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  1. lupoki

    lupoki Membro Junior

    Professionista
    Salve,
    un amica ha dato in locazione un appartamento diversi anni fa, l'inquilino pagava l'affitto, poi non ha pagato più... per venire incontro alle difficoltà gli è stato detto di corrispondere piano piano quello che poteva e la situazione è andata peggiorando... siamo arrivati al punto che attualmente non è stato coperto l'anno 2012...
    Il punto è che l'inquilino difficilmente riuscirà a riprendere i pagamenti (non si sa neanche se lavora ancora o no) e intanto la proprietà ci paga le imposte.
    Vista la situazione, credo non valga la pena di intraprendere la pratica di sfratto perchè non si recupererebbero le mensilità non corrisposte e sarebbero altre spese da sostenere.
    Può la proprietà mandare una raccomandata intimando di regolarizzare entro un tot di giorni o di lasciare libero l'appartamento?
    Se non viene corrisposto niente e non lasciano libero l'immobile subito è comunque possibile "chiudere" il contratto unilateralmente? Almeno la proprietà non pagherebbe più le tasse...
    ps nel contratto c'è la clausola art. 1455
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Si potrà procedere in tal senso ma solo in presenza di clausola risolutiva espressa presente nel contratto di locazione.
    In tal evenienza:
    - la diffida ad adempiere entro un termine
    - l'indicazione della conseguenza come da clausola contrattuale (accettata dal conduttore) nel caso di protrarsi della morosità
    determineranno in capo al locatore il suo diritto ad esporre, ai fini reddituali, la sola rendita catastale, senza quindi necessità di sentenza giudiziale per la risoluzione del contratto.
    Ovvio ciò non consentirà al proprietario di entrare nel possesso del bene, per la qual cosa necessitasi di procedura di sfratto per morosità.
     
  3. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Scusa ma a me questo non risulta. Sulle istruzioni dell'Unico si legge: "Non devono essere dichiarati i canoni (derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo) non percepiti per morosità dell’inquilino
    se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi
    si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità."
    Non sono previsti altri casi per non dichiarare il reddito da locazione, almeno che io sappia
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Infatti nelle istruzioni ministeriali non c'è scritto...... mica hanno interesse a farlo sapere! Il principio è quello da Lei citato, ma adottando i rimedi efficaci che su le ho descritto, otterrà la soluzione.

    Con la sentenza Corte Costituzionale n. 326 del 26 luglio 2000 viene stabilito:
    - I canoni di locazione sono tassati fino a quando risulta sussistere un contratto di locazione
    - Si evita la tassazione quando, realizzatasi una causa di risoluzione contrattuale, in presenza di specifica clausola risolutiva espressa, il proprietario dichiari di avvalersene, provocando lo scioglimento del contratto; tutto ciò legittima il locatore a non dichiarare i canoni non riscossi senza dover attendere una pronuncia giudiziale.

    Tali principi sono stati confermati dalla giurisrudenza Corte di Cassazione con le sentenze 1 giugno 2007 n. 12905 e 18 gennaio 2012 n. 651, con le quali è stata sancita la tassabilità dei canoni di locazione non riscossi per morosità del conduttore fino al momento della risoluzione contrattuale anche non giudiziale, risoluzione che per operare necessita che la locazione sia cessata causa il verificarsi di una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art. 1456 c.c.), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 c.c).
     
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  5. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Grazie, sentenze interessanti, ora me le leggo con calma
     
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  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Se le potesse servire vedasi anche:

    Circolare n. 11/E del 21 maggio 2014 - Agenzia delle Entrate.
    "La rilevanza del canone pattuito, anziché della rendita catastale, opera fin quando risulta in vita il contratto di locazione. Solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine ovvero per il verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito è determinato sulla base della rendita catastale"

    Tenga presente anche questo:
    La Corte di cassazione, con sent. 6 febbraio 2007, n. 2553, ha stabilito che:

    "la clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l’articolo 1218 del Codice civile, l’accertamento dell’imputabilità dell’inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa"

    Quindi necessario collegare la clausola risolutiva espressa alla morosità (=colpa) come su dettole sommariamente.
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ed ancora....

    Commissione tributaria provinciale di Brescia nella sentenza 365/5/14.
    "Quando il contratto di locazione di immobile abitativo contiene una clausola risolutiva espressa (per es. al mancato pagamento di due rate consecutive del canone), il locatore non è tenuto a corrispondere le imposte relative ai canoni non percepiti: il contratto, infatti, si risolve di diritto al verificarsi dell'inadempimento e le imposte non sono dovute sin da quel momento. Commissione tributaria provinciale di Brescia nella sentenza 365/5/14."
     
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo con Ollj: nei contratti di locazione inserisco la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod.civ. E' indispensabile soprattutto nei contratti commerciali (non abitativi) per i quali lo sfratto per morosità convalidato dal giudice non permette al proprietario di evitare la tassazione IRPEF dei canoni non riscossi.
    Però c'è un problema, del quale avevamo già parlato in una discussione di questo forum senza risolverlo con certezza.
    Quando il proprietario inizia la procedura di sfratto per morosità per rientrare in possesso del suo immobile (procedura indispensabile se, come accade spesso, l'inquilino non se ne vuole andare), il conduttore potrebbe sanare la morosità in udienza. In questo caso sono sicura che il contratto è risolto definitivamente e il conduttore deve liberare i locali? Oppure, avendo sanato la morosità, può pretendere la stipula di un nuovo contratto per proseguire nella locazione?
    Grazie per un'eventuale risposta!
     
  9. lupoki

    lupoki Membro Junior

    Professionista
    La clausola c'è e recita: "il mancato pagamento anche di una sola rata del canone e degli oneri accessori, decorsi 20 gg dalla scadenza pattuita, costituirà motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1445 cod. civ e dell'art. 5 l. 392/78".
    Visto che sono passati più di 20 gg e le rate non pagate sono ben più di una direi che i presupposti per la risoluzione ci sono.
    Non ho capito nel concreto come bisogna procede però:
    - va fatta la raccomandata e la data fa fede ai fini reddituali?
    - va fatta comunque la registrazione all'Ade della risoluzione anticipata? o non serve?
     
  10. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Piu' tardi potro' rispondere ad entrambi.
    Cordialita'
     
  11. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'art. 5 della legge 392/1978 recita:
    " Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del
    canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il
    mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
    l'importo non pagato superi quello di due mensilita' del canone,
    costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del
    codice civile."

    Per cui, a mio parere, bisogna tenere conto anche dell'art. 55 della stessa legge:

    "La morosita' del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri
    di cui all'articolo 5 puo' essere sanata in sede giudiziale
    per non
    piu' di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla
    prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per
    gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli
    interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal
    giudice.
    Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a
    comprovate condizioni di difficolta' del conduttore, puo' assegnare
    un termine non superiore a giorni novanta.
    In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla
    scadenza del termine assegnato.
    La morosita' puo' essere sanata, per non piu' di quattro volte
    complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al
    secondo comma e' di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi
    per non oltre due mesi, e' conseguente alle precarie condizioni
    economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto
    e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate
    condizioni di difficolta'.
    Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la
    risoluzione del contratto".

    Per cui il proprietario che applica la clausola di risoluzione espressa a causa morosità (e risolve il contratto facendo anche la pratica all'AdE) ma inizia la pratica legale di sfratto per liberare l'immobile, cosa deve fare se il conduttore sana la morosità? Considerato che il pagamento esclude la risoluzione del contratto, come chiaramente indicato dall'art. 55 legge 392/1978.
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @lupoki
    @uva
    Promesse da marinaio quelle del sottoscritto...... riusciro' a rispondervi prima di pranzo. Anticipo solo che la soluzione di uno sara' diametralmente opposta per l'altro.
    Cordialita'
     
  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @lupoki
    Il locatore che intenda avvalersi della clausola risolutiva espressa per determinare la cessazione del contratto di locazione, dovrà:
    - intimare alla controparte, mettendola in mora, d'adempiere all' obbligo di corrispondere il canone contrattuale, concedendo a tal fine un termine perentorio.
    - avvisare la controparte che, decorso inutilmente il termine concesso, sulla base di quanto disposto volontariamente dalle parti nella clausola risolutiva espressa, il contratto di locazione dovrà intendersi risolto per colpa da ascriversi al conduttore;
    - il contratto si intenderà risolto allo scadere del termine concesso;
    - presso Ade andrà registrata la risoluzione medesima.

    Tutto ciò per quanto attiene alla fiscalità e sulla base della giurisprudenza su menzionata; ci si attenderebbe quindi che analoga soluzione sia prospettabile anche per il rilascio dell'immobile: dati infatti determinati presupposti, ci si attenderebbe conseguenti e logiche conclusioni; invece.....

    E qui veniamo @uva; circa la possibilità di "sanatoria" in sede giudiziale Lei ha ben ha colto!
    La giurisprudenza maggioritaria della Corte di Cassazione si è orientata nel senso di non tener minimamente in conto quanto su indicato in ambito fiscale; il presupposto giuridico su cui si fonda tal "costruzione" giurisprudenziale è dato dal principio secondo cui, ex art. 55 legge equo canone, siano definite disposizioni con valenza di ordine pubblico inderogabili dai privati in sede contrattuale (Cassazione sentenza n.6995 del 1986), con la conseguenza che la sanatoria ex art. 55 equo canone sia da ammettersi pur in presenza di clausola risolutiva espressa.
    Tal principio è stato poi ribadito:
    - dalla Corte Costituzionale con la sentenza n.3 del 21 gennaio 1999, che ha ritenuto proponibile la "sanatoria" anche al di fuori del perimetro normativo per cui fu prevista dall'art.55 (procedura di sfratto per morosità - rito speciale di cui all'art.658 cpc) e ritenendo estendibile lo stesso anche all'eventualità in cui il locatore, contestando l'inadempimento del conduttore ex art 1453 3° comma CC, intendesse utilizzare il rito ordinario per la risoluzione del contratto (contraddicendo in tal senso Cassazione che sino ad allora non riteneva applicabile la sanatoria in tal evenienza).
    - dalla stessa Cassazione che, a partire dalla sentenza n.2087 del 2000 e preso atto della posizione assunta dai giudici della legittimità, si uniformò a tal indirizzo sancendo come la sanatoria possa sussistere ogniqualvolta il locatore chieda pronuncia della risoluzione del contratto per omesso pagamento da parte del conduttore, quindi anche se nel rito ordinario di cui sopra.

    Conseguentemente: anche chi fosse munito di clausola risolutiva espressa potrà essere sottoposto alla spada di Damocle della sanatoria ex art.55 legge equo canone; il contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita e il locatore dovrà riversare le imposte per i canoni percepiti a far data dall'ordinanza del giudice e per la durata del contratto (un girone dantesco.... quando poi il conduttore ricominciasse a non pagare! Ergo altra messa in mora, altra risoluzione, altro procedimento per morosità.... ecc.)

    Un consiglio @lupoki (utilizzato con successo dal sottoscritto):
    svolgere tutta la procedura su descritta e al contempo presentare formale interpello ad ADE, citando giurisprudenza e prassi a proprio favore e dichiarando di attenersi alla medesima in caso di silenzio/accoglimento; in tal modo sarà sicuro di non aver sorprese future; unico neo: esporsi formalmente con ADE e, nel caso di risposta negativa (potrebbe anche accadere), impossibilità di procedere come su descritto e obbligo a versare le imposte; l’altra strada non fare interpello, ritenersi nel giusto e sperare che ADE non intenda mai contestare il tutto (salvo ricorso in commissione tributaria)

    Mi scuso per essermi troppo dilungato.
    Saluti.
     
    A Dimaraz, Elisabetta48 e uva piace questo elemento.
  14. lupoki

    lupoki Membro Junior

    Professionista
    Per giusta cronaca, questa mattina (prima di vedere le risposte) ho chiesto all'Ade. Mi è stato detto quanto descritto da Ollj, cioè di fare una raccomandata all'inquilino con scadenza ecc. ecc. Mi hanno sollevato però un problema in merito al protrarsi della presenza dell'inquilino oltre la comunicazione di risoluzione del contratto... cosa temo probabile... qualche suggerimento per tutelare la proprietà.
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Quanto le avevo su già indicato: a prescindere dall'aspetto fiscale che risolverà come definito, per rientrare nel possesso dell'immobile non rimarrà che la strada dello sfratto; l'inquilino non andandosene per sua spontanea volontà dovrà essere constretto con provvedimento del Giudice; diversamente rimmarrà lì sine die.... e la proprietà non avrà tutela alcuna.
     
    A Dimaraz piace questo elemento.
  16. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio Ollj per la risposta esauriente e ne deduco, come già pensavo, che quanto previsto dall'art. 55 l. 392/1978 (possibilità per il conduttore di evitare la risoluzione del contratto sanando la morosità) non si può evitare in alcun modo, nemmeno avvalendosi della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto di locazione.
     
  17. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Ho letto tutto con attenzione e ringrazio Ollj per la precisione e la chiarezza. Ma... cosa dire alla fine se non "Ma siamo un Paese normale?"
    Domanda retorica. Non sprecate tempo a rispondermi.
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    A voler cavillare un senso c'e': ipergarantismo
     

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