Indennità per la perdita dell'avviamento

[artemedea]

Buongiorno a tutti,
sono il proprietario di un immobile dato in affitto ad uso commerciale (ristorazione). Volendo cambiare destinazione d'uso all'immobile locato, ho atteso la scadenza del contratto 6+6 anni per riprenderne possesso. Vengo però a sapere che un contratto 6+6 non si interrompe dopo i 12 anni, ma ha un rinnovo automatico di ulteriori 6 se nessuna delle due parti comunica la sua intenzione di non voler rinnovare almeno 6 mesi prima della scadenza. Inoltre scopro che, nel caso comunicassi la mia volontà, sarei costretto a pagare agli affittuari una indennità per la perdita dell'avviamento quantificabile in diciotto mensilità pari all'ultimo canone corrisposto.

E' corretto? Vi sono scappatoie? Ma soprattutto ha senso affittare ad uso commerciale oppure faccio bene a cambiare destinazione d'uso in abitativa?

 

[Nemesis]

un contratto 6+6 non si interrompe dopo i 12 anni, ma ha un rinnovo automatico di ulteriori 6

Sì. Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.

se nessuna delle due parti comunica la sua intenzione di non voler rinnovare almeno 6 mesi prima della scadenza

No. La rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

nel caso comunicassi la mia volontà, sarei costretto a pagare agli affittuari una indennità per la perdita dell'avviamento quantificabile in diciotto mensilità pari all'ultimo canone corrisposto.

Esattamente così. E l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità.

 

[Dimaraz]

Vengo però a sapere...

Ma tu...firmi contratti a lungo termine senza conoscere le norme?

 

[BeppeX88]

Ma tu...firmi contratti a lungo termine senza conoscere le norme?

Ha firmato a sua insaputa

 

[uva]

ha senso affittare ad uso commerciale oppure faccio bene a cambiare destinazione d'uso in abitativa?

Le locazioni commerciali sono molto più vincolanti per il proprietario rispetto a quelle abitative: durata maggiore, preavviso per la disdetta da parte del locatore di 12 mesi , e soprattutto diritto del conduttore all'indennità perdita avviamento nei casi come il tuo.
Secondo me è opportuno valutare il cambio destinazione d'uso da commerciale ad abitativo. Considerando la possibilità di stipulare contratti concordati che hanno una durata minore e consentono agevolazioni fiscali interessanti (aliquota IMU ridotta, cedolare secca e tassazione IRPEF agevolate).

 

[artemedea]

Ma tu...firmi contratti a lungo termine senza conoscere le norme?

In realtà ho ereditato la proprietà dell'immobile e sono subentrato nel contratto.

 

[artemedea]

Le locazioni commerciali sono molto più vincolanti per il proprietario rispetto a quelle abitative: durata maggiore, preavviso per la disdetta da parte del locatore di 12 mesi , e soprattutto diritto del conduttore all'indennità perdita avviamento nei casi come il tuo.
Secondo me è opportuno valutare il cambio destinazione d'uso da commerciale ad abitativo. Considerando la possibilità di stipulare contratti concordati che hanno una durata minore e consentono agevolazioni fiscali interessanti (aliquota IMU ridotta, cedolare secca e tassazione IRPEF agevolate).

E' esattamente il ragionamento che ho seguito io. Grazie mille!

 

[uva]

Dal primo post pare di capire che non puoi evitare la proroga del contratto per i prossimi 6 anni, in quanto non sapevi di dover inviare al conduttore la disdetta con preavviso di 12 mesi.
Se è così, ora puoi solo negoziare col conduttore un accordo affinché lui rilasci l'immobile. Ovviamente ti chiederà una congrua buonuscita!

Se invece sei ancora in tempo per inviargli la disdetta osservando i 12 mesi di preavviso, quantifica la somma per indennità perdita di avviamento a cui lui ha diritto prima di procedere.

In pratica devi confrontare tutti i costi dell'operazione con i ricavi che conseguiresti facendo il cambio destinazione d'uso e affittando l'immobile ad uso abitativo.

 

[artemedea]

Dal primo post pare di capire che non puoi evitare la proroga del contratto per i prossimi 6 anni, in quanto non sapevi di dover inviare al conduttore la disdetta con preavviso di 12 mesi.
Se è così, ora puoi solo negoziare col conduttore un accordo affinché lui rilasci l'immobile. Ovviamente ti chiederà una congrua buonuscita!

Se invece sei ancora in tempo per inviargli la disdetta osservando i 12 mesi di preavviso, quantifica la somma per indennità perdita di avviamento a cui lui ha diritto prima di procedere.

In pratica devi confrontare tutti i costi dell'operazione con i ricavi che conseguiresti facendo il cambio destinazione d'uso e affittando l'immobile ad uso abitativo.

Teoricamente sarei ancora in tempo, ma dovendo consegnargli 20 mensilità lorde (18 indennità + 2 cauzione) la cosa diventa economicamente proibitiva.

Considerando la tassazione al 48% + 2% di tassa di registro + IMU + TASI + assicurazione + spese di manutenzione, 20 mensilità lorde corrispondono circa a al netto che metto da parte in 5 anni.

Mi stupisco che i proprietari di immobili affittino ad uso commerciale. Se non mi ci fossi ritrovato mio malgrado, avrei fatto da subito cambio di destinazione d'uso.

 

[Dimaraz]

Mi stupisco che i proprietari di immobili affittino ad uso commerciale

Secondo te sono tutti scemi?

Trascurando le difficoltà in questo periodo, dovute alla pandemia, la locazione di immobili ad uso industriale/commerciale è sempre stata vantaggiosa per i proprietari.

Questione diversa fare un contratto e poi voler recedere anticipatamente.
(ovviamente tu escluso vista la spiegazione).