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Francesco Brunetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Buongiorno,
ho affittato 12 anni fa ad uno studio legale un ufficio, nel mentre è stato istituito il condominio (quindi circa 6 anni dopo la partenza del contratto). Nel contratto che ho firmato non c’è esplicita menzione al fatto che siano a carico dell inquilino le spese condominialk. Ora gli avvocati si rifiutano di pagare le spese condominiali che sono diventate ingenti. Avendo dato disdetta del contratto che finisce a settembre come posso fare per recuperare tali spese? L amministratore non fa nulla perché pensa di recuperarle comunque da me dopo
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa

Per recuperare tali spese puoi solo citarli in giudizio.

L'amministratore ha il diritto di non fare nulla, perché per legge egli è tenuto a chiedere a te le spese condominiali, perché il proprietario sei tu.

Ti consiglio invece di risolvere il contratto perché potrebbero avere ragione loro, in quanto all'atto della stipula le spese condominiali non c'erano, e sono state istituite - come tu stesso affermi - circa 6 anni dopo la partenza del contratto.

Loro potrebbero sostenere che hanno preso in affitto proprio perché non c'era il condominio da pagare.

Le condizioni al contorno (e neanche tanto contorno!) sono cambiate, puoi solo mandarli via.

Informati bene sul preavviso che devi dare, e risolvi il contratto motivando che se si rifiutano di pagare le spese condominiali non hai più alcuna convenienza economica a tenerli come inquilini.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Avendo dato disdetta del contratto che finisce a settembre come posso fare per recuperare tali spese?
Leggo ora (scusa la distrazione) che per TUA FORTUNA hai GIA' DATO LORO DISDETTA, o sono loro che ti hanno dato disdetta (non è chiaro).

In ogni caso per recuperare le spese puoi solo citarli in giudizio, ma dubito che il gioco valga la candela.

Devi fare le tue valutazioni.

Ricordati che l'Amministratore non c'entra nulla perché lui per legge deve rivolgersi solo al proprietario e non agli inquilini.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Nel contratto che ho firmato non c’è esplicita menzione al fatto che siano a carico dell inquilino le spese condominialk.
L'art. 9 della l. 392/1978 (Oneri accessori) elenca quali sono le spese interamente a carico del conduttore: pulizia, ascensore, ecc.
Spese a carico dell'inquilino "salvo patto contrario".

Nel tuo caso occorre leggere attentamente il contratto di locazione stipulato 12 anni fa: se non vi è riferimento al suddetto articolo si può supporre che le parti abbiano pattuito di non porre alcun onere accessorio a carico del conduttore. Indipendentemente dal fatto che in seguito le spese siano diventate ingenti.
Quindi i conduttori hanno ragione a rifiutarsi di pagarle.

Sei proprio sicuro che nel contratto non ci sia alcun riferimento agli oneri accessori? Lo chiedo perché generalmente si riporta quanto prevede l'art. 9:

Oneri accessori
Sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Giusto far valere i propri diritti,..... ma c'è modo e modo.

Inquilini avvocati o inquilini che vanno dagli avvocati prima ancora di parlarsi col proprietario, sarebbe meglio evitarli.

Certo sembra strano (e imprudente) non fare cenno sul contratto ad eventuale insorgenza di spese "condominiali" e relativa competenza.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
se non vi è riferimento al suddetto articolo si può supporre che le parti abbiano pattuito di non porre alcun onere accessorio a carico del conduttore
È il contrario. Se il contratto nulla prevede a riguardo, si applica quanto previsto dalla legge.
 

Francesco Brunetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Non c’è alcun riferimento all articolo ma allo stesso tempo non c’è alcuna pattuizione diversa. Certo che si tratta di circa 3000€ però è vero che a loro non costa nulla opporsi: è il loro lavoro
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Certo sembra strano (e imprudente) non fare cenno sul contratto ad eventuale insorgenza di spese "condominiali" e relativa competenza.
Non si può prevedere tutto. Oggi diciamo che bastava prevedere l'insorgenza delle spese condominiali che 12 anni fa non c'erano. Fra 6 mesi potremmo scrivere, "Sembra strano non fare cenno sul contratto ad eventuale sbarco marziani".

Io sono un uomo logico e dico che se 12 anni fa le spese condominiali non erano previste, loro pagavano un CANONE OMNICOMPRENSIVO, quindi ora l'unica soluzione è dare loro lo sfratto NEI TEMPI E NEI MODI PREVISTI, motivando chiaramente dicendo che è antieconomico affittare se il conduttore non paga le ingenti spese condominiali insorte dalla data della stipula della locazione ad oggi.
 
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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Tutto è possibile e opinabile. Ma 3000€ non sono sorti dal nulla: non riesco ad immaginare cosa sia cambiato in 12 anni nella gestione del condominio.
Potrebbe essere la parcella di un amministratore che prima non c'era? Ma allora sorgerebbe la domanda se tale spesa sia Di competenza del conduttore.
Oppure è stato introdotto il riscaldamento centralizzato? Ma quello ricadrebbe nelle competenze dell'inquilino.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Non c’è alcun riferimento all articolo ma allo stesso tempo non c’è alcuna pattuizione diversa.
Probabilmente i tuoi inquilini avvocati ritengono che un eventuale "patto contrario a quanto disposto dall'art. 9" intercorso tra locatore e conduttore debba essere comprovato in qualche modo. Con una clausola del contratto di locazione o comunque con un accordo scritto e firmato.

Tu prova a sostenere il contrario: il contratto non prevede nulla in merito agli oneri accessori quindi si applica l'art. 9; come ha detto @Nemesis.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non riesco ad immaginare cosa sia cambiato in 12 anni nella gestione del condominio.
A me come proprietaria è capitato un caso analogo a quello di cui stiamo parlando.

Vecchio contratto di locazione stipulato quando nel condominio non c'era l'ascensore, che è stato installato qualche anno dopo.
Per legge le spese per il suo funzionamento e manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore.
Ed infatti gli sono state addebitate, perché nel contratto di locazione c'è una clausola che prevede: sono a carico del conduttore, in quanto esistenti, le spese relative a...(tra cui quelle per l'ascensore).

Io ho sempre pensato che se non l'avessi scritto nel contratto, il conduttore avrebbe potuto rifiutarsi di pagarle!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io ho sempre pensato che se non l'avessi scritto nel contratto, il conduttore avrebbe potuto rifiutarsi di pagarle!
Anch'io scrivo qualcosa del genere: ma è anche vero che dal momento in cui si installa l'ascensore, mutano le condizioni: e poichè l'uso dell'ascensore è univocamente addebitato all'utente, non avrei tardato ad inviare una notifica all'inquilino comunicandogli la nuova competenza. Se si rifiutasse di pagare bisognerebeb chiedere l'installazione di una chiave per l'accesso. (Al pari dei condomini che non intendono partecipare alla spesa e quindi ad usufruirne)
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Se si rifiutasse di pagare
Per quanto riguarda l'ascensore hai ragione; il mio era solo un esempio.

Un'altra voce di spesa addebitabile agli inquilini di @Francesco Brunetti può essere lo stipendio del custode.
Ipotizzando che all'inizio della locazione non ci fosse il servizio di portineria e sia stato introdotto in seguito, il 90% del costo è a carico dei conduttori.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
In sintesi volevo dire che vista la cifra, devono essere state introdotte delle novità/servizi di rilievo che prima non c'erano: e pensavo che a fronte di nuovi servizi il conduttore non possa disconoscere di dover contribuire, se queste sono al servizio degli occupanti.

Quell'importo non credo sia dovuto solo a spese cosiddette di proprietà (assicurazioni, amministratore ecc) che salvo patto contrario sono a carico del locatore.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Quando
ho affittato 12 anni fa ad uno studio legale un ufficio, nel mentre è stato istituito il condominio (quindi circa 6 anni dopo la partenza del contratto).
vuol dire che lui era l'unico proprietario di tutto il fabbricato? Altrimenti bastavano due proprietari per creare un Condominio minimo. Poi anche nel caso che il postante sia stato l'unico proprietario dell'edificio nel prezzo definito per l'affitto dell'appartamento non aveva compreso le spese di gestione dell'immobile?
 

Francesco Brunetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Si prima c'erano solo due proprietari per più appartamenti e si era deciso di non avere alcun condominio. Ho riletto nel dettaglio il contratto e dice espressamente "sono a carico del conduttore le spese di manutenzione ordinaria e le spese condominiali". Per cui c'è pure scritto!! Ora come mi conviene procedere? non vorrei fare causa a degli avvocati ma in questo caso mi sembra che basti una messa in mora e richiedere un decreto ingiuntivo no? Penso però che loro si siano tutelati chiedendo dei chiarimenti continui all'amministratore e quindi non posso procedere corretto? Come faccio perché non mi lascino il "buco"?
 

Francesco Brunetti

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Non è stato introdotto alcun servizio ulteriore, semplicemete il costo dell'amministratore, spese ascensore (che peraltro usano) ed altre spese varie più tasse etc
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La voce di spesa "amministratore" è di solito conteggiata in carico alla proprietà, così come le tasse varie... (bisognerebbe sapere di quali tasse stiamo parlando).

Ma l'ascensore (esercizio ordinario) è una palese spesa a carico degli inquilini: a meno che si tratti di nuovo di interventi straordinari. Forse devi analizzare le varie voci e scorporare quelle di sola tua competenza.
 

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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