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  1. enza81

    enza81 Nuovo Iscritto

    Propongo anche qui, dopo aver scritto sul forum "cugino" Immobilio.it, il mio quesito.
    Molti di voi saranno anche utenti che mi hanno già risposto dall'altra parte però magari qualcuno mi dà ulteriori indicazioni!
    Vi spiego:

    un mese fa ho dato a un'agenzia incarico in esclusiva per la vendita del mio appartamento.
    Contestualmente ho trovato la nuova casa da acquistare direttamente dal costruttore. Ci siamo verbalmente accordati sul prezzo con la promessa di rivederci col nuovo anno per il preliminare.
    Adesso dovremmo appunto trovarci per il preliminare, chiedo a voi consiglio su come incontrare le ns. esigenze.
    Io non voglio assolutamente perdere un euro da tutto ciò, voglio al 100% comprare quella casa ma devo ovviamente prima vendere la mia.
    I miei quesiti sono i seguenti:
    - se inserisco la clausola sospensiva legata alla vendita del mio immobile devo comunque inserire nel preliminare anche la data presunta di rogito o non ce n'è bisogno visto che il preliminare è vincolato alla vendita?
    - l'anticipo che darò al costruttore conviene farlo figurare come acconto o come caparra confirmatoria? In entrambi i casi, essendoci una clausola sospensiva, lui può disporre di questi soldi o deve aspettare il verificarsi dell'evento?
    - è possibile invece non inserire nessun vincolo per la vendita dell'immobile ma fissare una data entro cui rogitare e scrivere qualcosa del tipo: se entro tale data non verrà effettuato rogito si concorda per la proroga dei termini o per la restituzione dell'acconto/caparra? In che forma corretta dovrei metterlo? Qualcuno ha degli esempi?
    - Se volessi farmi assistere da un notaio quanto mi costerebbe?

    Inoltre leggendo questo forum in una discussione ho trovato questa spiegazione :
    1. Solitamente il termine indicato nel preliminare per la stipula del definitivo non è "essenziale" ai sensi dell'art. 1457 c.c., nel senso che non comporta la risoluzione di diritto del contratto.
    Pertanto, se il venditore vorrà liberarsi del contratto e trattenere la caparra dovrà:
    1) inviarti una lettera con racc. a/R con cui ti intima la stipula del rogito entro e non oltre, ad esempio, 15 giorni (lettera di messa in mora);
    2) decorso inutilmente quest'ultimo termine, dovrà inviarti una seconda racc. per comunicarti che intende recedere dal contratto e trattenere la caparra;
    3) fino a quando il venditore non avrà esercitato per iscritto il suo diritto di recesso, il preliminare non potrà considerarsi risolto e il venditore avrà l'obbligo di stipulare il rogito.

    La scadenza di un termine comporta la risoluzione del contratto (in questo caso del preliminare) quando è giuridicamente qualificabile come "essenziale". Affinché un termine possa è "essenziale" quando nel contratto si è convenuto che l'atto debba essere compiuto "entro e non oltre il ......"

    Non riesco a capire bene allora come impostare la data...

    HELP HELP!!!

    Grazie!
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Mi fermo alla prima parte, tu puoi chiedere di inserire un clausola sospensiva, legata alla vendita -futura- della tua vecchia abitazione. Sarà il venditore che eventualmente ti chiederà di dare un termine alla data sospensiva, 12 mesi, 24 mesi ecc..
    La clausola la puoi organizzare come meglio credi, se non avrai venduto per tale data, specificherai che l'importo versato dovrà esserti reso senza nessuna altra pretesa.
     
    A enza81 piace questo elemento.
  3. enza81

    enza81 Nuovo Iscritto

    ok, bene, la cosa a quanto pare allora è fattibile.. grazie mille..
    e per quanto riguarda la data del rogito?devo comunque inserirla o basta aver inserito la data dell'evento da verificarsi? cioè: in un preliminare la data del rogito è un dato obbligatorio?
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    certo, si puo' provare ma quanti venditori accetterebbero di bloccare la vendita del loro appartamento per cosi' tanto tempo con una clausola sospensiva di questo tipo???
    e se poi non vende???

    :shock:
     
  5. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Di questi tempi, caro acquirente, si fanno i patti con il Diavolo. Io se fossi il nostro amico Enza prevederei, che, trascorsi 12 mesi, il costruttore ritiri l'immobile vecchio ad un prezzo, ragionevole, se vuole che Enza compri.
    Come dire che tentare non costa nulla, alla peggio dovremo accontentarci di ottenere di meno del sperato.

    Aggiunto dopo 1 :

    A Enza, rispondo che se subordina il rogito alla vendita della sua casa, si prenda 30 gg dopo tale data per obbligarsi a fare l'atto di acquisto della nuova.
     
    A enza81 piace questo elemento.
  6. enza81

    enza81 Nuovo Iscritto

    grazie, questa è un'idea che non avevo considerato. Del resto io mi sto impegnando a vender casa, ho dato subito l'incarico all'agenzia per non perder tempo..
    ma questa proposta del ritiro dell'immobile andrebbe scritta in preliminare o concordata alla scadenza dello stesso?
     
  7. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Scritta in preliminare, sicuramente!
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Per fare capire le difficoltà cui rischia di andare incontro espongo una esemplificazione sulla base di quanto in fatto potrebbe avvenire:
    01 gennaio 2011 = incarico di vendita della casa vecchia (V) valore 200.000; al preliminare :paga provvigione (6000+IVA)7200 euro; incasso caparra 20.000
    15 gennaio 2011 = casa nuova (N) da costruttore, valore 300.000 euro. al preliminare versa 30.000 come caparra e 10.800 (9.000 + IVA) di provvigione

    due ipotesi
    prima ipotesi. Clausola sospensiva : "mi impegno a comperare solo se venderò immobile (V)"-n.d.a. Ritengo che sarà molto difficile che l'impresa accetti tale clausola per l ' epoca incerta ( quando avverrà l'evento tra 2 mesi, tra 6, tra 8 ? 12 ?). L'impresa ha bisogno di vendere con data certa perchè a monte ha un probabile mutuo . Ed anche perchè non puo' rischiare che Lei cambi idea e faccia come l'impiccato che deve sciegliersi l'albero a cui appendersi. ( ergo: che non trovi mai il compratore)

    seconda ipotesi- Lei confidando nella vendita di V in tempi rapidi ( o a contratto preliminare firmato, la cosa non cambia) , si impegna ad acquistare N entro una certa data e le verrà sicuramente richiesta una caparra confirmatoria ( cosa che conviene anche a Lei se vuole obbligare l'impresa e non correre il rischio che receda dal suo impegno e venda ad altri a maggior prezzo)

    Se tutto fila liscio tutti contenti; ma supponga che si verifichi "un infortunio"
    :

    -Il promittente compratore di V muore: tempi lunghi , nascono complicazioni con i suoi eredi.
    -Il promittente cambia idea rimettendoci la caparra ( ha fatto due conti e gli conviene comunque avendo reperito-nel frattempo- un immobile che gli piace di piu' e che paga di meno )
    -il compratore instaura un contenzioso pretestuoso e defatigatorio sapendo che Lei ha assunto impegni economi rilevanti per la casa N con il costruttore e vuole "prenderla per il collo" per speculare e lucrare una riduzione del prezzo
    -il compratore ha tassativamente bisogno della casa V al 30 giugno 2011 e lei non è in grado di consegnargliela ( se non andando in affitto con mille problemi dati dal sradicamento e per il parcheggio momentaneo dei suoi mobili) perchè il costruttore le ha ancora consegnato quella nuova
    -Per fruire delle agevolaz prima casa Lei prima deve vendere la V e poi riacquistare la N ( e non viceversa) e i due fatti si devono incastrare in abbinamento ai possibili mutui

    -Se il compratore non adempie Lei si ritroverebe a sua volta inadempiente rimettendoci a valle la caparra di 30.000 euro+ 18.000 di provvigioni ed a monte incassare solo 20.000 euro della caparra incassata da V e magari gli acconti versati per la mobilia a misura da metter nella casa N

    La cosa non è cosi' semplice come non è semplice "far filare " tutto . Bisogna prevedere anche "gli infortuni " ; diversamente si rischia di subire ansie e notti insonni

    Dal mio link vedrà che sono di Brescia come Lei; in caso puo' contattarmi
    cordialmente
     
  9. enza81

    enza81 Nuovo Iscritto

    Alla fine non inseriamo alcuna clausola sospensiva. Rogito entro dicembre 2011. Sono ottimista...
    Volevo un vostro parere sul preliminare, è tutto ok o c'è qualcosa di non chiaro o di obbligatorio che manca? La parte relativa alla fideiussione manca perchè non mi verrà data.
    Grazie

    CONTRATTO PRELIMINARE
    Tra la Società XXX Via XXX XXX (XX) p.IVA XXX a mezzo del suo Presidente XXX in seguito denominata parte venditrice che s’impegna a vendere ai Sigg.:
    XX XX, nato a XX il XX, residente in XX, Via XX, X c.f. XXX
    XX XX nato a XX il XX, residente in XX, Via XX c.f. XXX
    di seguito denominata parte acquirente che si impegna ad acquistare per sè, persone o società che si riserva di indicare alla stipula dell’atto notarile, la seguente porzione immobiliare:
    1) Descrizione dell’immobile: Villetta al piano interrato , terra, primo e sottotetto, individuata in planimetria allegata con il n. XX in colore Arancio e autorimessa 1, posta in XX foglio X mappale X sub. X (abitazione ) foglio X mappale X sub. X (autorimessa), costruita secondo D.I.A. prot. N. XX del XXX, che controfirmate dalle parti insieme al capitolato dei lavori si allega al presente, costituendo gli stessi parte sostanziale ed integrante del presente contratto.
    2) Il prezzo d’acquisto viene concordato in euro XXX (XXX/00) IVA esclusa che verrà versato dalla parte acquirente alla parte venditrice con le seguenti modalità:
    Euro 10.000 diecimila/00) alla firma della presente, costituendo lo stesso ricevuta a titolo di caparra controfirmatoria .
    Euro XXX (XXX/00) al rogito notarile da stipularsi entro il mese di dicembre 2011.
    3) Eventuali varianti ai lavori in capitolato preventivamente concordate con l’impresa dovranno essere liquidate a consuntivo al momento del rogito.
    I pagamenti dovranno essere effettuati entro sette giorni dall’avvenuta comunicazione. Trascorso tale termine saranno addebitati interessi moratori.
    4) Quanto in contratto si intende venduto a corpo e non a misura nello stato di fatto e di diritto in cui si troverà al momento della vendita.
    5) La proprietà attiva e passiva decorrerà a favore di parte acquirente dalla data del rogito da stipularsi presso un Notaio destinato dalla parte acquirente entro il 31/12/2011.
    Le spese imposte e tasse per l’atto Notarile, tecniche connesse e dipendenti saranno specificatamente a carico di parte acquirente .
    6) Qualunque contestazione o controversia che dovesse sorgere in dipendenza di questo Atto, sulla sua interpretazione, esecuzione e/o risoluzione dovrà venire decisa con giudizio arbitrale e quindi sottoposta al giudizio di un Collegio Arbitrale composto di un numero dispari di arbitri, uno nominato da ciascuna Parte, mentre il terzo che fungerà da presidente del Collegio Arbitrale , in difetto di accordo sulla sua designazione sarà nominato dal Presidente del Tribunale di XX. Il Collegio Arbitrale emetterà giudizio a norma di Legge equitativamente, senza la osservanza delle formalità di procedura. Il Lodo sarà inappellabile. Il ogni caso il Collegio Arbitrale giudicherà anche in merito alla entità delle spese di giudizio.
    7) La parte venditrice garantisce fin d’ora che i beni sono di sua esclusiva proprietà, che renderà liberi da vincoli, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, prima del rogito, arretrati tributari e diritti di terzi in genere.
    8) La parte venditrice garantisce la conformità, dell’immobile in oggetto, alle norme urbanistico- edilizie, con particolare riferimento alle norme della legge 28/02/1985 n. 47 e della legge 05/03/1990 n. 46 per la certificazione degli standard tecnici per gli adeguamenti degli impianti elettrici e termoidraulici.
    9) Parte acquirente dichiara di avere i requisiti per acquistare la porzione immobiliare in oggetto come prima casa (vedi dichiarazione allegata)
    10) Nel prezzo sono compresi le seguenti varianti rispetto al capitolato:
    Piano Terra:
    - XX
    - XX
    - XX
    - XX
    Varianti che la parte venditrice accetta senza ulteriore compenso.
    Parte acquirente dichiara che le fatture che parte venditrice emetterà andranno intestate a:
    XX XX- XX XX.
    Esclusioni: sistemazione giardino- iva4% (o di legge)- Tinteggiatura interna
    Accatastamento e contatori pari a € XX ( XX/00).
    Letto confermato e sottoscritto
    La parte venditrice……………………………… La parte acquirente……………………………
    Si approvano tutte le clausole comprese le premesse che fanno parte integrante della presente scrittura e specificatamente, ai sensi dell’Art. 1341 C.C. gli Art. 2-3-4-6-9.
    La parte venditrice................………... La parte acquirente.............................................
    ..........................................lì......................................................
     
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    No comment. Ci sentiamo a fine anno
     

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