1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. Aldo Grippa

    Aldo Grippa Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti. Espongo il caso per il quale gradirei leggere un parere a riguardo: sono proprietario di una villetta a schiera posta all'interno di un condominio orizzontale costituito da numerosi blocchi di edifici. Il blocco di villette di cui faccio parte è formato da n. 14 villini a schiera con due pareti laterali esterne realizzate con mattoni di gres forato. Una di queste pareti (secondo quanto comunicato dalla contigua proprietaria all'amministratore) causa infiltrazioni di acqua all'interno del suo villino per cui l'amministratore stesso, senza convocare alcuna assemblea e senza interessare almeno i 14 proprietari facenti parte del blocco di villini, ha ritenuto di intervenire con immediatezza a contattare ditta di sua fiducia per la risoluzione del problema ed in base alla spesa complessiva prevista (circa euro 7.000,00) ha richiesto a tutti i 14 proprietari il pagamento anticipato (pro-quota) relativo ai lavori a farsi. La richiesta di pagamento di quanto da me dovuto non contiene alcuna comunicazione o documentazione circa l'esecuzione dei lavori dal punto di vista tecnico. Da notizie da me assunte in loco sembrerebbe che i lavoro sarà eseguito mediante il rivestimento di tutta la suddetta parete con piastrelle in ceramica. La domanda è: può l'amministratore agire, a suo insindacabile giudizio, senza prima sentire il parere dei condomini interessati circa la migliore soluzione al problema sia dal punto di vista tecnico che economico? Vero è che comunque il problema infiltrazione di acqua dall'esterno deve essere risolto secondo la tecnologia più efficace. Ritengo però eccessivo il ricorso al criterio adottato autonomamente dall'amministratore riguardo al tipo di rivestimento dell'intera parete con le piastrelle (?) che certamente si appartiene più all'aspetto decoro che all'eliminazione della causa infiltrazione. Come devo comportarmi per contrastare la decisione dell'amministratore che a mio parere è arbitraria e comunque poco corretta. Grazie.

    amente il modo con il quale la ditta dovrà
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti pare anche ha me che l'amministratore si è "allargato" un po troppo nel suo dovere di agire entro l'urgenza prevista dall'art. 1135 cc
    In questo caso sembra che ha adottato una soluzione "definitiva", che poteva essere discussa e decisa in assemblea valutando altri preventivi da altre ditte magari risparmiando un bel po di soldini.
    Comunque non aveva neppure il diritto di chiedere degli anticipi sino a che non c'era una delibera e chi ha pagato poteva non farlo.
    Ora secondo me devi attendere una ratifica dell'assemblea la quale renderà valida la decisione dell'amministratore.
     
  3. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Spiega bene in che modo l'oggetto dell'intervento è una parte comune.
     
  4. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per isolare un muro fatto di gres forato, ci sono altri tipi di interventi da mettere in opera. Quello di piastrellare, a mio modesto parere è la meno opportuna. Infatti proprio le piastrelle posizionate su pareti verticali potrebbero sicuramente dare problemi nel tempo a causa degli agenti atmosferici. Oggi in commercio ci sono soluzione idonee a tale scopo. Basterebbe contattare la Mapei e chiedere il sopralluogo di un suo responsabile tecnico, il quale sicuramente troverà la soluzione giusta per risolvere il problema ed a costi sicuramente più contenuti.
     
  5. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    L'Amministratore è andato decisamente oltre i suoi poteri. Da quel che ho capito, comunque, i lavori non sono stati ancora effettuati. Se è così si rivolga immediatamente al Suo Avvocato di fiducia (magari insieme agli altri condomini scontenti) e lo diffidi a non sottoscrivere alcun contratto con la ditta, altrimenti ne risponderà personalmente. Allo stesso tempo, lo inviti a convocare immediatamente l'assemblea con all'ordine del giorno soluzione del problema delle infiltrazioni nonchè dimissioni amministratore e nomina nuovo amministratore. Nel caso in cui non ottemperi, convocatela da soli, revocate l'incarico e nominate un nuovo amministratore meno "allegro" nello spendere soldi non suoi.

    Saluti, Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale.
     
  6. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    A mio avviso, prima di discutere del comportamento dell'amministratore, occorrerebbe stabilire se l'intervento riguarda le parti comuni o no. Le villette a schiera normalmente sono addossate le une alle altre e solo quelle "terminali" della schiera hanno, ciascuna, una parete "esposta", cioè non attaccata o coperta da quella di un'altra villetta (spero di essermi spiegato bene). Ogni villetta intermedia a quelle terminali è strettamente privata: orbene, solo le pareti esterne delle due villette terminali fanno parte delle cosiddette "parti comuni" e, come tali, dovranno essere riparate a spese di tutti. Quindi, se l'infiltrazione di acqua è su una delle due pareti terminali della schiera, allora la spesa per la riparazione va suddivisa fra tutti i condomini; mentre se l'infiltrazione è tra due villette intermedie o sulle pareti anteriore o posteriore di ciascuna villetta, la spesa andrà suddivisa solo fra i condomini di tali due villette o della villetta interessata. Stabilito questo, concordo sul cattivo comportamento dell'amministratore, che avrebbe dovuto agire nel modo che ha fatto solo se l'infiltrazione avesse comportato l'allagamento in caso di mancato intervento, cioè se ci fosse stata un'urgenza vera, cosa che non mi sembra ci sia stata. Teoricamente si potrebbe non pagare, a meno che una successiva assemblea ad hoc non ratifichi la spesa giustificando l'operato dell'amministratore, a carico del quale resterebbero le spese in caso di mancata ratifica. Poi ci sarebbe anche da discutere sul tipi di intervento: che cambia tra il gres e le mattonelle se non si isola la parete con guaina o altro?
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' un lavoro pessimo. Primo: sei sicuro che e' parte comune? Secondo: fai un giro per condomini, facendo anche leggere queste risposte, autoconvocate una assemblea, dimettete l'amministratore e nominatene un altro. Velocemente.
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' chiarissima sul punto una pronuncia della Suprema Corte, la n. 9096/00 resa in relazione al supercondominio ma chiaramente riferibile anche ad altre fattispecie come per l’appunto quella del condominio orizzontale.
    Altro punto fondamentale, questo espressamente trattato dalla pronuncia in esame, è quello concernente l’individuazione delle parti comuni. Infatti i beni elencati dall’art. 1117 c.c. (nonché gli altri che abbiano le medesime caratteristiche) devono considerarsi e non presumersi di proprietà comune. Com’è stato autorevolmente osservato “ la norma dell'art. 1117 del codice civile stabilendo che: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo", le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione. E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D'altra parte, se con la disposizione dell'art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.
     
  9. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sperando che ci sia la maggioranza per le dimissioni.
     
  10. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Non è molto chiara la situazione, mi sembra di capire che alla fine dei lavori proposti dall'amministratore una porzione dell'edificio avrà un rivestimento differente dalla restante parte, se così è esteticamente non è una bella soluzione. Quanti anni ha il complesso? Se inferiore ai dieci anni la riparazione compete al costruttore.
     
  11. Aldo Grippa

    Aldo Grippa Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Chiedo scusa a tutti i partecipanti in questa discussione per la carenza di informazioni e preciso:
    1. Il Condominio è costituito da n. 12 blocchi di villette a schiera. n. 155 è il totale complessivo dei condomini partecipanti al condominio.
    2. Solo un blocco di villette appartenenti a n. 14 condomini su 155 è interessato dai lavori a farsi.
    3. Non è stata convocata nessuna assemblea dell'intero condominio per questi lavori nè una riunione ristretta dei soli condomini interessati dai lavori.
    4. L'oggetto dell'intervento a farsi è una parte comune dell'edificio (c.d. blocco) costituito da due pareti laterali e n. 14 villette a schiera.
    5. Credo che i lavori non siano stati ancora effettuati anche perchè l'amm.re, allo scopo di fare cassa ha richiesto il versamento rivolto ai soli 14 condomini suddetti.
    6. Non mi risulta che la presunta infiltrazione abbia comportato l'allagamento della villetta addossata alla parete laterale.
    7. Per il caso specifico, essendo gli interessati una esigua minoranza, questi anche volendo non potrebbero convocare un'apposita assemblea ordinaria di tutto il condominio. Credo che possono solo chiedere all'amm.re una riunione straordinaria dei soli condomini interessati allo scopo di discutere ed eventualmente approvare i lavori effettivamente necessari e ritenuti urgenti e comunque solo in presenza di regolari preventivi di spesa corredati delle relative caratterisitiche tecniche circa l'esecuzione del lavoro.
    Quanto sopra in risposta ai diversi quesiti e dubbi espressi dai partecipanti a questo forum. Grazie a tutti.
     
  12. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Replico al punto 7. I condòmini interessati sono quelli del blocco che ha il problema delle infiltrazioni (proprietà separata), loro quindi debbono convocare l'assemblea straordinaria e l'assemblea riguarda solo quel blocco. Così impostata la faccenda, le cose dovrebbero procedere come è giusto che procedano, fisiologicamente e quindi non patologicamente.
     
  13. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    1. Non mi risulta che la presunta infiltrazione abbia comportato l'allagamento della villetta addossata alla parete laterale.
    Quanto sopra in risposta ai diversi quesiti e dubbi espressi dai partecipanti a questo forum. Grazie a tutti.[/quote]
    ma hanno fatto una ricerca della causa nel muro della villetta danneggiata?
    non si fanno riparazioni prima di sapere la causa delle infiltrazioni,chi lo dice che viene dall'esterno il danno,se dopo il lavoro ritorna il problema.
    cartellino rosso all'amministratore.:^^:[DOUBLEPOST=1383338450,1383338429][/DOUBLEPOST]
    1. Non mi risulta che la presunta infiltrazione abbia comportato l'allagamento della villetta addossata alla parete laterale.
    Quanto sopra in risposta ai diversi quesiti e dubbi espressi dai partecipanti a questo forum. Grazie a tutti.[/quote]
    ma hanno fatto una ricerca della causa nel muro della villetta danneggiata?
    non si fanno riparazioni prima di sapere la causa delle infiltrazioni,chi lo dice che viene dall'esterno il danno,se dopo il lavoro ritorna il problema.
    cartellino rosso all'amministratore.:^^:
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ammesso che il problema sia dovuta dalla parete esterna e preso atto che la richiesta di porre in essere un rivestimento in piastrelle (bisognerebbe capire cosa intende l'O.P perché detto così non andrebbe benissimo come sistema la piastrella) sicuramente al punto 7 pur essendo un singolo blocco del complesso ad avere il problema, proprio perché c'è un complesso unico con un amministratore non si può staccare e fare un'assemblea dedicata al singolo. Una cosa è certa però, le spese di manutenzione non toccano al complesso intero ma riguardano il solo fabbricato interessato. Per altri motivi (eventuali spese di manutenzione al complesso che recentemente ho realizzato) avevo chiesto ad un avvocato e ad un notaio di mia fiducia come si potessero suddividere, e mi è stato risposto che pur facendo parte dello stesso condominio, quando ci sono problematiche che toccano il singolo fabbricato, le spese vengono ripartite agli utenti di quel fabbricato.
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma se gli altri blocchi non sono interessati al problema, perché debbono occuparsene e preoccuparsene? Partecipa (quindi vota) chi è tenuto a pagare, gli altri magari possono essere presenti, ma non hanno diritto di parola e di voto.
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perché è un unico condomino Jac, anche quando hai un solo fabbricato e (ad esempio) hai un danno su una parte del tetto (non su tutto) non paga tutto il fabbricato intero ma le spese del 1/3 e 2/3 le dividi solo tra quelli che stanno sotto alla falda danneggiata. Se il problema fosse esteso a tutto il tetto del fabbricato le spese 1/3 e 2/3 le riparti su tutte le unità sottostanti. In entrambi i casi sia che i condomini debbano pagare o meno si fa un'unico verbale d'assemblea dove si citano tutti i problemi. In questo caso, non differisce, perché pur avendo più fabbricati l'amministratore è comune, il condominio è uno solo ed inscindibile (è un complesso).

    Ovviamente in complesso composto dai fabbricati A,B,C,D indicherai in verbale che la perdita è situata nel muro tale del fabbricato B (faccio un esempio) dove visto il perdurare dell'evento d'infiltrazione d'acqua si incarica un tecnico per studiare l'intervento migliore e preparare un computo metrico da consegnare a più imprese per avere dei preventivi quanto meno omogenei. Se (può succedere) l'impresa dovesse avere una soluzione ancora migliore la sottopone al tecnico per avere un parere ed eventualmente riferire della modifica l'amministratore.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 2 Novembre 2013
  17. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un condominio può avere anche proprietà separate. Quando l'intervento riguarda una proprietà separata, si fa riferimento ai soli condòmini cui pertiene, come partecipazione (voto) e come pagamento. E' normale prassi. Vedi art. 1123 C.C.
     
  18. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    SE L'INTERVENTO NON PREVEDEVA L'URGENZA, MALE HA FATTO L'AMMINISTRATORE a far fare dei preventivi e chiedere soldi, senza interpellare i condomini in assemblea per decidere il da farsi
     
  19. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se c'è urgenza non c'è tempo di chiedere preventivi, una ditta 'una' fa i lavori nel tempo più breve.
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Concordo cc art 1123 3° comma
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina