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  1. rendle

    rendle Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve, ho affittato un locale commerciale circa 16 anni fa, l'attività commerciale è stata donata dal padre
    alla figlia 5 anni fa e da allora sono iniziati i problemi. Siccome il contratto è di lunga data (anche io sono
    subentrata al vecchio proprietario ) all'ufficio registro non si trova più, perciò non è stato modificato ma semplicemente rinnovato di anno in anno con i dati del vecchio inquilino. La figlia non paga l'aumento istat da quando ha rilevato l'attività e quest'anno nonostante le ho inviato una raccomandata con ricevuta di ritorno non ha pagato nemmeno la sua parte della tassa sulla registrazione annuale del contratto. Cosa posso fare
    per avere ciò che mi spetta?
    Rendle
     
  2. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se ho ben capito nel locale c'è un'atività commerciale da ben 16 anni. Il vecchio conduttore, 5 anni fa ha donato l'attività commerciale alla figlia. Se le cose stanno così e non sono apportate modifiche al contratto, sono state commesse delle irregolarità. Se nel vecchio contratto era previsto il subingresso, bisognava comunicare all' Ufficio del Registro, ora Agenzia delle Entrate, il nominativo del nuovo contraente. Se nel contratto, non era previsto il subingresso nell'attività commerciale, all'epoca bisognava cessare il vecchio e redigerne uno nuovo con i nuovi contraenti. Da questo desumo, che la nuova inquilina, proprio perchè non risulta, nel contratto, assume questi atteggiamenti, e quindi non rispetta i termini del contratto. Cosa fare ? Sicuramente rivolgersi ad un legale, mettendo in conto comunque eventuali sanzioni, per non aver regolarizzato. lo stesso nei termini della legge .
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La locazione è soggetta a quanto previsto dagli artt. 27 e seguenti della Legge 392/78, trattandosi di locazione commerciale.
    Il fatto che non sia reperibile l'originario contrato crea due ordini di problemi.
    1) Il fatto di non sapere se erano previsti aumenti ISTAT. Infatti l'art. 32 della Legge citata recita: "Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale."
    Il fatto che si dica "possono convenire" deve essere reso certo d aun testo di contratto controfirmato dalle parti, in caso contrario l'inquilino potrebbe anche sostenere che non erano previsti aggiornamenti del canone.
    2) Non si conosce una data certa di inizio del contratto. Trattandosi di locazione avente inizio 16 anni orsono, ci sarebbe stato un primo e un secondo rionnovo (dopo 6 e 12 anni) e ora sarebbe previsto un terzo rinnovo, a meno di disdetta, allo scedere del 18 anno. Pertanto il locatore, qualora non intendesse rinnovare il contratto, dovrebbe dare disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza del 18mo anno.
    In questo caso, a mio avviso e vista la situazione, la disdetta andrebbe inviata subito (tramite raccomandata a.r.).
    Attenzione, qualora l'attività commerciale del conduttore comprti un contato diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, in caso di disdetta d aparte del locatore dovrà essergli corrisposta un'indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (art. 34 Legge 392/78).
    Per quanto riguarda il subentro del nuovo conduttore, l'art. 36 parla chiaro (cessione del contratto do locazione): "Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall’articolo 34 sono
    liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione."
    Pertanto se il precedente inquilino ha ceduto contratto e attività alla figlia avrebbe dovuto avvisare con una raccomandarta a.r. il locatore, il quale avrebbe dovuto provvedere a comunicare il subentro all'Agenzia delle Entrate. Se non lo ha fatto, il primo ha commesso una irregolarità nei confronti del locatore che può portare anche ad invalidare il suo diritto di subentro, mentre entrambi hanno commesso una irregolarità nei confronti dell'Agenzia delle Entrate che andrà comunque sanata prima di iniziare qualsiasi procedura legale.
    E' pacifico invece che il conduttore è tenuto a versare al locatore la metà della tassa annuale di registro, in ogni caso.
     
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  4. rendle

    rendle Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il contratto scade nel 2016, non è stato fatta la comunicazione al ufficio delle entrate perchè quando ho cercato di farlo al ufficio delle entrate non sono riusciti a trovare il contratto vecchio, perchè essendo passati più di vent'anni da quando è stato stipulato il contratto (anche io sono subentrata quando ho acquistato il locale), non è stato inserito nei computer. Fare un nuovo contratto, non mi conveniva, perchè non avrei potuto fare la disdetta allo scadere del sesto anno.
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma come fai a sapere che scade nel 2016 se non hai il vecchio contratto ?
     
  6. rendle

    rendle Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    io sono in possesso del vecchio contratto, che tra l'altro prevede l'aumento istat, è all'ufficio delle entrate che non riescono a trovarlo, quindi non posso fare il subentro.
     
  7. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se hai il vecchio contratto su questo dovrebbe esserci il timbro dell'Ufficio del Registro con il n° di registrazione. Dovrebbe essere sufficiente per far valere i tuoi diritti e quindi anche il subentro
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo... a meno che non sia stato registrato per niente. Comunque se lo registri in ritardo pagando le sanzioni puoi farlo valere lo stesso... se ti conviene.
     
  9. rendle

    rendle Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    il contratto è stato registrato, ho anche pagato tutti gli anni la tassa sulla registrazione e fino all'anno scorso l'inquilino ha pagato la metà. sono andata all'ufficio delle entrate con tutti i versamenti fatti durante tutti quest'anni; i versamenti risultano, ma il contratto non riescono a trovarlo, il mio legale mi ha consigliato di continuare a fare i versamenti con i dati del vecchio inquilino, perchè fare un nuovo contratto comporterebbe un 6+6, mentre io vorrei mandare via l'attuale inquilino allo scadere dei sei anni, solo che adesso questo rifiuta di pagare la sua parte e io non so come compotarmi
     
  10. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Come fai a versare la tassa di registro a nome di una persona che non è inquilino? A meno che tu non abbia MAI ricevuto ufficialmente (per es. con raccomandata) dal vecchio inquilino la comunicazione di cessione del contratto. Se non hai avuto questa comunicazione a chi hai richiesto l'incremento ISTAT e il rimborso dei metà della tassa di registrazione? Il caso mi sembra complicato (anche per l'eventuale pagamento dell'avviamento pari a 18 mensilità, rileggi l'ottimo post n°3 di MAPEIT) e pertanto sarebbe meglio chiedere a un legale ESPERTO di problemi relativi a locazioni o a un'associazione dei piccoli proprietari o dei consumatori.
     
  11. rendle

    rendle Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ho ricevuto una raccomandata dal vecchio inquilino, nella quale diceva che donava l'attività alla figlia. il caso è effettivamente complicato, grazie a tutti e due per avermi risposto, penso proprio che seguirò il consiglio di contattare un legale.
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Comunque nei versamenti annuali che hai eseguito tramite mod. F23 dovresti aver riportato gli estremi (anno, serie e numero di registrazione) del contratto e quindi l'Ufficio dovrebbe aver collegato il pagamento dell'imposta annuale proprio a QUEL contratto. Altrimenti come avrebbero fatto a non inviarti la sanzione ?
    Prova a insistere all'Agenzia delle Entrate, vedrai che lo trovano.
    Anno, serie e numero di registrazione del contratto sono riportati in alto a destra nel modello F23.
    Per quanto riguarda la rimanenza in vigore del vecchio contratto ha ragione l'avvocato. Alla scadenza del 2016 potresti non rinnovarlo, fermo restando l'obbligo eventuale di corrispondere l'indennità di avviamento.
     
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