Inquilino moroso. Vendita.

[ebagnoli]

Ho dato in affitto un appartamento con contratto registrato 4+4 il cui primo periodo va da 1/10/2009 al 30/9/2013. L' inquilino, con moglie e due bambini, non paga da 7 mesi, per motivi economici. Lui non ha un lavoro fisso, lavora solo la moglie. Vorrei vendere l' appartamento. Non so se avviare la procedura di sfratto, o notificargli la mia intenzione di vendita , come previsto nel contratto.
In quest' ultimo caso, basterebbe solo una raccomandata con A.R. ?
Grazie per il vostro parere.

 

[roberto391969]

dovresti fare lo sfratto per morosità e per necessità consiglio di rivolgersi ad un avocato

 

[mapeit]

Art. 3 comma 1 della Legge 431/98
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
.....
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

E a chi vendi un appartamento occupato da uno che non paga l'affitto e che però potrebbe esercitare il diritto di prelazione ?
Consiglio anch'io di avviare la procedura di sfratto, inoltre ricorda che se poi non vendi l'immobile lo stesso articolo al comma 3 prevede che ...

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

 

[ebagnoli]

Grazie, mapeit. Lo scopo mio è rendere libero l'appartamento e poi venderlo realmente. Fermi restando i problemi che incontrerò, non so qual'è la via più veloce : sfratto per morosità o non rinnovo per vendita. Nel primo caso il giudice potrebbe procrastinare i tempi e l'inquilino potrebbe pagare ad intermittenza. Una volta libero, è sufficiente pubblicare l' annuncio di vendita o dare l' incarico ad una agenzia, per non incorrere in sanzioni ?

 

[carbonio]

Ho dato in affitto un appartamento con contratto registrato 4+4 il cui primo periodo va da 1/10/2009 al 30/9/2013. L' inquilino, con moglie e due bambini, non paga da 7 mesi, per motivi economici. Lui non ha un lavoro fisso, lavora solo la moglie. Vorrei vendere l' appartamento. Non so se avviare la procedura di sfratto, o notificargli la mia intenzione di vendita , come previsto nel contratto.
In quest' ultimo caso, basterebbe solo una raccomandata con A.R. ?
Grazie per il vostro parere.

Visto che fra nove mesi c'è il primo rinnovo, piuttosto che intentate una causa per sfratto ti conviene non rinnovare il contratto. Io ne so qualcosa, se mandi ora l'intimazione ci vorranno tremesi prima di arrivare dal giudice che poi gli darà altri tre mesi per poter pagare e se (per tua fortuna) non lo fa, devi comunque aspettare l'ufficiale giudiziario per lo sfratto esecutivo (a Roma ci vuole un anno).
Io ti consiglio di fare la raccomandata in cui non rinnovi il contratto, ma se non sono persone perbene non se ne andranno, quindi ti conviene comunque fare causa per gli arretrati e per il non rinnovo. Forse ho esagerato, ma in sintesi ti consiglio di non intentare per sfratto, ma solo per il non rinnovo e per la richiesta degli arretrati: le cause per sfratto non si vincono quasi mai pernoi proprietari, è più sicuro l'altro modo.
In boccaal lupo!

 

[mapeit]

Si ma se poi non rinnova e non lo vende ... e l'inquilino se ne accorge ... gli chiede le 30 mensilità di indennità !!!
Conviene rischiare ?
Non basta "metterlo in vendita", bisogna concludere la vendita.

 

[carbonio]

Certo Mapeit, bisogna assolutamente venderlo, magari ad un parente di cui ci si fida. Io sconsiglio l'intimazione di sfratto perché, paradossalmente, i tempi sono lunghissimi, ed anche se l'inquilino non sana le morosità, fra tribunale ed ufficiale giudiziario ci vogliono almeno due anni a Roma! Tu vivi in una città civile, se vai sul sito dell'ISTAT vedrai che Roma è la penultima città italiana per sfratti. Qui da noi è meglio procedere con la disdetta, sempre però avvalendosi di una sentenza di un giudice altrimenti non se ne vanno.