie un locale condominiale deve essere disponibile a recarsi nel locale per mostrare,se richiesto, i documenti contabili.
    Io un amministratore che non ha un recapito dove conserva i documenti e riceve gli amministrati, non lo vorrei.
     
  13. proid

    proid Membro Attivo

    Luigi qui si parla di obbligo o meno di ricevere somme di denaro a mano non di dare o meno un recapito per la verifica dei documenti.
    L'art. 1129 obbliga un recapito per "prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata." non per PAGARE LE QUOTE CONDOMINIALI
     
  14. proid

    proid Membro Attivo

    Grazie ai vostri contributi e alle tracce trovate in rete o cercato di fare un collage che sostiene la tesi dell''obbligo di versamento diretto nel conto condominiale.
    Spero sempre comunque in una sentenza che chiuda definitivamente questa questione.


    Illegittimo versare somme direttamente all’amministratore ma obbligatorio versarle direttamente nel conto condominiale.


    In questi appunti cerco di dare gli elementi per dimostrare che l’unico modo per osservare le normative vigenti è che i condomini versino direttamente le somme nel conto condominiale senza il tramite dell’amministratore.

    Tutte le argomentazioni sono quindi orientate nel dimostrare l’illegittimità del consegnare somme di denaro in mano all’amministratore invece che depositarle direttamente nel conto corrente.


    Riporto di seguito le parti salienti della normativa:

    1. Art. 1129 C.C. : L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente

    2. Art. 1130 C.C. : Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita

    3. Art. 1130 bis C.C. : Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità

    4. Art. 1129 C.C. : Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità ... la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma .... la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

    5. Art.1130 C.C. : L’amministratore deve… redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione

    6. Art. 1130 bis C.C. : … le voci di entrata e di uscita …. devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica

    Esporrò dei casi limite per dimostrare la tesi.


    Decesso dell’amministratore
    Il punto 1 ha lo scopo di non rischiare di confondere il patrimonio dell’amministratore con il patrimonio del condominio.

    Se il condomino consegna dei contanti all’amministratore questo dovrà a sua volta versarli nel conto bancario. E’ improbabile che l’amministratore si rechi in banca immediatamente dopo aver ricevuto la somma e se ne deduce che più verosimilmente l’amministratore si recherà in banca l’indomani. Caso limite : L’amministratore spira la sera stessa e la somma ricevuta non finirà mai nel conto condominiale.


    Vietata la cassa contanti
    Il punto 4 impone che in nessun modo il patrimonio dell’amministratore sia confuso con il patrimonio del condominio. Nell’arco di tempo tra la consegna a mano della somma e il versamento nel conto a cura dell’amministratore si crea una “cassa contanti” che contravviene al punto 4. Il fatto che questa cassa contanti esista solo qualche ora o qualche giorno è irrilevante nel merito della questione, sta di fatto che la si mette in essere.


    Violazione del principio di immediata verificabilità
    La fusione dei concetti di cui al punto 1 (movimenti nel conto), 2 (registro contabilità), 3 (il registro è parte del rendiconto), 5 (il rendiconto compre un anno esatto) e 6 (immediata verifica) implica che l’atto di versare a mano all’amministratore crea un disallineamento tra le date dei movimenti del conto bancario (l’indomani) e quelle del registro di contabilità (il giorno della consegna a mano) e quindi non rispetta i criteri di immediata verificabilità.

    Peraltro se consideriamo il caso limite della consegna della somma l’ultimo giorno dell’anno di gestione e versamento il giorno successivo, facente parte della gestione successiva si avrebbe che nel rendiconto il registro della contabilità riporterà il versamento ma sarà assente nei movimenti del conto condominiale relativi a quella gestione aggravando ulteriormente il difetto di immediata verifica.


    Sul diritto di pagare in contati o forme diverse dal bonifico
    L’Art.1277 C.C. dispone che "I debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento e per il suo valore nominale"

    L’Art. 1182 C.C. dipone che "Se il luogo nel quale la prestazione deve essere eseguita non è determinato dalla convenzione o dagli usi e non può desumersi dalla natura della prestazione o da altre circostanze, si osservano le norme che seguono..... L'obbligazione avente per oggetto una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio che il creditore ha al tempo della scadenza"

    La Cassazione Sezioni Unite Civili Sentenza n.26617/2007,assimila l'assegno circolare al denaro contante "Si ritiene, pertanto, che l'espressione "moneta avente corso legale nello Stato al momento del pagamento" significa che i mezzi monetari impiegati si debbono riferire al sistema valutario nazionale, senza che se ne possa indurre alcuna definizione della fattispecie del pagamento solutorio.


    Quindi la moneta avente corso legale non è l'oggetto del pagamento che è rappresentato dal valore monetario o quantità di denaro.

    Con questa interpretazione dell'art. 1277 risultano ammissibili altri sistemi di pagamento, purché garantiscano al creditore il medesimo effetto del pagamento per contanti e, cioè, forniscano la disponibilità della somma di denaro dovuta.

    L'obbligazione pecuniaria non è assimilabile all'obbligazione di dare cose fungibili, sicché non risulta perfettamente adattabile lo schema di tale tipo di obbligazione, mentre assume rilevanza l'interesse del creditore alla giuridica disponibilità della somma invece che al possesso dei pezzi monetari.

    In questa prospettiva il concetto di domicilio del creditore non coincide con il suo domicilio anagrafico soggettivamente riconducibile alla persona fisica, ma deve essere oggettivizzato e può individuarsi nella sede (filiale, agenzia o altro) della banca presso la quale il creditore ha un conto.


    C’è poi il diritto dell’assemblea di regolamentare al pari dell’uso delle parti comuni anche la gestione del condominio nel suo insieme e quindi anche nell’aspetto finanziario stabilendo un criterio unico per il versamento delle quote condominiali che se è il versamento diretto nel conto condominiale non contravviene alle normative ma per le argomentazioni spraesposte le applica con maggior rigore
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Chiaro ed evidente come l'art.1129 cc novellato, al fine di rimediare ai danni del passato, abbia imposto all'amministratore solo l'uso di strumenti ben tipizzati per gestire il denaro condominiale (non l"obbligo di ricevere brevi manu le quote)
    Ciò al fine di:
    - migliorare la trasparenza dell'amministrazione
    - facilitare il controllo da parte dei condòmini
    - prevenire difficoltà alla sostituzione dell'amministratore.
    Solo se vincolatosi volontariamente, sulla base del mandato concordato, l'amministratore è tenuto alla ricezione fisica del denaro condominiale.

    Assolutamente; infatti in assenza di impegno a ricevere brevi manu le loro quote, tutti i condòmini sono tenuti a corrispondere quanto dovuto adottando lo strumento del Cc intestato al Condominio; non adempiessero gli verrebbe notificato adeguato D.I. contro cui nulla potrebbero eccepire.
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Obbligo che non è contenuto in nessuna norma. Se tale obbligo vi fosse, non vi sarebbe stata la necessità di stabilire l'obbligo per l'amministratore di far transitare tutte le somme da lui ricevute sullo specifico c/c intestato al condominio.
    L'amministratore, per quanto in discussione, ha il solo obbligo stabilito dall'art. 1129, comma 7 c.c. Pertanto, deve far transitare tutte le somme da lui ricevute o erogate sullo specifico c/c condominiale.
    Vi sarebbe irregolarità se, ricevuto 100 e pagato 40, versasse sul c/c condominiale la sola differenza pari a 60 (vi sarebbe la mancata utilizzazione del conto di cui al settimo comma, per tutte le somme da lui ricevute ed erogate).
    Se ricevesse 100 e versasse tale importo sul conto condominiale, ed erogasse 40 con uscita dal c/c condominiale, non vi sarebbe irregolarità. Visto che utilizza il c/c condominiale per entrambe le operazioni e pertanto il c/c condominiale contiene evidenza di tutte le somme da lui ricevute ed erogate.
     
    Ultima modifica: 13 Maggio 2016
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Significa quanto eventualmente ricevuto e non che l'art.1129 cc obbliga a ricevere brevi manu
     
  18. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    obbliga a ricevere brevi manu. E questo chi la detto;)
     
  19. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Esiste eccome se esiste...
    L'amministratore anche si rendesse irreperibile, ciò non esimerà in alcun modo il condomino debitore a versare quanto dovuto per legge; in caso di morosità e di notifica del D.I. in presenza di C.c. condominiale conosciuto,a nulla varrà eccepire che l'amministratore non si trovava per il versamento delle quote.
    Il moroso sarà condannato.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
     

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