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paolo_80

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera a tutti gentili membri del forum.
Cercherò di illustrare nel più semplice dei modi un mio grande dubbio a cui non ho ancora trovato risposta.
Mio padre è titolare di una quota di una proprietà indivisa nella misura del 33,33%.
Le altre due quote (anch'esse del 33,33% cadauno sono assegnate tra i miei zii).
Il bene indiviso è comodamente divisibile, poichè è composto da due attività commerciali e un piccolo appartamento.
Tutte e tre le unità sono regolarmente locate.
Qui adesso viene forse il bello.
Fin dal 1982 (anno in cui mio padre ed i miei zii per successione acquisirono la proprietà indivisa) vi è stata una divisione non proprio equa dei beni che persiste a tutt'oggi. Questo per volere dei miei nonni e perchè i rapporti con il parentado sono sempre stati di profondo rispetto.
Tale divisione è così stata fatta :
Attività commerciale 1 (canone mensile di circa 2000 euro incassato integralmente da un mio zio)
Attività commerciale 2 (canone mensile di circa 800 euro incassato integralmente da altroun mio zio)
Appartamento in affitto (canone mensile di 450 euro incassato integralmente da mio padre)


Risulta evidente che mio padre è il più penalizzato, e nonostante siamo consapevoli del fatto che la legge possa possa darci ragione per equiparare le cosa, preferiamo lasciare le cose per come stanno.

Vorrei soltanto sapere se questo stato di cose dal punto di vista normativo è legale.
Mio padre ha sempre pagato le tasse in funzione del canone di locazione da lui percepito e registrato.
Ed i miei due zii in funzione dei loro rispettivi canoni di locazione.
E' corretta questa prassi? Non è che un giorno possa arrivare una sorta di conguaglio fiscale ai due comproprietari che hanno "l'attività commerciale 2" e il piccolo appartamento in affitto?
Grazie a chi mi sapra rispondere.
Saluti
Paolo.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Fin dal 1982 (anno in cui mio padre ed i miei zii per successione acquisirono la proprietà indivisa) vi è stata una divisione non proprio equa dei beni che persiste a tutt'oggi. Questo per volere dei miei nonni e perchè i rapporti con il parentado sono sempre stati di profondo rispetto.
Probabilmente la divisione alla quale ti riferisci è quella di fatto: ognuno possiede e gode della pigione che gli arriva mensilmente. E' evidente che se la divisione fosse stata consacrata con un atto non ci sarebbe discussione. Il problema ora è un altro, questa situazione di divisione di fatto risale al 1982, 36 anni fa. Stante così le cose, se non ci fossero prove contrarie o scritture private di accordi temporanei, siamo in presenza di usucapione. Pertanto, ognuno si metta l'anima in pace. A meno che tutti non siano disponibili a sottoscrivere un accordo che stabilisca la rimodulazione o la compensazione in denaro della quota più svantaggiata.
Se posso darti un consiglio, proponi un accordo ed una sottoscrizione da parte dei tre proprietari perché si dia mandato ad un tecnico di esaminare la possibilità di una divisione. Se tutti sottoscrivono, maglio davanti a testimoni, l'usucapione salta e non la possono più richiamare o pretendere.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@Gianco , la domanda riguarda aspetti strettamente fiscali relativi alle modalità adottate. (Cui non so rispondere). Che poi sia opportuno procedere alla divisione mi pare scontato, salvo tutti concordino di vendere a terzi
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se dovessi esprimermi, a naso direi che la Agenzia delle Entrate potrebbe aver da ridire: mi pare che in dichiarazione vadano imputati i redditi secondo i diritti reali
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Che poi sia opportuno procedere alla divisione mi pare scontato, salvo tutti concordino di vendere a terzi
Stante la situazione come descritta dal postante, ormai dovremmo essere in presenza di usucapione. Pertanto non occorre l'atto di divisione a meno che lo si voglia stipulare per garantire la continuità storica.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Come costi che rapporto c'è tra atto divisione e pratica di usucapione?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Una pratica per il riconoscimento dell'usucapione credo che oscilli sui 3000 €, ovviamente dipende anche dal valore dell'immobile.
Ma l'usucapione si ha anche senza pronuncia del giudice, è sufficiente che siano trascorsi i classici 20 anni nel rispetto delle condizioni di legge. Dopo puoi fare un atto a chi vuoi o dichiararla in successione e volturarla con riserva che decadrà dopi i 10 anni dalla trascrizione.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Una pratica per il riconoscimento dell'usucapione credo che oscilli sui 3000 €,
Una regolare divisione come atto potrebbe costare allo stesso modo: certo poi ci sono le imposte di registro ed ipocatastali: nell'usucapione queste non vengono pretese? Mi sorprenderebbe.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Con l'usucapione vanno comunque pagate le varie imposte di registro etc.

Il problema nel caso specifico è che trovo "prematuro" parlare di Usucapione.

Quanto alla regolarità fiscale di locazioni percepite da un solo coerede bisognerebbe capire cosa indicano i vari contratti in essere.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non ho mai dubitato o contestato della tua esperienza...ma ripeto le perplessità sul paventare una intervenuta usucapione su beni indivisi eredidati già in locazione...e senza avere piena conoscenza degli "atti/contratti" ed accadimenti.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Gli immobili sono locati da ciascuno degli eredi da oltre vent'anni che ne hanno goduto come fossero proprietari, senza alcun problema. Questo è il preambolo.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
I tuoi interventi sono chiari...appunto per questo mi sono permesso di richiamare quel particolare.

Troppi sono i cavilli che possono invalidare l'avvenuta usucapione.

Pensa se, ad esempio, i vari contratti di affitto riportino come locatore i 3 effettivi proprietari.
Pensa se si siano dovuti ottenere "permessi o licenze" (nel corso degli anni) per i quali si siano indicati i 3 proprietari.

Usucapire il bene di un "terzo" è cosa molto più "agevole" che usucapire un bene in comproprietà indivisa.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Pensa se, ad esempio, i vari contratti di affitto riportino come locatore i 3 effettivi proprietari.
Fin dal 1982 (anno in cui mio padre ed i miei zii per successione acquisirono la proprietà indivisa) vi è stata una divisione non proprio equa dei beni che persiste a tutt'oggi. Questo per volere dei miei nonni e perchè i rapporti con il parentado sono sempre stati di profondo rispetto.
Tale divisione è così stata fatta :
Attività commerciale 1 (canone mensile di circa 2000 euro incassato integralmente da un mio zio)
Attività commerciale 2 (canone mensile di circa 800 euro incassato integralmente da altroun mio zio)
Appartamento in affitto (canone mensile di 450 euro incassato integralmente da mio padre)
Risulta evidente che mio padre è il più penalizzato, e nonostante siamo consapevoli del fatto che la legge possa possa darci ragione per equiparare le cosa, preferiamo lasciare le cose per come stanno.
Vorrei soltanto sapere se questo stato di cose dal punto di vista normativo è legale.
Mio padre ha sempre pagato le tasse in funzione del canone di locazione da lui percepito e registrato.
Ed i miei due zii in funzione dei loro rispettivi canoni di locazione.
Dalle affermazioni del postante risulta che ciascuno ha posseduto e ricevuto il canonne dell'immobile assegnato.
Pensa se si siano dovuti ottenere "permessi o licenze" (nel corso degli anni) per i quali si siano indicati i 3 proprietari.
Il comproprietario, intestato, può richiedere un'autorizzazione edilizia, indicando gli intestatari. Quello che conta è la sottoscrizione dell'istanza.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Chiedere una autorizzazione/permesso indicando il nome degli altri "comproprietari" significa riconoscerne il diritto di proprietà = addio usucapione.

Ripeto... nell'impossibilità di accedere agli atti ed alla "storia" paventare una avvenuta usucapione è solo una ipotesi non dimostrabile.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Forse non mi sono spiegato bene mi riferivo ad un coerede che presenta un progetto sull'immobile intestato a tutti e lo sottoscrive solo lui. In questo caso gli altri non possono contestargli l'usucapione, ma se anche altri lo firmano, lui si può scordare di vedersi riconosciuto il diritto di usucapione.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma se l'immobile è cointestato, può un solo comproprietario avanzare una richiesta di permesso edilizio senza che ci sia la firma o il consenso dei comproprietari? Il Comune non verifica?
 

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