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  1. ciccioxxx

    ciccioxxx Nuovo Iscritto

    Ragazzi chiedo a voi se qualcuno può aiutarmi a togliermi qualche dubbio su un contratto di locazione.

    Praticamente ho registrato un contratto con un Locatore, per un locale commerciale che era un'enoteca eho dovuto fare alcune modifiche che vi elenco visto che dovevo vendere elettronica.
    Il locale era sprovvisto praticamente di impianto luce avendo solo 2 plafoniere neon a soffitto, una lampadina nel retro e una nel bagno.. con i relativi interruttori on/off uguali a quelli usati nelle abitazioni, ed era sprovvisto di quadro elettrico.

    Ora i lavori effettuati da me sono stati (con richiesta da me scritta e firmata dal locatore):

    Riverniciatura interna del locale (da un color giallino orrendo a bianco), più riverniciatura esterna della facciata

    costruzione in cartongesso sul soffitto per l'allestimento del locale e per l'alloggiamento di vari faretti e neon

    installazione del quadro elettrico con i vari interruttori per separare le varie luci che ho fatto installare più passaggio di vari cavi.

    e qualche altro lavoretto come aver spostato il condizionatore in un punto molto migliore e altre migliorie estetiche fatte con il cartongesso

    Il problema nasce ora.. a pochi mesi dai lavori da noi effettuati Il Locatore presso cui io pagavo l'affitto ha recentemente venduto il suo locale ad un altra persona, che quindi è diventata essa il locatore e adesso paghiamo l'affitto a lui. (diciamo che è cambiato solo il locatore perchè il contratto è rimasto lo stesso).

    Ultimamente essendo in un periodo di crisi.. l'attività non sta andando tanto bene.. per non dire molto male.. e quindi vorremmo rescindere il contratto.. ora vorrei sapere da voi..

    Vi segnalo anche per la cronaca dei fatti che il primo locatore a quanto pare visti i lavori svolti da noi e riuscito a venderlo a qualche migliaio di euro in più.

    Lui dice che il locale lo ha comprato così come si trova ora.. e tutti i lavori che abbiamo fatto noi restano a lui senza che noi possiamo chiedergli nulla.. io invece sono del parere che se vuole il locale con tutte le migliorie apportate da noi debba sborsare dei soldi.. visto e considerato che il locale ne ha tratto grande giovamento e si presenta molto ma molto meglio ai clienti e sopratutto alle persone che in futuro lo vedranno, e quindi ad essere affittato molto più facilmente.

    é giusto quello che dice lui o posso pretendere qualcosa?

    Fatemi sapere! vi ringrazio anticipatamente!
     
  2. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    non credo tu possa richiedere nulla : il fatto e' che tu hai adattato il negozio per le TUE esigenze ed il locatore ti ha fatto vedere un locale che TU hai accettato come era
    Si da' poi il caso che sul contratto sara' scritto che "il localòe daovra' essere restituito nelle condizioni nelle quali e' stato consegnato " ergo...se vuoi un rimborso ti tocchera' ripristinare il locale nelle primitive condizioni ossia agibile per essere una enoteca....ti conviene ?
    L'unica cosa che potreti farti rimborsare sono le spese eventuali per la "messa a norma" dell'impianti elettrico....se la "messa a norma" non esisyeva e con la consegna dei documenti di legge comprovanti i lavori avvenuti.....ma questa e' l'unica poiche' il locale doveva essere consegnato con l'ìimpianto elettrico....a norma.
    Conosco bene queste cose poiche' ,nel mio caso, sono un locatore di ambiente "destinato" ad uso commerciale.
     
  3. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve,
    Io farei attenzione al fatto che il nuovo locatore potrebbe richiederti la messa in pristino del locale, ovvero privo dei vari cartongessi e controsoffitti presenti , perche' per esperienze vissute , sicuramente il Conduttore successivo con attivita' sicuramente diversa gli contestera' il fatto di dover spendere soldi per la rimozione di quanto da te con cura realizzato, ma che a lui imbroglia ;)
     
  4. ciccioxxx

    ciccioxxx Nuovo Iscritto

    Quello che non capisco è.. io ho fatto i lavori con il precedente locatore che adesso ha venduto a quest'altro.. quindi alla fine al nuovo locatore non potrei neanche chiedergli il fatto del quadro elettrico.. visto che lui lo ha comprato così..
    Per il fatto di ripristinarlo come era prima non avrei grossi problemi visto è considerato che il cartongesso lo leverei senza grandi problemi e le piastrelle a muro (visto che un enoteca o comunque localeadibito a vendita di cibi e bevande deve averle) che ci dovevano essere prima, non sono state levate ma solo coperte con un pannello proprio pensato da noi in caso proprio di un eventuale ripristino..
    Non posso rivalermi sul locatore precedente almeno per i lavori del quadro elettrico visto che prima non era presente?
    Oltretutto farei una proposta al nuovo locatore, scrivendogli che se vuole il locale come era prima per me non ci sono problemi lo ripristinerò come io l'ho trovato.. o sennò di farmi un'offerta forfettaria per lasciargli le migliorie da me eseguite.
     
  5. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Mi sembra una proposta sensata. :daccordo:
     
  6. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    concordo anche secondo il mio personale parere e' una proposta sensata anche alla luce delle nuove info riguardo alle piastrelle preesistenti ed ora ricoperte da cartongesso ;)
     
  7. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    ehhhhh! forse no ! perche' chi ha comperato lo ha fatto con un inquilino dentro ed i lavori gia' effetuati : il contratto ha gia' previsto la trasformazione....puoi sempre tentare ma...paghi regolarmente l'affitto ? sempre puntuale ? mai un ritardo ne' una mancanza ? anche perche' ,nel caso tu abbia bubbole precedenti (scisa ma e' la legge) l'attuale locatore puo' invocare danni per gli evasi o ritardati pagamenti ......capisco che puoi anche essere (non offenderti ...lo siamo un po' tutti) in un mom di necessita' ma......io riconsegnerei le chiavio e...chi ha avuto ha avuto etc....hai dato la disdetta contrattuale con l'anticipo previsto dal contratto al nuovo locatore ? ehhhh sì...perche',anche in questo caso,avrai un debito pari ad un minimo di 6 mesi per arrivare a 12...non e' permesso andarsene senza preavviso....
     
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  8. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    e senza giusta causa ......
     
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  9. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    ....giusto....e senza giusta causa....il "mi piace" te lo sei meritato
     
  10. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    merci beaucoup, vielen dank ...... ;)
     
  11. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    Marco " bitter...bitter....":risata::risata::risata::risata:
     
  12. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    il traduttore di google mi traduce dal Tedesco all'italiano
    Bitter = amaro :risata: :risata: :risata: :risata: :risata: :risata:
    Campari o Crodino ? ? ... preferisco una fresca birra tedesca.... dato che importo

    miiiiiiiiiiiiiiiiiii che fuori argomento ! ! ! :^^:
     
  13. ciccioxxx

    ciccioxxx Nuovo Iscritto

    problemi di pagamento affitti o altro non ce n'è sono. ma nel contratto abbiamo fatto scrivere una clausola, che si sarebbe potuto andare via (adesso non ricordo.. mi pare 2 mesi di preavviso) senza problemi per noi o eventuali affitti restanti. il contratto è stato firmato dal conduttore quindi non so se effettivamente io poi debba comunque gli affitti restanti per arrivare a 12..
     
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Legge 392/78
    Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
    Art. 27
    Durata della locazione
    La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere
    inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività
    appresso indicate:
    industriali, commerciali e artigianali;
    di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge
    12 marzo 1968, n. 326.
    La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti
    relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di
    qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può
    essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad
    attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta
    alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente
    prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato
    per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare
    nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha
    carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la
    medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene
    abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del
    contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi
    o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facoltà delle parti
    consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi
    momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera
    raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere
    esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
    qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal
    contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera
    raccomandata.
     
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  15. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    ciccio :benissimo cio' che afferma mapeit : la legge e' legge e come invaliderebbe una tua eventuale disdetta contrattuale come locatore se non viene data almeno 12 mesi prima (obbligatorio) così invalida qualsiasi voce di disdetta del conduttore inferiore ai 6 mesi : il conduttore puo' recedere in ogni mom ...ma ,da quel mom, debbono passare 6 mesi di ...pagamenti : anche per il locatore esistono regole ben precise con indennizzo al conduttore se il contratto NON viene rescisso con preavviso (obbligatorio) di 12 mesi : altre formule sono invalidate per legge
    Marco : OK ...lo sapevo ...ma facevo er rispondere in sintonia con il tuo..."francese"....dove "beaucoup"...forse non e' il termine esatto...comunque preferisco gli analcolici:risata::risata::risata::risata::risata::risata:
     
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  16. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    E' opportuno verificare le pattuizioni inserite nel tuo contratto di locazione quanto ad eventuali migliorie e modifiche, diversa è la messa a norma dell'impianto elettrico di cui parli che comunque spetta al proprietario, una trattativa ben gestita potrà risolvere le tue problematiche e la pattuizione di una riduzione del canone ;)è sempre fattibile con l'accordo delle parti.
    Nell'attuale fase di crisi la proprietà deve considerare il rischio di non locare per molto tempo.
    Avv. Luigi De Valeri
     
  17. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    AVV de VALERI : ottimo...CONDIVIDO E...:risata::risata::risata::risata: IO NON PAGO NEMMENO GLI AVVOCATI..EH EH:risata::risata::risata::risata::risata:
     

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