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Lunatu

Membro Junior
Proprietario Casa
Salve,
ho un ex inquilino che ha lasciato l'appartamento che gli avevo affittato il 31 marzo scorso. Per tutti gli anni in cui è stato conduttore si è sempre comportato correttamente ed ha sempre pagato le quote condominiali senza sollevare alcun problema. Ma al momento di andare via si è rifiutato di pagare il conguaglio del 2017 e le ultime quote del riscaldamento di cui ha usufruito, per un totale di ca. € 1750. Egli giustifica questo rifiuto sostenendo che negli anni passati il condominio ha fatto degli errori di calcolo e gli ha addebitato quote esagerate, pertanto l'importo che non vuole pagare andrebbe a parziale risarcimento di quanto avrebbe pagato in eccesso.
Ora vorrei sapere:
1. se può contestare gli anni passati
2. se io ero tenuta ad invitarlo alle riunioni di condominio e se avrei dovuto inviargli i bilanci, oppure se avrei dovuto inviarli solo su sua richiesta, che non ci è mai stata
3. se qualora risultasse che il condominio ha fatto degli errori nel calcolo delle quote sono io che ne devo rispondere o è il condominio stesso.
Grazie mille per il vostro aiuto!
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
2. se io ero tenuta ad invitarlo alle riunioni di condominio
Non tu, ma l'amministratore di condominio.
L’art. 10, primo comma della legge n. 392/1978 recita:
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Il quarto, e ultimo comma di quell'articolo, recita:
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini.

Ciò premesso, l'art. 1136, comma 6, del codice civile recita:
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono
stati regolarmente convocati.
L'art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile recita:
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Il codice inoltre prevede l'anagrafica condominiale e l'obbligo per i condomini di dichiarare se la loro unità immobiliare è locata, e in tal caso di comunicare il nome del conduttore, che per i servizi sopra indicati è il solo soggetto che ha diritto di voto.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ora vorrei sapere:
1. se può contestare gli anni passati
2. se io ero tenuta ad invitarlo alle riunioni di condominio e se avrei dovuto inviargli i bilanci, oppure se avrei dovuto inviarli solo su sua richiesta, che non ci è mai stata
3. se qualora risultasse che il condominio ha fatto degli errori nel calcolo delle quote sono io che ne devo rispondere o è il condominio stesso.
1-Si con il limite di 5.
2a- Non era tuo compito ma dell'amministratore a far data dal 2013 (nuove norme condominiali)...ma avrebbe avuto diritto di voto (subentrandoti) solo per questioni di termoregolazione (scelta della temperatura) non potendo nemmeno presenziare su questioni economiche.
2b-I Bilanci sono destinati unicamente ai proprietari. Gli inquilini hanno diritto ad ottenere unicamente estratto delle spese di loro competenza.
3-??? Se il conduttore e in grado di dimostrare che vi sono errori negli addebiti che gli sono stati imputati ha diritto/dovere alla correzzione dello sbilancio a tuo carico mentre tu devi rivalerti sul Condominio. Giocoforza le cose vanno di pari passo.

In ogni caso il conduttore (ne tu verso il Condominio) ha diritto di non pagare di sua iniziativa (si rende moroso) ma dovrà contestare in giudizio qualora non concordiate (tu con il Condominio).
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
..ma avrebbe avuto diritto di voto (subentrandoti) solo per questioni di termoregolazione (scelta della temperatura) non potendo nemmeno presenziare su questioni economiche.
Mi sembra una lettura troppo restrittiva: mi sembra abbia pieno titolo anche per la scelta del fornitore di energia, combustibile, e quanto attinente al riscaldamento.

Semmai ho sempre riscontrato una anomalia nella L. 392/78: da all'inquilino solo diritti e pochi doveri; se fosse insolvente lascia al locatore l'onere di saldare il conto.

E di solito i più pretenziosi sono quasi sempre gli inquilini che poi non saldano le spese.
 

Lunatu

Membro Junior
Proprietario Casa
Infatti, è quello che succede a me. Oltretutto si rifiuta di saldare il riscaldamento perché sostiene di aver pagato troppo di condominio. Ora a me pare che non si possa mischiare le due gestioni: il riscaldamento è una cosa, il condominio un'altra. Se continua a rifiutare che chance ho di rifarmi su di lui?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
E se non basta arrivi al decreto ingiuntivo. Se poi risulta nullatenente e non ha neppure uno stipendio pignorabile, Criscuolo ti consiglierà un buon colagogo anti travaso di bile
 

Lunatu

Membro Junior
Proprietario Casa
E se non basta arrivi al decreto ingiuntivo. Se poi risulta nullatenente e non ha neppure uno stipendio pignorabile, Criscuolo ti consiglierà un buon colagogo anti travaso di bile
Beh, si è appena comprato un lussuoso appartamento...
Ma che significa portarlo in mediazione?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
In sostanza significa fargli causa: e seguire i passi previsti dalla procedura.
Prima dovrai tentare la mediazione (un passaggio diventato obbligatorio, ma che può risolversi in nulla di fatto se le parti non si accordano di fronte ad un legale-mediatore), poi il giudice di pace, poi eventuale appello, ....
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi sembra una lettura troppo restrittiva: mi sembra abbia pieno titolo anche per la scelta del fornitore di energia, combustibile, e quanto attinente al riscaldamento.
Premesso che la decisione è comunque della maggioranza...nessun diritto di voto su questioni che comportino un riparto delle spese può essere avanzato dall'inquilino.
Un locatario è terzo estraneo rispetto alla contabilità condominiale, mai dovrà essere presente quando si discute di riparti e debiti della compagine salvo il locatore gli conceda delega.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Oltretutto si rifiuta di saldare il riscaldamento perché sostiene di aver pagato troppo di condominio. Ora a me pare che non si possa mischiare le due gestioni: il riscaldamento è una cosa, il condominio un'altra.
Sono la stessa questione.
Il locatario non ha alcun rapporto "finanziario" diretto con il Condominio.
Tutte le spese del Condominio sono di tua competenza con eventuale diritto di rivalsa verso il tuo inquilino (se così avete contrattualizzato).

In "teoria" tu dovresti avere ricevuto un deposito a garanzia ad inizio locazione: devi far verbalizzare tale morosità e liquidare solo quanto resta.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Premesso che la decisione è comunque della maggioranza...nessun diritto di voto su questioni che comportino un riparto delle spese può essere avanzato dall'inquilino.
Un locatario è terzo estraneo rispetto alla contabilità condominiale, mai dovrà essere presente quando si discute di riparti e debiti della compagine salvo il locatore gli conceda delega.
Potremmo disquisire e intenderci su cosa intendessi con questioni che comportino un riparto delle spese, ma qui non è , sembra in discussione, il criterio di riparto, bensì il capitolo di spesa

L’art. 10, primo comma della legge n. 392/1978 recita:
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
il nome del conduttore, che per i servizi sopra indicati è il solo soggetto che ha diritto di voto.
si rifiuta di saldare il riscaldamento perché sostiene di aver pagato troppo di condominio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Si che mi pareva chiaro.
Non contesto la presenza dell'articolo portato da @Nemesis ... ma la "cecità" del legislatore che quando legifera spesso usa il paraocchi: quel che "passa" a dx cozza con quel che passa a sx.

Evidenzio che:
1-Un locatario è "terzo estraneo" rispetto al Condominio (seppur dopo la riforma vi sia comma che richiama "aventi diritto").
2-Se potesse influire su tutte le questioni inerenti il riscaldamento /raffrescamento che comportano decisione sulla spesa (quale Caldaia, combustibile, fornitore) e considerato che la sua permanenza nel Condominio podrebbe cessare in qualsiasi momento, si avrebbe che il condòmino proprietario deve pagare per delibere sulle quali non ha mai potuto esprimersi.
3-Non potrà mai essere "aggredito" dall'Amministratore per il pagamento di quote condominiali...quindi vorrei ben capire perchè possa decidere su spese che poi l'amministratore deve chiedere al proprietario (locatore)
4-Esiste una questione di "privacy" per la quale certamente il locatario non ha alcun diritto di venire a conoscenza di chi paga cosa e quando. Ed è inevitabile che mentre di discute di spesa, bilancio o riparto dei costi emerga anche la situazione contabile di tutti i componenti il Condominio.

Quindi un locatario/inquilino ha ben diritto di avere conoscenza di quai costi vengano addebitati al locatore per il riscaldamento/raffrescamento che lo riguarda...ma che lo "sostituisca" de facto nel momento del voto non mi sta bene.

Ps.
1-Non mi risulta giurisprudenza di merito dove inquilino abbia impugnato delibera per non essere stato convocato o impedito il voto.
2-Di converso esiste giurisprudenza dove corte afferma che qualora voti l'inquilino non potrà più contestare l'addebito che gli viene portato.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi un locatario/inquilino ha ben diritto di avere conoscenza di quai costi vengano addebitati al locatore per il riscaldamento/raffrescamento che lo riguarda...ma che lo "sostituisca" de facto nel momento del voto non mi sta bene.
Impossibile non essere d'accordo con te. E' sotto gli occhi di tutti la anomalia riassunta ai punti 1-2-3.

contesto ... la "cecità" del legislatore che quando legifera spesso usa il paraocchi: quel che "passa" a dx cozza con quel che passa a sx.
Il che è grave quanto le non infrequenti similari incoerenze della magistratura giudicante

Ho qualche riserva sul punto 4: vero che non è sancito da nessuna parte il diritto del locatario, ma non è sancito credo nemmeno il divieto. O quanto meno non giustificherei tale invocazione del diritto alla privacy, differenziando gli interlocutori del contesto condominiale. Mi sembrerebbe giusto (anche se per la legge attuale non fosse lecito) che la gestione condominiale fosse trasparente per tutti quelli che nel condominio ci vivono.
Oggi non è poi nemmeno scontato che siano più solventi i proprietari rispetto agli inquilini: anzi.
Certi proprietari spesso con quote significative, si permettono (o permettono loro) di non rispettare le scadenze degli acconti e si riservano di procedere solo una volta conosciuto il saldo: senza le quote di acconto degli inquilini e condomini diligenti l'amministratore potrebbe trovarsi con una penuria in cassa.
 

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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