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  1. rocco labate

    rocco labate Nuovo Iscritto

    Salve sono un nuovo iscritto. Ho un quesito da porre.
    sono proprietario di un negozio ad uso conmmerciale. Tra un anno scade il contratto di 6 + 6. Vorrei sapere come fare per disdettare il contratto ma nello stesso tempo vorrei rinnovarlo alle nuove condizioni economiche.
    Infatti se lo disdico il conduttore mi chiederà l'indennità di avviamento, ma se non lo disdico il contratto si rinnoverà automaticamente per altri 6 anni alle stesse condizioni economiche.

    Grazie.
     
  2. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve,
    purtroppo sono molti i proprietari nelle tue stesse condizioni
    le possibilita' sono quelle che tu hai indicato, oppure apri tu un'attivita' e dai disdetta perche' vuoi utilizzare il locale per insediare la tua attivita'
    PS cmq negli anni spero avrai applicato l'incremento dell'ISTAT in modo che il canone non risulti ora completamente fuori mercato.
    In questo momento passiamo un brutto periodo per gli affitti e la solvibilita' dei Conduttori, quindi se da quel punto di vista il tuo attuale Conduttore e' regolare valuta anche il rischio che correresti se non accettasse le tue nuove condizioni e te ne ritrovassi uno che si fa' "desiderare"
    Se il negozio in questione e' in una zona molto appetibile, per un futuro nuovo contratto valuta la possibilita' di impostare un'affitto di ramo d'azienda , saresti molto meno vincolato

    Saluti Marco
     
  3. sferbon

    sferbon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve, trovo assolutamente valide le considerazioni di Marco, ma mi piacerebbe un chiarimento sulla "possibilita' di impostare un'affitto di ramo d'azienda".
    Marco, ci dedichi un altro pò del tuo tempo e della scienza.
    Saluti Stefano
     
  4. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve,
    chiamarla scenza ... mi pare veramente troppo... chiamiamola piccola esperienza.... :)
    come dicevo se il locale commerciale e' appetibile e si vuole maggiore liberta' di contrattazione si puo' valutare l'idea di insturare un'affitto di ramo d'azienda (con tutto il notevole aggravio burocratico che ne consegue) contratto praticato nella quasi totalita' dei centri commerciali

    Se l'immobile da locare in zona appetibile e strategica e' gia' intestato ad una ditta occorre
    - Valutare attentamente il tessuto commerciale della zona (per individuare quali tipologie commerciali latitano)
    - puntare su attivita' che danno minori problemi di apertura (burocratici, fiscali, autorizzazioni sanitarie ASL , VVF, ecc)
    - la situazione ideale pero' e' quella del potenziale Conduttore che ha gia' idee chiare sull'attivita' che vuole svolgere
    - informarsi presso l'ufficio commercio del comune di competenza sui requisiti necessari all'attivita' che si vorrebbe aprire
    - inizire le pratiche di ottenimento inizio attivita' preferibilmente di commercio al minuto di generi alimentari e non alimentari abbigliamento ed accessori, per una sup inferiore ai 400mq (se sup vengono richiesti i parcheggi dedicati= grande distribuzione)
    - il tutto va' intestato alla ditta proprietaria del locale commerciale (che deve avere di conseguenza nell'oggetto sociale anche tale attivita' e l'apertura di unita' locale)
    - tramite SCIA o DIA adeguare il locale alle prescrizioni ASL , comunali, VVF, barrierearchitettoniche, risparmio energetico relative all'attivita' scelta
    - inserire un minimo di attrezzatura dedicata (bancone di vendita, allestimento base vetrina, impianto di illuminazione e condizionamento)
    - stipulare un contratto notarile (tassa fissa unatantum - no annuale di registro) di "affitto ramo d'azienda" comprensivo di licenza commerciale, attrezzatura e locali ad un "corrispettivo minimo garantito" adeguabile al 100% Istat in quanto di durata superiore ai 6+6 anni, diritto del proprietario di controllo annuale della denuncia IVA del Conduttore che se supera un dato importo di corrispettivi (contrattato tra le parti) innesca il calcolo di una percentuale di "corrispettivo" sulle vendite eccedenti tale limite (tale percentuale varia molto tra attivita' ed attivita' ... nella GD e' circa 1-2% nell'abbigliamento e accessori puo' essere di circa 5% )
    - Vantaggi: molti .... di liberta' di contrattazione e di liberazione locali in caso di inadempienze e morosita' , maggiore "canone" chiamato "corrispettivo minimo garantito" incremento (tramite la percentuale aggiuntiva) in caso di future variazioni positive del territorio (instaurazione di isola pedonale, migliorie comunali relative ai parcheggi ad aiuole e zone da adibire a deort)
    - Svantaggi: nessuno a patto che si stipuli un contratto che regolarizzi e chiarisca puntualmente tutte le responsabilita' a carico del Conduttore in caso di fallimento, vertenze con suoi dipendenti, inadempienze di conduzione verso leggi attuali e future a cui si deve adeguare, eventuali regolamenti condiminiali ecc, ecc e chiarimento che il contratto e' al di fuori delle norme che regolano l'avviamento commerciale
    - Quindi si evita il discorso avviamento in caso di interruzzione del rapporto e .... principalmente si evita l'attivita' di lucraggio da parte dei Conduttori che dopo alcuni anni cedono la loro azienda e il relativo contratto di locazione a terzi ... benemeriti sconosciuti ricavandone ottime cifre spesso sottobanco alla faccia del proprietario che si ritrova con Conduttori di cui non conosce la solvibilita', ma con sempre lo stesso canone di locazione
    saluti Marco
    se sono riuscito a chiarire alcune tue curiosita' ;) ;) dimmelo con un pollice in su ....ciao

    PS ottime tracce di contratti del genere le trovi applicate , come ho gia' detto in precedenza, nei grandi centri commerciali e quindi se hai amici Conduttori o proprietari di centri commerciali sono facilmente reperibili
     
    A sferbon piace questo elemento.

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