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  1. Gianfrancobo

    Gianfrancobo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti!

    Ho bisogno di un consiglio, sono proprietario di un appartamento che è coperto in parte da un lastrico solare di pertinenza della mansarda sovrastante. Il mese scorso il proprietario della mansarda (che vive in altra regione) ha richiesto al condominio il rifacimento della terrazza con presentazione di un preventivo.

    Alla prima pioggia…. È iniziato a piovermi in casa…. Avvisato tempestivamente l'amministratrice del condominio e chiamato il proprietario che mi ha risposto che se si parla di rifacimento totale della terrazza (come da sua richiesta) viene subito se invece si parla di coprire temporaneamente la falla non viene.. La mia intenzione è di partecipare alla spesa ma ho chiesto all’amministratrice di andare a visionare il lastrico per verificare la situazione…e ma il proprietario della mansarda ha risposto “non vedo la necessità … io non faccio entrare nessuno”

    Chiedo a voi:

    1) se partecipo alle spese è mio diritto sapere in che situazione e il lastrico?
    2) E' legittimo che non venga a tamponare la situazione dicendo che è impossibilitato e che nessuno ha le chiavi?
     
  2. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intanto chiedigli i danni per ciò che stai subendo. Fagli inoltre presente che poiché dovrai partecipare alla spesa pro quota sui 2/3 della medesima, non può decidere da solo a chi affidare il lavoro. Occorrerà quindi che qualche altra impresa possa visionare il luogo ove impostare il cantiere. E se tale lavoro assume una certa rilevanza, sarà bene che la ditta incaricata abbia le carte in regola per consentirci le detrazioni fiscali previste.
     
  3. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fai tutto per raccomandata il mansrdista si sta mettendo in una situazione non felice, considera che le decisioni vanno prese dai condomini e non singolarmente il lastrico comunque è condominiale anche se di proprietà e ad uso esclusivo del mansardista.
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Condivido il consiglio di Luigi ed aggiungo che Il proprietario è responsabile dei danni provocati da una sua negligenza. A maggior ragione se è a conoscenza dei problemi e lui non si attiva immediatamente per risolverli coinvolgendo il condominio che deve intervenire sulla spesa ma solo dopo che il proprietario autorizza il transito per l'esecuzione dei lavori necessari. Essendo coinvolto il condominio nella spesa, per giunta maggiore, deve essere lo stesso ad affidare l'esecuzione dei lavori, dopo avere esaminato i preventivi pervenuti previsti dalla legge.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    si potrebbe salire con un cestello mobile dall'esterno e vedere la situazione e dopo si potrà organizzare il tutto per procedere alla riparazione
     
  6. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Salendo con un cestello non si può verificare il reale stato della terrazza, se si accede alla stessa si può essere denunciati per violazione della proprietà privata.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    allora cosa suggerisci, e quale proposta dai ha gianfrancobo
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il proprietario del terrazzo non può imporre al condominio il rifacimento del pavimento per un suo desiderio. Se vuole lo fa a sue spese. Il condominio deve intervenire per la sua manutenzione non per abbellirglielo. Se, come sta avvenendo, si manifestano dei problemi che addirittura producono danni alla proprietà sottostante, l'intervento deve essere effettuato immediatamente con la ripartizione delle spese come prevede la legge. Se lui si oppone o, ancor peggio, attiva un ricatto, pagherà i danni provocati dal suo ostruzionismo.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Mi pare di capire che il rifacimento però non serve solo ad abbellire questo lastrico ma servirebbe al condominio per eliminare le perdite d'acqua che intervengono sull'alloggio sottostante al medesimo, e che essendo alla stregua di una copertura a falde, sia condominiale e fino a qui credo non ci siano problemi si sorta. Il problema nasce proprio nella stratigrafia esistente del lastrico che evidentemente presenta più di un problema (pilette bucate, guaine forate, materiali del massetto sotto alle piastrelle non adatti ) queste sono le cause principali dei disastri nei lastrici.

    Il fatto è che (per fare un lavoro come si deve e senza futuri contenziosi) occorrerebbe nominare un Professionista con i contro-attributi che faccia il progetto e Direzione lavori per il rifacimento dello stesso con tanto disegni in pianta e stratigrafia del lastrico, il tutto allegati ad un computo metrico estimativo delle lavorazioni da eseguire in modo da avere una base di partenza per i preventivi, e con un capitolato d'appalto delle opere. Ovviamente tutti questi documenti dovranno essere parte integrante del contratto d'appalto con l'impresa vincente.

    Se partite nel chiedere i preventivi (ve lo dico per esperienza più che diretta sia come Libero Professionista che come Impresa) difficilmente avranno le stesse descrizioni , infatti ogni impresa ha il suo sistema nelle lavorazioni di conseguenza NON sono confrontabili; indi per cui non avrete la piena possibilità di scegliere (a parità di lavorazioni) l'impresa economicamente più conveniente.

    Spero che chi non sia del mestiere abbia comunque capito.
     
    A Gianco, quiproquo e rita dedè piace questo elemento.
  10. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa è la mia riflessione. Molto sbrigativamente la maggior parte del "popolo" tende a identificare l'uso esclusivo di una parte condominiale comune come se fosse piena proprietà per cui sia l'accesso, sia la sosta sono interdette al resto del condominio...
    Proprio come un alloggio: tu Gianfrancobo, tu L.Barbero, tu Chiacchia, tu Gianco, tu Raffaelemaria,tu Adimecasa, tu Daniele78 e tu quiproquo non potete entrare nel mio alloggio...
    Mentre sia la legge (giurisprudenza), sia i regolamenti condominiali, distinguono (o dovrebbero) fra accesso e sosta...per cui l'accesso come principio generale non può essere vietato, essendo il lastrico un bene comune su cui gravano spese presenti e future, ordinarie e straordinarie...ma può e deve (l'accesso) essere regolamentato e ristretto a ben precise esigenze fino a limitarne la pretesa indiscriminata da altri condomini. Il fatto che per accedervi ci sia bisogno delle chiavi in possesso dell'esclusivista realizza concretamente un potere di veto estremo nelle mani dello stesso ma non fino al punto di resistere all'indispensabile, a volte unica, eccezione prevista dalla normativa che è quella dell'intervento tecnico...
    in altre parole non puoi accedere per ammirare il paesaggio (questo comporterebbe la sosta che essendo esclusiva di fatto è vietata...ne consegue che l'accesso per un motivo indebito diventa automaticamente a sua volta indebito...) o per ficcanasare sulle modalità d'uso (privatezza) dell'esclusivista...e anche fino ad un controllo periodico non indispensabile...Ma a fronte di una emergenza
    come quella esposta (la più comune), d'altronde incomprensibile per
    noi comuni mortali ( che voglia nascondere qualche opera illecita???)
    non resta che minacciare e attuare la via legale.
    Così parlò QPQ.
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    errata corrige: Ma a fronte di una emergenza come quella esposta(la più comune) e di una OPPOSIZIONE incomprensibile...ecc...ecc... QPQ.
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @quiproquo di solito questi lastrici solari (tetti terrazzi) hanno la superficie compresa nella planimetria catastale dell'alloggio dell'ultimo piano, per cui il proprietario che ci paga le imposte le paga pure per quella superficie lì. Quindi mi sembra giusto che possa decidere cosa fare in casa sua. Diciamo solo che quella stessa superficie fungendo anche da copertura per i piani sottostanti dovrebbe spingere l'amministratore a chiedere l'accesso a tecnici per verificarne lo stato ed iniziare quel lavoro che dicevo poc'anzi. Riprendendo poi il discorso di @Gianco sicuramente un cambio di finiture spetterebbe economicamente solo al proprietario mente una demolizione totale da ripartire. Si può benissimo però chiedete al tecnico ed all'impresa di dividere il costo per la demolizione e nuova esecuzione delle piastrelle da tutto il resto.
     
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Daniele. Molto esauriente negli aspetti tecnici costruttivi e di ripartizione economica. In perfetta sintonia con la richiesta del postante. Io di solito non intervengo mai su questi aspetti...non ne ho la veste...Io mi sono limitato a sottolineare che di solito i lastrici e i cortili concessi ai singoli alloggi in USO ESCLUSIVO sono considerati o parti comuni nel caso di cortili aperti (senza barriere delimitative dei singoli spazi in esclusiva) o FUNZIONE di parte comune come può essere il lastrico che a differenza del cortile aperto ,ha una barriera insormontabile costituita dagli alloggi (o) ultimo piano. Mentre per i cortili così descritti non vi sono impedimenti fisici, salvo l'eventuale divieto regolamentare, sul lastrico è fisicamente impossibile accedervi e calpestarlo senza le CHIAVI dell'esclusivista. Infine credo che il caso sia ben regolamentato dai codici e dall'abbondante giurisprudenza. Vedrai che ci sarà qualche ulteriore intervento in tal senso. Cordialissimi saluti. qpq.
     
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  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per ora mi è capitato solo un caso di riparazione di un lastrico solare con problemi che causavano effetti simili a quelli descritti, ovviamente scoccia sempre però alla fine si è riusciti a fare tutto il lavoro ed ora sono tutti felici.
    Sia l'esclusivista che si è ritrovato una pavimentazione nuova, sia quelli sottostanti che non hanno più problematiche d'infiltrazioni d'acqua dalla parte soprastante. In una parola sola è tornata l'armonia (almeno da questo punto di vista) tra i vari condomini e in periodi di difficoltà come questi un po' di sana armonia con i vicini non guasta mai.
     
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  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Leggendo di qua e di là ho potuto appurare che gli articoli del codice civile che regolano la materia sono essenzialmente il 1121, 1130 e il 2050. Inoltre molte sentenze comprese quelle della cassazione non fanno altro che ribadirne il contenuto. Vi è un obbligo di custodia correlato a quello di manutenzione che può essere attribuito sia
    all'esclusivista, sia all'intero condominio e per lui all'amministratore,o solidalmente ad entrambi. Ciò premesso, aggiungo un' altra considerazione dovuta al mio vissuto. Ed è questa:
    Come dice @daniele78 il costruttore per dare maggiore garanzia e il senso di piena proprietà (esagerando...) inserisce nella planimetria rogitale anche la parte in esclusiva giardino, cortile o lastrico che sia. Poi nel regolamento condominiale
    va a specificare a volte anche dettagliatamente le modalità dell'uso esclusivo evidenziando anche i diritti e doveri dell'usuario esclusivista. Orbene il codice civile all'art.....??? (o qualche sentenza...) dispone che in caso di contrasto fra l'atto d'acquisto e il regolamento condominiale debba prevalere quest'ultimo (???) Questo per completezza astratta...ora non so quanto possa essere utile consigliare al postante originale di leggere bene il regolamento cond. e trarne spunto per dare maggiore forza al suo diritto al ripristino funzionale (riparazione) e al risarcimento dei danni se dimostrabili. Cordiali saluti a tutti. QPQ.
     
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  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Precisazione: Non è previsto dal codice civile la prevalenza del regolamento cond., bensi da due sentenze della Cassazione dei lontani anni 1964 e 1965.rispettivamente n.2155/64 e 1700/65 dove essa è valida solo se esso sia sato redatto e depositato prima dell'atto d'acquisto in questo caso dell'esclusivista...Quindi resta irrisolto se fosse
    il caso contrario. Tuttavia, di solito, il costruttore-venditore nei preliminari-promissori di vendita (a volte a cantiere aperto..) fa esplicito riferimento all'accettazione del regolamento condominiale, sia pure ancora da stipulare e si fa parte diligente per depositarlo prima dei rogiti notarili. E' anche vero che il regolamento Cond. dovrà
    poi essere approvato dalla prima assemblea dopo la costituzione del condominio, dove ne siano possibili a maggioranza qualificata anche eventuali modifiche...Infine gli articoli del codice c. che danno forza
    all'esclusivista sono i n.1117 e 1138. Grazie per l'attenzione. qpq.
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per esperienza , onde evitare confusioni ed anche per la pignoleria (giusta dei notai che conosco) si presta molta attenzione sia al contenuto degli atti di compravendita sia al regolamento di condominio, in modo che si vada sempre nella stessa direzione e non possano sorgere dubbi (tra compravendite e regolamenti ). Se non "puntassero" nella stessa direzione verrebbero fuori corsi e ricorsi di continuo. È una questione di precisione a priori.
     
  18. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Giusto. Ed è per questo che i costruttori accorti e lungimiranti evitano di "allargare" la porzione esclusiva di parti comuni al di fuori o contro di quanto previsto dalla normativa in genere (codice, usi e consuetudini...), ben consci degli attriti a cui possono esporre i condomini durante la lunga vita dell'immobile..Ma non tutti i costruttori-venditori sono sempre così diligenti...e pur di vendere concedono più del lecito...provocando puntualmente
    la lite e ...al ricorso in... Cassazione...Cordiali saluti.qpq.
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ok ma un lastrico solare che funge da copertura e fa da terrazzo per l'ultimo piano non può non essere dato in esclusiva. Esattamente come gli altri balconi (specialmente negli incavi del condominio) fungono da copertura per la parte sottostante. Vendessi io un attico senza terrazzo è come vendere una Ferrari senza ruote o senza motore (non avrebbe senso). Tuttavia lo puoi disciplinare bene in regolamento la manutenzione, anche perché l'ultimo piano sarebbe tenuto a mantenere quanto meno la pulizia onde evitare spiacevoli inconvenienti. Molto importante è capire anche che bucare la pavimentazione per mettere il tassello per mettere l'ombrellone fisso al suolo o simili potrebbe lacerare la guaina sottostante e dare inizio alle infiltrazioni. Aldilà di cause dirette imputabili all'utilizzatore del terrazzo I punti critici sono intorno agli scarichi delle pilette dell'acqua meteorica e negli angoli. Anche la presenza di fioriere integrate può essere causa di problematiche, e se già esistenti sarebbe opportuno farle vuotare (se non c'è mai stata manutenzione) poiché le radici delle piante ivi presenti potrebbe aver lacerato la guaina. In questi casi specifici si usa una guaina "antiradice" (una guaina in bitume normale rivestita da un film in alluminio), che impedisce alle radici da fare danni.
     
  20. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho sostenuto l'illeicità dell'uso esclusivo...quando mai??? sono le modalità a volte contorte che fanno dire all'esclusivista che lui è
    proprietario fino al punto di rifiutare l'ingresso per l'INTERVENTO
    TECNICO...(il topic...) preceduto obbligatoriamente da quello ispettivo per la verifica del danno e per le prospettive del ripristino...Vedi Daniele io qui mi fermo e lascio a te la parola sulle infinite varianti dei "due" interventi. Io non sono capace neanche di capire il verso per aprire la bombola del gas...nè di zittire il cellulare quando ve ne sia l'assoluta necessità...la mia manualità inizia e finisce con la tastiera del pianoforte...per il resto sono un imbranato irrecuperabile a fronte dei miei due fratelli che al contrario sanno
    aggiustare anche un rubinetto che perde o un lavello intasato...o recuperare un tappo finito nella bottiglia di vino...a questo punto mi aspetto la battutaccia di...indovina un pò...ma LUI, sempre LUI...
    e chi se non LUI??? Lo capirete poi dopo...Grazie a tutti. QPQ.
     
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