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  1. gallia

    gallia Membro Attivo

    Gentili forumisti,

    vorrei sottoporvi per un consiglio la seguente situazione in cui mi vengo a trovare:
    l'inquilino di un appartamento di cui sono proprietaria si trova in una situazione economica difficile e da tempo non paga più le spese condominiali (ha accumulato qualche migliaio di euro di debito), mentre paga regolarmente l'affitto. In considerazione del fatto che l'inquilino in questione è lì da tanti anni, già da quando era proprietaria mia madre (che mi ha fatto donazione dell'appartamento) sarei intenzionata a pagare io le spese in questione, a rate, e tra me e me considerare la cosa come una sorta di tacita riduzione dell'affitto che lui continua a pagare.
    Tuttavia, vorrei sapere se posso tenere conto di queste spese in sede IRPEF, detraendole dall'imposta da pagare, e quali passi devo compiere a questo scopo.

    Grazie dell'attenzione e buona serata a tutti
    Carmen
     
  2. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Non è questione di essere intenzionati, ma di dovere stante la condizione di unico soggetto responsabile e quindi passibile di subire un procedimento di ingiunzione di pagamento. Infatti l'obbligato in solido verso il Condominio è il locatore/proprietario e giammai l'inquilino, ed in caso di improvvisa morosità da parte di quest'ultimo l'amministratore sarà costretto a rivolgersi al proprietario dell'unità immobiliare per ottenere le quote non ancora versate, non potendo in alcun modo agire direttamente nei confronti dell'affittuario.
    Per quanto riguarda la detrazione IRPEF in sede di dichiarazione, non è assolutamente possibile per le spese ordinarie, ma prevista (del 50% sulle ristrutturazione e del 65% per il risparmio energetico) esclusivamente per le spese straordinarie sostenute per lavori su parti comuni.
     
    Ultima modifica: 28 Marzo 2014
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  3. gallia

    gallia Membro Attivo

    Grazie mille, Dolly. Sì, certo, sapevo di essere obbligata in solido con l'inquilino per la parte delle spese condominiali di sua competenza in base al contratto. E infatti pago. Tuttavia mi chiedevo se c'è un modo per far valere che ho pagato io al suo posto e detrarre la cifra dal reddito della locazione annua...
    Credo anche che potrei intimargli lo sfratto per questo inadempimento (senza poi farlo diventare esecutivo), e mi chiedevo se questo servisse allo scopo di cui sopra...
    Grazie per la pazienza..
     
  4. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Non ti conviene allora fare una riduzione vera e propria del canone, almeno temporaneamente? In questo modo ridurresti l'IRPEF da pagare. Certo che però l'inquilino dovrebbe continuare a corrisponderti l'intero canone: la differenza andrebbe a rimborso delle spese condominiali.
     
  5. gallia

    gallia Membro Attivo

    Eh, sì, in effetti era questa la mia idea, ma ci sarebbe il rischio che poi paga meno canone e nemmeno il condominio...:confuso:
    E' vero che potrei intimargli lo sfratto anche semplicemente se non paga le spese condominiali di sua competenza, che vi risulti? Così, giusto come deterrente...
     
  6. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Sì, l'art. 5 della legge 392/78 prevede che il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di locazione, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 c.c.
     
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  7. gallia

    gallia Membro Attivo

    Ecco.
    Allora per l'inquilino è uguale non pagare il canone, oppure non pagare gli oneri accessori.
    Invece per me no, credo: se lui non paga il canone di locazione io immagino di poter far valere in sede di dichiarazione dei redditi i canoni non percepiti, giusto?
    Sempre grazie della pazienza...
     
  8. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    No, purtroppo. Solo quando si è in possesso della sentenza di sfratto esecutivo. Se la sentenza è emessa prima della presentazione della dichiarazione dei redditi, allora non li si dichiara, altrimenti vanno dichiarati. A sentenza emessa, si può chiedere il rimborso.
     
  9. gallia

    gallia Membro Attivo

    Ah, be'! Questa è veramente una normativa amica del contribuente!:applauso:
    Grazie lo stesso...:disappunto:
     
  10. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Ti riporto la frase delle istruzioni dell'Unico 2014 (pag 28)
    "Non devono essere dichiarati i canoni (derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo) non percepiti per morosità dell’inquilino
    se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità.
    In tal caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale".
     
  11. gallia

    gallia Membro Attivo

    Forse sì, posso provare a raggiungere un accordo con l'inquilino...:stretta_di_mano:

    Siete stati molto utili, grazie :ok:
     
  12. bender71

    bender71 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    prendendo accordi bonari al di fuori del contratto è sempre a tuo rischio e pericolo!!!! io agirei secondo norme, anche perchè poi per tutelarti, dovresti sempre (secondo legge) seguire il contratto di locazione, quindi se il tuo inquilino è moroso riguardo le spese, intima l'azione di sfratto, oppure di comune accordo chiudete il contratto attuale e fatene uno nuovo con canone di affitto minore e/o comprensivo di spese condominiali.
    buona fortuna
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quando ho affittato l'appartamento ricevuto in eredità ho sempre pagato io le spese condominiali: il contratto era stabilito in euro Tot annuali di cui X come canone di affitto ed Y come spese condominiali. L'importo Tot diviso per 12 mensilità andava pagato entro il 5 di ogni mese. Non capisco i proprietari di casa che lasciano l'incombenza di pagare le spese condominiali agli inquilini. In questo forum il caso di proprietari che si lamentano degli inquilini che se ne vanno senza pagare affitto e spese condominiali è ricorrente. Comportarsi così è rischioso.
    Io in questo caso parlerei a viso aperto con l'inquilino e gli proporrei:
    a) nuovo contratto con un prezzo che comprenda anche le spese condominiali. L'entità decidila tu con la consapevolezza che se chiedi troppo poi non ti pagherà manco più l'affitto.
    b) rateizazione del debito condominiale pregresso accumulato fino alla stipula del nuovo contratto.
     
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  14. gallia

    gallia Membro Attivo

    Mmmh...sì, grazie, penso che abbiate ragione.
    Naturalmente, se modifico il contratto ora mi si allunga la scadenza ad altri 4+4 come se fosse un nuovo contratto, immagino...o si può mantenere la vecchia scadenza? (fine 2017)
    Inoltre, scusate se mi ripeto: se nel nuovo contratto metto spese di affitto e condominiali tutto compreso nel canone, poi nella dichiarazione dei redditi non posso detrarre quel che pago come condominio, giusto?
    Grazie in anticipo per la vostra gentilezza e pazienza.
     
  15. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Si tratta semplicemente di specificare nel contratto i due importi ed indicarli come segue per esempio:
    - Le parti stabiliscono il canone della presente locazione in € _______,___ (____importo in lettere___)mensili, per un canone annuo pari ad €______,___ (importo in lettere).
    Contestualmente al canone mensile si versano € _______,___quali spese condominiali ed oneri accessori.
     
  16. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Magari mettere "...quale acconto sulle spese condominiali ... che verranno conguagliate a consuntivo"
     
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  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non "magari", ma "assolutamente", altrimenti il fisco lo considera come parte del canone.
     

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