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  1. lhmazz

    lhmazz Nuovo Iscritto

    Professionista
    Ciao a tutti, vi espongo il caso per avere un parere.
    Un appartamento è in dirittura d'arrivo per la vendita, il promesso acquirente va a parlare con l'amministratore condominiale il quale, prima rassicura che l'appartamento in questione non ha debiti con il condominio, poi lo spaventa dicendo che ci sono condomìni morosi con i quali si hanno problemi per riscuotere le quote, tralasciando il fatto che ci sono decreti ingiuntivi e pignoramenti verso terzi in corso. L'acquirente rinuncia all'acquisto (tra l'altro la vendita avrebbe sanato la situazione debitoria, essendo i condomini morosi inquilini della venditrice)
     
  2. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    qual'è la domanda?
     
  3. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I incurioscisce anche me quale è la domanda:fiore:
     
  4. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si può perseguire l'amministratore?
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Perseguire, perchè? Nessun reato, solo doveva non dare nessuna notizia neppure al futuro acquirente, per il semplice fatto che non è nessuno e non fa parte del condominio, vedi il Vademecum del Palazzo (garante della Privacy)
    http://www.garanteprivacy.it/web/guest/home/docweb/-/docweb-display/docweb/1305181
    Se vogliamo considerare che il venditore ha visto sfumare l'affare, bhe potrei dire che c'è e rimane un po di rammarico avere un amministratore che dice le cose quando non deve dirle, ma non è prevista nessuna ammenda o altro, al massimo un voto perso quando ci sarà la riconferma.
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo che non volesse arrivare a questa risposta. Che quoto.
     
  7. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Le responsabilità dell'amministratore:

    L’art. 63, 2° comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". Si tratta di una disposizione quanto mal saggia e opportuna, perché chi acquista un appartamento in condominio deve avere la diligenza di accertare la posizione debitoria del proprio venditore nei confronti dell'amministrazione di condominio, rivolgendosi all'amministratore: se non lo fa, peggio per lui. Questa norma, che opera in ogni caso, anche nei confronti di chi ha acquistato l'immobile a un'asta pubblica (Trib. Milano, sentenza 8.7.1971) ha il pregio di evitare all'amministratore di essere coinvolto nelle non infrequenti contestazioni fra i contraenti della compravendita, in ordine alla decorrenza e attribuzione di certe spese a carico dell'uno o dell'altro: richiesto dalle parti di provvedere al conguaglio, l'amministratore, appellandosi alla riportata norma, potrebbe dichiarare di non esservi tenuto perché i conguagli delle spese debbono essere regolati direttamente dalle parti, mentre prenderà nota dell'avvenuto trasferimento di proprietà unicamente al fine delle convocazioni assembleari e delle future richieste di versamento dei contributi, senza che questo significhi rinuncia a far valere il 2° comma dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Qualora, a fronte della richiesta di un versamento, fatta al nuovo proprietario, o alla richiesta del saldo di pendenze sospese, l'amministratore si sentisse eccepire che tali contributi dovevano essere pagati dalla parte venditrice, l'amministratore formulerà nuovamente la richiesta di quanto dovuto, in duplice copia, inviandone una al venditore e. l'altra al compratore ed avvertendo che, a norma dei ripetuto 2° comma art. 63 delle DD.AA. del codice civile, in caso di mancato pagamento della somma entro 15 giorni (o entro il termine fissato dal regolamento o da delibera dell'assemblea) sarà costretto a chiamare in giudizio e in solido entrambe le parti. In ogni caso l'omessa comunicazione all'amministratore di condominio dell'avvenuto subentro nella proprietà di un'unità immobiliare non esoneri il nuovo condomino dagli obblighi in materia di spese condominiali: in tal senso la Cassazione, sentenza n..1946 de1 26.4.1978. L'amministratore di condominio, ove ne sia richiesto dalle parti interessate, deve provvedere al conguaglio delle spese fra venditore ed acquirente di un'unità immobiliare; il conguaglio esatto può essere effettuato solo al termine della gestione, quando sarà noto l'effettivo ammontare delle spese sostenute per la gestione in corso al momento del trasferimento di proprietà dell'unità immobiliare; ove non esistano richieste o contestazioni delle parti, nessun rilievo particolare sarà dato per eventuali spese straordinarie. Le corrette regole del conguaglio delle spese condominiali fra venditore ed acquirente sono le seguenti: l'amministratore deve prendere in considerazione il preventivo della gestione annuale relativamente all'unità immobiliare compravenduta (secondo la sent. di Cassazione n. 4393/1997 le spese straordinarie per opere iniziate dopo la data della compravendita sono a carico dell'acquirente anche se deliberate in precedenza dall'assemblea); detrarre dalla quota l'importo di eventuali spese straordinarie già effettuate alla data in cui è avvenuta la compravendita; dividere l'importo per 365 (giorni dell'anno) e quindi moltiplicare il risultato per i rispettivi giorni dell'anno di proprietà del venditore e dell'acquirente, comunicando alle parti il conguaglio e precisando che esso è provvisorio e verrà precisato al momento dell'approvazione del rendiconto annuale finale; rifare gli stessi conteggi di cui alla lettera precedente considerando il consuntivo di cui al rendiconto annuale, comunicando alle parti il conguaglio definitivo.

    Fonte: Acquisto di appartamento con conduttore moroso con le rate condominiali | propit.it - Forum per la Casa
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  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'appartamento in vendita non aveva alcun problema. L'amministratore, per cosi dire ha peccato di zelanteria dicendo che altri condomini erano morosi. Non gli competeva, anzi sono informazioni sensibili che potrebbero dare adito a denuncia penale. Sai jerry che quello che si dice in assemblea deve ritenersi segreto e che non si possono esporre pubblicamente i conti del bilancio dove risulta il nome di un condomino moroso? Un peccato che e' costato, se devo stare al resoconto, una mancaa vendita. I morosi sono perseguibili a parte, amche con a messa in vendita dell'appartamento.
     
  9. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L'OP non ha asserito che l'amministratore ha divulgato i nomi dei morosi, ma ha evidenziato la sussistenza di alcuni condomini morosi, pertanto non ha commesso nessun illecito. So benissimo che i nomi dei morosi non devono essere affissi nella bacheca dell'androne principale, alla vista di tutti, anche estranei al condominio.
    Potrebbe mostrare però questa lista ai proprietari condomini nel suo studio.
    Con la storia della privacy, sti morosi ci giocano parecchio molto furbescamente, e a chi tocca pagare alla fine, a quelli che hanno sempre pagato. Poichè con i decreti ingiuntivi, pignoramenti ecc...passano anche degli anni e i creditori pretendono i soldi dagli altri condomini che la loro quota l'hanno già data.
    E la lista dei condomini morosi o no, l'amministratore la deve tenere e a richiesta mostrarla, perchè ci sono anche amministratori molto più furbi i quali alle assemblee possono fare partecipare estranei al condominio, facendoli passare per proprietari residenti altrove e farli votare a suo piacimento per qualsiasi delibera.
     
  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Personalmente concordo con te.
     
  11. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Di schifezze ne ho sentite ma anche questa poi,
    ma qui si va nel penale:fiore: ....a JacO non pensare male se sei in ascolto " civile e penale":innocente: :fiore:
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questo solo se il Presidente è d'accordo con l'amministratore, e direi anche i condomini presenti, in pratica è sufficiente un solo condomino per far crollare tutto, ovvero possono in caso dubbio controllare le presenze se sono regolari, e ovviamente se uno non è delegato oppure come dici non fa parte del condominio dovrà essere immediatamente allontanato, magari ricorrendo alla forza pubblica.
    Per il resto rimango della mia opinione l'amministratore non deve dare notizie a estranei (vedi vademecum del Garante), anche se sono degli ipotetici futuri condomini, perchè questo fatto potrebbe nuocere come ha fatto in questo caso, alla vendita del bene, purtroppo non è previsto nessun provvedimento, oltre il fatto di rendere pubblico agli altri condomini il fatto e cercare di non approvare la conferma dell'amministratore e nominare un altro più affidabile e meno chiacchierone.
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se invece avesse fatto nomi potrebbe essere anche denunciato.
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    I dati sensibili sono quelli (e solo quelli) elencati nell'art. 4, comma 1, lett. d) del D. Lgs. n. 196/2003.
     

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