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  1. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Buongiorno a tutti,

    prima di informarmi dall'amministratore vorrei porre la situazione a voi per non farmi trovare impreparata.

    Una condòmina del mio piano ma che non ci abita, mi ha comunicato allarmata di aver parlato con l'amministratore, per questioni di affitto del suo mini appartamento, e che questo le avrebbe detto, così d'emblée, che ci sarà una spesa di 6mila euro a seguito delle infiltrazioni a danno della zona interrata dei garage nel fine 2011. :-o:shock::-o:shock:
    Ha citato bollette dell'acqua quindi io, presumo si sia riferito ai costi di acqua e non all'intervento della ditta che ha riparato il guasto.

    Quindi,

    ipotesi 1:

    io ho comprato nel settembre 2011, l'infiltrazione l'ho scoperta io i primi di dicembre 2011 e ho avvisato l'amministratore con email e foto, lui ha mandato una ditta.
    A tal proposito una cifra immane si può raggiungere se il guasto perdurava da anni, quindi ben prima del mio acquisto e di conseguenza io non ne sono responsabile.


    ipotesi 2

    la ditta ha riparato il guasto a fine 2011/primi 2012 e potrebbe NON aver risolto il problema che si è perpetrato fino ad oggi, anche in questo caso i condòmini non ne avrebbero responsabilità in quanto la ditta deve eseguire il lavoro a regola d'arte. Ma comunque trovo improbabile una spesa di euro 6000 x 1 anno, propendo sempre per il fattore antecedente.




    Ipotesi 3: la più triste! :triste:

    i 6000 euro sono il costo dell'intervento della ditta, a mio avviso carissimo per aver identificato il problema e alzato una botola in giardino e riparato.

    Inoltre, per quanto sia urgente, l'amministratore non ha il dovere di avvisare tutti i condòmini e metterli a conoscenza dell'entità della spesa ????:rabbia:

    Poi dice che l'assicurazione non copre questo tipo di problema, e te pareva! Ma a cosa serve pagare l'assicurazione condominiale se non copre uno dei problemi più frequenti nei condomini, cioè le infiltrazioni???!!!!

    Siccome la palazzina è piccola e siamo 5 proprietari, io già tremo per una spesa così grossa e vorrei appigliarmi a una delle due ipotesi che mi scagionerebbero da ciò.
     
  2. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Una domanda che mi preme è:

    Un infiltrazione estesa al piano dei garage ma in zona condominiale, è considerato un intervento urgente che faccia si che l'amministratore non avvisi tutti i proprietari? E che successivamente, a spese avvenute, le comunichi così casualmente ai condomini???
     
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si, è possibile, se l'intervento è urgente, in quanto previsto dal Codice Civile all'art. 1135;

    - L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

    p.s. non è possible valutare l'urgenza attraverso un Forum e senza valutazioni o perizie sul posto da parte di professionisti, ma se ci sono infiltrazioni, secondo me, ci potrebbe stare.
     
  4. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Ma lui non ne ha riferito alla prima assemblea,
    all'assemblea che è avvenuta dopo aver ordinato i lavori, ne abbiamo parlato semplicemente per sapere l'entità dei costi eventuali e se l'assicurazione avesse coperto i costi. Lui rispose che si doveva informare, ed è passato 1 anno e due mesi da allora :shock:

    Ma i lavori erano già fatti! Ed essendo solo in due proprietari presenti, altri nemmeno sanno nulla di tutto ciò. per me non è un comportamento corretto.
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non posso che suggerire di far valutare l'urgenza SI io NO da un tecnico di tua fiducia, nel caso l'urgenza non sussista, potrai .... e se lo vorrai, agire contro l'amministratore per la troppa e inutile solerzia dimostrata, ma lo dovrai fare con ricorso all'Autorità Giudiziaria, dimostrando il tuo assunto con l'assistenza di un legale. Fatto salvo che l'assemblea al rendiconto a consuntivo non approvi l'operato dell'amministratore convalidando la spesa effettuata.
     
  6. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Lo farà chi la vede come me, presumo tutti nel condominio! Visto che c'è chi addirittura non è stato avvisato neppure del problema!

    Dubito si approvi una spesa del genere...


    E comunque lo dovrò chiamare x chiedere delucidazioni, so solo quello che ha capito la mia coinquilina,
    pensa che lei ha detto di aver capito che l'amministratore si riferisse ad un costo di bollette dell'acqua! :shock:

    Fosse realmente così sarei salva!x i motivi cui sopra..
     
  7. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Tutti a guardare le instant poll :risata:
    basate sul nulla poi...
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Alla fine della gestione del mandato, l'amministratore dovrà sottoporre all'assemblea un resoconto a consuntivo con le spese effettuate (urgenti o no che siano) con fatture e giustificativi, e l'assemblea approvare queste spese con le relative maggioranze stabilite dall'art. 1136 cc.
    Se ci saranno irregolarità, qualsiasi condomino avrà l'opportunità di impugnare e ricorrere all'Autorità Giudiziaria.
    Per cui, fossi in te attenderei questo evento.
     
  9. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    A breve ci sarà l'assemblea, almeno spero visto che è passato già un anno e due mesi..., comunque, mi consigli di NON chiamarlo oggi per avere informazioni e aspettare l'assemblea???
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' una scelta che puoi fare solo tu, se desideri ottenere informazioni dall'amministratore, puoi farlo, e lui dovrebbe informarti del suo operato, oppure attende l'assemblea annuale e davanti a tutti gli altri condomini, chiedere l'esibizione di quanto speso (se non già preventivato) e per quale motivo è stato effettuato, ma se è stato effettuato per una infiltrazione urgente, secondo il mio parere l'amministratore ha agito correttamente.
     
  11. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Tu chiameresti per sapere?
     
  12. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Per i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente per i quali è impossibile, data appunto l'urgenza, una preventiva convocazione dell'assemblea, è prevista però un'eccezione, in quanto possono essere ordinati dall'amministratore stesso (articolo 1135, ultimo comma). Questa deroga è però mitigata dall'obbligo per quest'ultimo, di illustrare la situazione ai condomini nella prima assemblea (articolo 1135, ultimo comma) senza comunque bisogno della ratifica. In proposito è intervenuta anche la Cassazione (sentenza 1481/1970): «Il compimento dei lavori suddetti non costituisce eccesso di mandato, né l'obbligo di riferirne all'assemblea può confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato, rientrando invece, sia pure con carattere particolare, nell'obbligo generale che incombe all'amministratore di rendere il conto della sua gestione ai condomini i quali hanno un ampio potere di controllo su tutto il suo operato. L'inosservanza dell'obbligo, di cui all'ultimo comma dell'articolo 1135, per quanto attiene alla comunicazione alla prima assemblea dell'avvenuta esecuzione di lavori urgenti, non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate». ©
     
  13. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il fatto che l'amministratore, per oltre un anno, non abbia emesso le bollette per incassare circa 6000 euro mi fa pensare che si tratti di una bolletta per conguaglio di acqua pervenuta ultimamente.
    In questa ipotesi è evidente che l'eccedenza (acqua dispersa, non contabilizzata dai contatori privati) debba essere suddivisa in parti uguali tra i condomini.
    Se il tuo amministratore (come fanno i più solerti) si fosse preoccupato di effettuare periodicamente (es. ogni tre mesi) la lettura del contatore generale e dei contatori parziali avrebbe scoperto la perdita prima che causasse un conguaglio così esoso.
    Saluti
     
  14. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Grazie Camillo!
    Per questo si sta facendo in 4 per cercare di tappare i buchi con l'assicurazione e un ricorso all'utenza...ma mi sembra senza risultati.

    Comunque, ieri l'ho chiamato e mi ha confermato che questa cifra di circa 5000 euro è a seguito conguaglio a causa di un tubo interrato che si è rotto, mesi o anni prima del mio acquisto, posso io rivalermi (dato che ci sono prove di ciò) con l'ex padrone?
     
  15. Giovanni de Matteis

    Giovanni de Matteis Nuovo Iscritto

    Ma come si fa a chiedere un consiglio solo su illazzioni e sul sentito dire ? E' inutile allarmarsi prima che l'Amministratore comunichi ufficialmente la situazione ! AMMESSO CHE ESISTA. http://www.propit.it/images/smilies/icon_lol.gif
     
  16. Giovanni de Matteis

    Giovanni de Matteis Nuovo Iscritto

    Ma come si fa a chiedere un consiglio solo su illazzioni e sul sentito dire ? E' inutile allarmarsi prima che l'Amministratore comunichi ufficialmente la situazione ! AMMESSO CHE ESISTA.
     
  17. prisco79

    prisco79 Membro Junior

    Giovanni, l'ultimo post mio ha confermato la tesi del costo della bolletta a causa del tubo rotto nel periodo antecedente al mio acquisto.

    Ho chiamato ieri l'admin apposta x sapere.
     

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