1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. flag26838

    flag26838 Membro Attivo

    Salve,

    da un paio di mesi abbiammo affitato la casa di nostro nonno ad un paio di inquilini (due fratelli tunisi per la precisione): tutto bene fin qui, pagamenti regolari e nessun problema.

    Settimana scorsa mia madre riceve comunicazione da parte del comune di una richiesta di iscrizione anagrafica / cambio di residenza, e si reca in comune per sapere se c'era qualcosa che lei dovesse fare al riguardo.
    A quel punto l'impiegata le fa sapere che in effetti un problema c'era, perche' dal comune da cui provengono, la residenza era di solo due persone (loro due appunto), mentre loro richiedevano la residenza per cinque persone: le due persone presenti nel contratto, loro madre, la moglie di uno dei due ed il loro figlio di 7 mesi - vorrei far notare che nel contratto era esplicitato che in quella abitazione ci avrebbero vissuto abitualemente solo loro due, e saltuariamente sarebbero venuti a trovarli madre e moglie, ed in particolare la presenza di un minore non era mai stata menzionata.

    Il processo di rilascio di residenza e' bloccato e probabilmente a mia madre verra' richiesto un qualche tipo di autorizzazione per la dimora dei medesimi - allo stato attuale non e' ancora chiaro, e dal comune non e' ancora arrivato nulla, oppure verra' chiesta la modifica del contratto di locazione da parte degli inquilini

    Ora, la cosa che da molto fastidio di tutta questa storia e' che a noi sembra che questi abbiano voluto giocare sporco: per quale motivo se nel contratto vengono riportate esplicitamente due sole persone, voi decidete di prendere la residenza per cinque? Inoltre, il fatto che ci fosse un minore di mezzo non e' mai stato menzionato, anzi, durante il trasloco quando i miei genitori hanno visto che portavano un seggiolone all'interno dell'abitazione, alla domanda: "Ma avete un bambino?", loro hanno negato, dicendo che era mobilio di un amico e che glielo tenevano loro per motivi di spazio.

    Ora le domande che ci facciamo sono le seguenti:

    1) Se dovesse essere richiesta un'autorizzazione per la dimora permanente di tutto il nucleo familiare, ai fini del contratto cosa cambierebbe? I miei genitori si possono oppore? Possibili conseguenze?
    2) Non conoscendo queste persone (non le abbiamo mai neanche viste), nel caso dovessero sorgere ulteriori problemi, i miei genitori di cosa potrebbero risultare responsabili?
    3) Infine, nel caso in cui ci dovessero essere dei problemi con l'affitto e si dovesse partire con una procedura di sfratto, come cambierebbe la procedura? In particolare la residenza di un minore (7 mesi), come inciderebbe?


    Grazie.
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Dovete agire tempestivamente al fine di far annullare la locazione per dolo del conduttore al fine di carpire il vostro consenso; infatti volontariamente furono taciuti elementi che, se conosciuti, avrebbero differentemente determinata la vostra volontà contrattuale (voi avete locato sul presupposto che i conduttori fossero due soggetti maschi e non una famiglia).
    Non facendo nulla, quando sarà il tempo... dovrete sfrattare una famiglia con minori...
     
    A rita dedè piace questo elemento.
  3. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A mio parere e secondo la mia esperienza in un caso analogo, l'inquilino ha diritto al ricongiungimento familiare. Quindi penso non sia possibile opporsi all'arrivo della moglie e del figlio, mentre credo che la madre dei due fratelli inquilini non abbia alcun diritto.
    Lo dico perché una volta ho affittato ad una inquilina filippina che successivamente ha svolto le pratiche per far arrivare il marito e due figli, riunendo il suo nucleo familiare con residenza nell'immobile locato. Io comunque ero stata avvisata di questa loro intenzione.
    Però nel ricongiungimento familiare non penso possano rientrare altri parenti: solo coniugi e loro figli.
     
    A gattaccia piace questo elemento.
  4. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questo è vero.
    Però quando il proprietario concede in locazione un immobile uso abitazione non può escludere a priori (e tanto meno vietare) che l'inquilino si sposi, o inizi una convivenza, e abbia dei figli.
    Occorre però considerare le caratteristiche della casa locata per valutare se è idonea all'abitazione di tante persone.
    Secondo autorevoli pareri anche l'ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare dell'inquilino non può essere vietata dal proprietario. Io su questo non sono affatto d'accordo: ne avevamo già parlato:
    Locazioni abitative: è nullo il divieto di ospitalità non temporanea
     
    A gattaccia e rita dedè piace questo messaggio.
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La vedo dura.
     
    A basty, ing. Fachinat e rita dedè piace questo elemento.
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non sarà semplice provarlo; ma questo l'unico elemento utile da eccepire.
    Appunto: il suo consenso fu libero.

    Quello che vorrei far comprendere è che non rileva il diritto al ricongiungimento, quanto il libero arbitrio del locatore che la legge mai può limitare; se il locatore, per ragioni sue ed insindacabili, intende locare solo a uomini celibi e privi di carichi familiari e formi la sua volontà a locare in tal sensoo, chi gli tacesse l'intenzione di operare un rincongiungimento non potrà che subire l'annullamento del contratto estorto = il locatore mai avrebbe sottoscritto conoscendo della famiglia e nessuno, nemmeno la legge, può in ciò limitarlo.
     
    A rita dedè piace questo elemento.
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma se la Corte di Cassazione ha sentenziato che è nulla la clausola contrattuale che vieta di "ospitare non temporaneamente persone estranee al nucleo familiare anagrafico, quale risulta essere indicato all'atto della stipula del contratto", figuriamoci quando "l'ospite non temporaneo" è un parente in linea retta dei conduttori, o coniuge di uno di essi.
     
    Ultima modifica: 22 Aprile 2016
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Altra cosa.
    La Cassazione fa riferimento ad una clausola contrattuale considerata illegittima e non alla diversa ipotesi di consenso estorto e vizio nella sua formazione; sono due ambiti diversi ed il caso di specie lo evidenzia; si seguisse tal ragionamento, anche 3 studenti potrebbero costituire altrettanti nuclei familiari nello stesso immobile loro locato...
    Nel caso di specie si tratta al contrario di definire quale consenso si prestò e come lo stesso si sia determinato; la presenza di volontaria induzione all'errore e tale da far cadere un soggetto (locatore) in inganno; su tal presupposto, chi fu ingannato pose in essere il negozio giuridico, ergo tal comportamento è rilevante ed adeguato ai fini dell'annullamento ex art.1439
    Il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato.

    Posso invece convenire che semmai è problema di prova: dimostrare al Giudice che tal vizio vi fu. Se il futuro conduttore, al fine di vedersi locato l'immobile, garantisce che lo stesso è destinato solo a sè medesimo e ad ulteriore fimatario del contratto di locazione, ed in base a ciò si determinò la libera volontà del locatore (che diversamente mai avrebbe locato) , di certo ci sarà l'anullabilità del contratto per dolo/vizio del consenso.
    Il fatto che il Comune si sia mosso non è irrilevante: evidente infatti come la stessa P.A. abbia notato la discrasia tra il contratto di locazione presentato per la residenza (in cui i conduttori sono due soggetti maschi ben individuati) e la richiesta di residenza per tutta la famiglia di uno dei due...

    Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 23 giugno 2015, n. 12892.
    In tema di vizi del consenso, il dolo, a norma dell’art. 1439 c.c., è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da una parte abbiano determinato la volontà a contrarre del “deceptus”, avendo ingenerato in lui una rappresentazione alterata della realtà, che abbia provocato nel suo meccanismo volitivo un errore essenziale ai sensi dell’art. 1429 c.c. In particolare, ricorre il “dolus malus” solo se, in relazione alle circostanze di fatto e personali del contraente, il mendacio sia accompagnato da malizie ed astuzie volte a realizzare l’inganno voluto ed idonee in concreto a sorprendere una persona di normale diligenza e sussista, quindi, in chi se ne proclami vittima, assenza di negligenza o di incolpevole ignoranza
     
    Ultima modifica: 23 Aprile 2016
    A rita dedè piace questo elemento.
  9. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    @flag26838 , sei sicuro che il processo di residenza è bloccato? e da cosa?

    che io sappia, la pratica in Comune dura tre mesi e viene sempre attivata in questi casi

    piuttosto, sono rilevanti i mq dell'appartamento, per l'idoneità igienico-sanitaria ad essere abitato da 5 persone, invece di 2

    per quanto riguarda un eventuale sfratto in presenza di minori, dalla mia esperienza è irrilevante, il Comune è tenuto a dare ricovero a madri e minori
    l'unico rinvio può essere motivato dall'esibizione di un certificato medico al momento dell'esecuzione dello sfratto, riferito a qualsiasi abitante
     
  10. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Premesso che non conviene mai affittare a stranieri, è stata fatta la cosiddetta 'comunicazione di cessione di fabbricato'?
    C'è il certificato, che rilascia il Comune, di idoneità alloggiativa? Infatti c'è la regola di un minimo di superficie calpestabile funzione del numero di abitanti. La regola è:
    Superficie calpestabile minima, espressa in metri quadrati, in funzione del numero di abitanti:
    1 abitante: 14
    2 abitanti: 28
    3 abitanti: 42
    4 abitanti: 56
    ogni abitante in più: 10
     
    Ultima modifica: 25 Aprile 2016
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In punta di diritto le argomentazioni di Ollj sono ineccepibili. Quelle di Nemesis
    ...anche??? E' possibile che i contratti di locazione abitativa sfuggano alla logica
    espressa da Ollj??? Non è la prima volta che si assiste impotenti ai cortocircuiti fra
    i codici e le sentenze. La cassazione in altre occasioni si è espressa a favore
    dell'unità della famiglia...Comunque il locatore non avrebbe locato se fosse stato a
    conoscenza della successiva riunificazione...oppure....a condizioni diverse.
    Questo ci dice il Codice...Anche la Cassazione conferma il contenuto codicistico per qualsiasi tipo di contratti e sono tantissimi...La stessa Cassazione,però, ribalta il
    contenuto per i contratti locativi come indicato da Nemesis...Ergo: provato il
    cortocircuito e la semplice frase di Nemesis ( la vedo dura...) illustra bene e sinteticamente l'impossibilità di essere certi sul da farsi e sul chi potrà avere
    ragione...E' come entrare negli inferi danteschi...e alla faccia della culla del diritto.
    E la capienza metrica dei comuni (?) va a farsi f....re se paragonata alle minuscole
    tende dei disgraziati profughi...Alla fine...ci sono troppe leggi e regolamenti che altro non sono che degli arbitri veri e propri (non tutti chiaramente...per il puntiglioso sempre in agguato...). Non mi resta che salutare tutti. qpq.
     
  12. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A questo punto dovresti anche citare, per completezza, quei poveracci senza fissa dimora che dormono tutto l'anno nell'atrio della stazione di Roma Termini!
     
  13. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A me pare siano ambiti diversi ma strettamente collegati.

    Faccio un esempio pratico.

    Io proprietaria stipulo un contratto di locazione con una famiglia, elencando nel contratto stesso i componenti del nucleo familiare che quindi vengono individuati con certezza come unici conduttori.
    E' logico e lecito che altri familiari possano aggiungersi: coniuge e/o figli per ricongiungimenti dall'estero, nuovi figli nati/adottati. Non permetto invece che nell'immobile di mia proprietà abitino stabilmente persone estranee.

    Però non posso inserire la clausola che vieta l'ospitalità a lungo termine e/o a tempo indeterminato di estranei, perché la Cassazione l'ha dichiarata illegittima.

    Ma se avessi saputo che i miei conduttori intendevano ospitare per lunghi periodi e/o a tempo indeterminato persone estranee al loro nucleo familiare, non avrei locato a loro la casa.
    I conduttori l'hanno taciuto: si tratta di "consenso estorto e vizio nella sua formazione".
    Conseguentemente posso chiedere l'annullamento del contratto ex art. 1439 perché i conduttori mi hanno ingannata e raggirata al fine di indurmi in errore e carpire il mio consenso.

    Non sarebbe quindi logico ammettere la clausola che vieta l'ospitalità a lungo termine e/o a tempo indeterminato, e in caso di sua violazione da parte del conduttore permettere al proprietario di annullare o risolvere il contratto?
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Potrebbe citare almeno una di tali Massime? Io non ne conosco alcuna.
    Cassazione non ha evidenziato nessun cortocircuito, anzi! Infatti se dichiarando l'illegittimità di alcune specifiche clausole contrattuali, ha al tempo stesso confermato il principio codicistico della piena conoscibilità e corretta formazione della volontà contrattuale
    Quindi nessun ipotesi di dolo nella formazione della volontà contrattuale (di cui stiamo discutendo). Pronto a mutare avviso a fronte di specifica massima in tal senso.
    Saluti
     
  15. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    però ci sono anche casi in cui si affitta a coniugi che poi divorziano, e ne rimane uno solo col nuovo compagno/a e forse arrivano anche i figli di lui/lei etc. etc....insomma secondo me è impensabile che il contratto di locazione possa tipo "prevedere" i vari casi della vita, quindi non resta che sperare nel buon senso e nell'educazione
    infatti, al di là delle leggi, mi pare si possa affermare che i problemi sorgano per lo più quando c'è mancanza di buon senso ed educazione, ad es. nel caso di @flag26838 è comprensibile che una lettera del Comune contenete a sorpresa le richieste di residenza non metta di buon umore!
     
  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vale quanto indicato da Nemesis che ha parlato di sentenze superiori e quindi ribadisco la mia perplessità ad accettare una sicura vittoria del locatore contro
    i due tunisini. Che si siano comportati male non ho dubbi...ma non sempre il male
    viene punito in ambito processuale...Poi spesso alcuni noti magistrati si sono
    pronunciati in tal senso pubblicamente...E poi in tanti casi dubbi perchè si parla di giurisprudenza...? E le si dà valore di legge quando la stessa è carente? Tutto questo, e non è poco, aumenta la mia incertezza e la sfiducia per il sistema giustizia...E non ho la pretesa che lei Ollj e lo sterminato esercito di avvocati
    possiate essere d'accordo con Quiproquo.
     
  17. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ossia prevedi che il locatore soccomba?
     
  18. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perchè no??? Letto e fatto...e con ciò? la base della mia riflessione è che per regolamentare tutto si finisce con l'azzannare la libertà individuale alla quale
    deve essere garantito uno spazio decisionale tale da non farci gridare all'arbitrio.
    La tabella che hai riportato ne è un esempio. La camera da letto matrimoniale del mio alloggetto in montagna è di circa 10 mq. ebbene quando nacque la mia seconda figlia dormiva in mezzo a noi due...ai piedi del letto la sorella più grande
    che aveva 9 anni spesso preferiva dormire ai piedi del letto su un materassino
    gonfiabile...Al mattino eravamo tutti contenti...nonostante la tua tabella...e che vada a farsi f....re....lei, il comune e chi altro l'abbia concepita...Escluso, chiaramente, te e il tuo...omissis...Cappitto mi hai???qpq.
     
  19. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io non prevedo nulla...come potrei...ho appena finito di surrogare la mia completa
    incertezza sulle cose giudiziarie...Potrei invece auspicare la vittoria del locatore
    perchè l'offesa e il danno patito sono fuori discussione. Il confronto sul presente topic ha come punto di riferimento, almeno per me, la frase di Nemesis:
    "la vedo dura" ...che faccio mia nonostante la dotta disquisizione di Ollj che
    ripeto è ineccepibile al punto tale che è già scivolata via dalla memoria...
    mentre quella di Nemesis stranamente mi balla sinistramente in mente e
    quasi, quasi...la metto in musica mutuando dal tema della Carmen di Bizet...
    Lo vedi come nascono i sotto topic??? Tu quando hai bisogno di fartelo sotto
    (il topic) chiama Quiproquo.
     
  20. antoine

    antoine Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ritengo che nulla possa più normalizzare la Vs situazione. La locazione di un appartamento a extra comunitari è divenuta una delle cose più certe per vivere amare esperienze. Ogni eventuale irregolarità o inadempienza da parte degli enti locali oppure quelli del condominio vedrà come bersaglio il proprietario. La fortuna potrebbe però favorirvi con il regolare pagamento dell'affitto convenuto. Non azzardatevi a fare il muso duro x altre pretese. Oggi nel nostro paese accade che un proprietario anziano, vedovo, malato ed una pensione da fame, assente per un giorno per cura in ospedale, torni nella sua casa di proprietà, occupata con effrazione, da famiglie con figli e si senta dire dalle autorità che: se chi è dentro è dentro e chi è fuori è fuori, la legge gli "consente " però di cercarsi un'altra sistemazione altrove. Corriere della sera di ieri 25 cm. Antoine
     
    A quiproquo piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina