Info sfratto locazione commerciale per fine contratto

[zirael]

Buongiorno a tutti volevo chiedervi un parere su come agire nella seguente situazione.
Abbiamo una locazione commerciale scaduta a gennaio 2019 e per la quale è stata inviata regolare disdetta un anno fa per non rinnovare il contratto di locazione alle vecchie condizioni (il contratto è durato 12 anni).
La proprietà del locale è divisa tra due nuclei familiari: un primo nucleo familiare che possiede in capo alla madre il 50% dell'usufrutto e in capo ai due figli il 25 % ciascuno della nuda proprietà; per il secondo nucleo familiare la piena proprietà è divisa tra i due coniugi che hanno entrambi il 25 % ciascuno.
Locatori sono la madre del primo nucleo familiare con il 50 % di usufrutto e i due coniugi del secondo nucleo familiare (con il 25 % per ogni coniuge) per il restante 50%
Il locatario è una società s.a.s costituita interamente dal secondo nucleo familiare e che prevede tra i soci accomandatari i due coniugi che hanno in totale il 50 % della piena proprietà e da due soci accomandanti che sono i due figli. C'è quindi un conflitto di interesse.
Il primo nucleo familiare è quello che ha manifestato la volontà di disdire la locazione, mentre ovviamente al secondo nucleo familiare starebbero bene le attuali condizioni.
L'accordo per il nuovo contratto di locazione non è stato trovato (con l'altra parte che minaccia una divisione giudiziale) e il locatario per il momento è rimasto nel locale senza corrispondere nessun tipo di indennizzo.
E' possibile ottenere il rilascio del locale commerciale proseguendo giudizialmente come una normale causa per sfratto?
Pongo questa domanda perchè un avvocato che abbiamo consultato dice che non è possibile ottenere il rilascio del locale e che siamo quindi bloccati o si accettano le condizioni dettate dall'altra parte oppure niente.
Grazie per le eventuali risposte.

 

[Dimaraz]

In forza di quale norma pensi di poter sfrattare un "legittimo proprietario"?

Difficile trovare accordo... e, con i tempi che corrono (da queste parti canoni di locazione commerciale dimezzati rispetto a 12 anni fa) la "usufruttuaria" farebbe bene ad accettare.

Altrimenti dovrà procedere con la divisione giudiziale.

Ps.
Chi ha deciso di inviare disdetta fra usufruttuaria e i 2 pieni proprietari?

 

[zirael]

Il problema sta nella valutazione: entrambe le parti hanno fatto valutare il locale e sono giunti a due diverse valutazioni, l'usufruttuaria ha una stima effettuata da un tecnico che ha stabilito che il canone equo è di 2000 € al mese; i 2 pieni proprietari che sono anche gli ex locatori (e che hanno un evidente conflitto di interesse), hanno fatto valutare il locale da un'agenzia immobiliare che ritiene che l'affitto debba essere di 1300 € al mese.
L'usufruttuaria dopo estenuanti trattative ha proposto la media (1650 € al mese) e i 2 pieni proprietari hanno rifiutato rimanendo sulla loro posizione... quindi o si fa come dicono loro oppure vogliono ottenere la divisione giudiziale.
L'usufruttuaria è quella che ha inviato la disdetta perchè il vecchio canone di locazione era sottostimato.
Non so se esiste una norma per sfrattare un "legittimo proprietario" a contratto scaduto tra l'altro, però mi sembra indecoroso che si debba sottostare a questo "ricatto" e che l'usufruttuaria non sia per niente tutelata.
E' possibile chiedere una determinazione del canone da parte di un giudice oppure c'è solo la possibilità della divisione giudiziale? Sapresti dirmi a cosa si va incontro con una divisione giudiziale? Locale all'asta?

 

[Franci63]

l'usufruttuaria ha una stima effettuata da un tecnico che ha stabilito che il canone equo è di 2000 € al mese

Non me ne vogliano i tecnici, ma è l'agente immobiliare che ha sicuramente il polso della situazione per i canoni reali in un dato periodo.
L'usufruttuaria potrebbe farsi fare anche lei una stima da un altro agente, per avere un altro parere sui canoni correnti.
Un'altra possibilità è di accordarsi con i conduttori in questo modo: si cerca un conduttore a 2000, concedendo il diritto di prelazione ai conduttori attuali ;se salta fuori un "esterno" interessato, o i conduttori attuali fanno valere la prelazione, o affittate all'"esterno". Se non si trova , è palese che è meglio accontentarsi dei 1.300.

Locale all'asta?

Se non è facilmente divisibile, e se nessuno vuole acquistare le quote degli altri, si.

 

[zirael]

Un'altra possibilità è di accordarsi con i conduttori in questo modo: si cerca un conduttore a 2000, concedendo il diritto di prelazione ai conduttori attuali ;se salta fuori un "esterno" interessato, o i conduttori attuali fanno valere la prelazione, o affittate all'"esterno". Se non si trova , è palese che è meglio accontentarsi dei 1.300.

Se non è facilmente divisibile, e se nessuno vuole acquistare le quote degli altri, si.

Il problema è che gli ex conduttori nonchè proprietari della piena proprietà per il 50 %, che tra le altre cose stanno continuando la loro attuale attività commerciale senza un contratto e senza corrispondere un indennizzo, non vogliono saperne di abbandonare il locale commerciale e quindi dare la possibilità di mettere il locale sul mercato ed affittarlo ad un terzo soggetto... E' stato anche proposto un contratto che per i primi 6 anni prevedesse la cifra da loro voluta e per i secondi 6 anni una cifra vicina a quella voluta dall'usufruttuaria ma niente... o anche la possibilità di rinegoziare il canone alla prima scadenza...
In pratica o lo prendono alle condizioni da loro dettate oppure niente.

 

[Franci63]

In pratica o lo prendono alle condizioni da loro dettate oppure niente.

Temo allora che in questo caso sia meglio accettare le loro condizioni, che niente.
e poi pensare alla divisione.

 

[basty]

L'usufruttuaria è quella che ha inviato la disdetta perchè il vecchio canone di locazione era sottostimato.

Giusto per avere il quadro della situazione: qual era il vecchi canone?

 

[zirael]

Il vecchio canone era di 1100 €

 

[Dimaraz]

Il vecchio canone era di 1100 €

Quindi comunque vi sarebbe un aumento rispetto ai 1300 attuali!!!

tra le altre cose stanno continuando la loro attuale attività commerciale senza un contratto e senza corrispondere un indennizzo, n

L'occupazione deve essere liquidata...ma l'usufrutturaria non è esente da colpe considerati i valori di cui sopra.

L'usufruttuaria è difesa dalla Legge... ma deve scegliere "di che morte morire".

O lei e i nudi proprietari dispongono del capitale necessario a rilevare l'intera proprietà oppure decidano il valore di cessione.
Ma si tolgano dalla testa di poter realizzare i valori di qualche lustro fa.

 

[basty]

Ritengo anch'io che il polso del mercato l'abbia una agenzia (sia per le locazioni, sia per compravendite): e ben pochi esercizi oggi possono supporre un incremento del canone rispetto agli anni scorsi. ( posizione commerciale esclusiva, e genere attività ancora trainante; ) oggi da rispettare soprattutto conduttori paganti.